法治回归常识：购房者终于无需为开发商违约买单！

文|贾也

在房地产市场深度调整的今天，司法机关用裁判文书宣告——中国法治绝不接受“系统性风险由弱势群体买单”的强盗逻辑！

期待已久，终成现实——当冰冷的法槌敲碎“合同相对性”的教条枷锁，连云港市赣榆区人民法院的这起金融审判典型案例，彻底改写了商品房烂尾纠纷的司法规则。

这场判决以穿透式审判思维撕开了行业潜规则的遮羞布——开发商取得了贷款资金，就应承担最终的还款责任；银行未尽审慎义务，就不能将风险转嫁给无辜购房者，这是对商品房预售制度下权责关系回归常识的重要实践。这不仅是一纸裁判文书，更是中国法治文明向实质正义迈进的铿锵步伐，是人民法院贯彻法治精神、守护公平正义的重要司法实践：

一是确立“双向担保”法律关系：法院首次系统阐释了商品房买卖合同与按揭贷款合同之间的互为条件性，依据《民法典》第五百六十六条（关于合同解除后果的处理规则），彻底解构了“开发商违约—购房者受害—银行追责”的畸形责任链条，认定在开发商违约导致双方合同解除的情况下，购房者无需承担还款责任。

二是完善“合同相对性”原则适用：传统司法实践中，购房者常因“合同相对性”原则被迫独自承担烂尾风险。该判决在遵循合同相对性原则的基础上，援引《民法典》第五百七十七条（违约责任的一般条款）和第五百九十三条（因第三人原因导致违约的责任承担），以公平原则为核心重构了开发商、购房者和银行三方的责任体系，认定开发商违约是导致合同无法履行的根本原因，依法将责任归于违约方。这一裁判纠正了“购房者单方担责”的不合理惯例，彰显“谁违约谁担责”的法治核心精神，是对合同相对性原则的创新性适用，而非突破。

三是否定不公平格式条款效力：法院依据《民法典》第四百九十七条（无效格式条款的情形），明确指出银行在格式合同中规定“购房者在合同解除后仍需还贷”的条款，因其不合理加重购房者的责任、排除其主要权利而无效。这一认定严格遵循格式条款的“提示说明义务”与“内容公平性”双重审查标准，落实了《消费者权益保护法》对弱势消费者的保护要求，体现了“实质公平”与“契约正义”的法治价值，防止金融机构滥用格式条款。

最高人民法院已将此案纳入“涉执行信访实质性化解典型案例”，标志着中国司法系统正从“纠纷解决者”向“规则制定者”的战略转型。目前已有全国8个省份的16起同类案件参照该裁判要旨作出判决，形成了显著的“判例引导效应”。当浙江嘉兴、宁夏石嘴山等地法院相继作出类似裁判时，我们看到的不是司法跟风，而是法治中国建设中的“制度性共识”。

这份浸透法治智慧的判决书，本质上是一部微型《社会契约论》：它重新定义了政府、市场与公民之间的权责边界。在房地产市场深度调整的今天，司法机关用裁判文书宣告——中国法治绝不接受“系统性风险由弱势群体买单”的强盗逻辑！这既是为全国500万烂尾楼业主筑起的“权利防线”，也是给六亿城镇居民的“法治定心丸”，更是给所有市场参与者的“违法警示录”。

站在2025年的历史坐标回望，赣榆判决必将作为中国法治现代化的标志性事件载入史册。它证明：当人民法院真正挺直法治脊梁时，就没有解不开的死结，也没有荡不平的不公！这份判决闪耀的，正是新时代中国特色社会主义法治道路的制度自信与司法智慧。