擅自违背房产份额约定，怎样维权才能获得赔偿？房产买卖律师说明

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

林淑华

林建明

林淑珍

被告：

林淑婷

林淑媛

家庭关系：林建国与吴秀兰系夫妻，育有五子女，分别为林淑华、林建明、林淑珍、林淑婷、林淑媛 。

（二）原告诉求与事实理由

林淑华、林建明、林淑珍诉请：

判令林淑婷、林淑媛连带赔偿三原告损失每人 56.25 万元，合计 168.75 万元，并支付自 2022 年 10 月 1 日至实际给付之日止的利息（以 56.25 万元为基数，按银行同期贷款利率计算）；

诉讼费由被告承担。

事实理由：1992 年，林家房屋拆迁后获朝阳区一号房屋作为安置房。父亲去世后，为减轻母亲负担，五子女各出资 1.3 万元购买该房，并登记在林淑婷名下。2013 年，经调解达成《协议书》，约定林淑婷占 50% 份额，三原告与林淑媛各占 12.5%，母亲去世后方可兑现份额。母亲卧床五年间，由林淑华、林淑珍轮流照顾。母亲去世后，三原告发现两被告于 2022 年 9 月擅自将房屋以450 万元变卖，且拒不按协议分配售房款，侵害其合法权益。

（三）被告答辩

林淑婷：未出庭应诉，未提交答辩意见。

林淑媛：认可六方协议，但称林淑婷将其名下 32.5% 产权赠与自己，自己分得 45% 售房款合理，不构成对三原告的损害。

（四）法院认定事实

2013 年 12 月 6 日，五子女及父母达成《协议书》，约定一号房屋由林淑婷占 50% 份额，林淑华、林建明、林淑珍、林淑媛各占 12.5% 份额，母亲在世时各方不得主张权利 。

2014 年 3 月 12 日，林淑婷与林淑媛签订《房屋共有约定》，约定林淑婷占 55%、林淑媛占 45%，并据此办理不动产登记，三原告对此不知情。

2021 年 5 月 25 日，母亲吴秀兰去世。

2022 年 9 月 7 日，林淑婷、林淑媛将一号房屋以 450 万元售予他人，林淑媛收取 200 万元，其余由林淑婷收取。

二、争议焦点

2013 年《协议书》与 2014 年《房屋共有约定》哪份协议具有法律效力？

林淑媛主张林淑婷赠与 32.5% 产权是否成立？

两被告擅自售房是否构成违约，应如何赔偿三原告损失？利息应从何时起算？

三、案件分析

（一）协议效力认定

2013 年《协议书》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2014 年《房屋共有约定》未经三原告同意，擅自改变份额约定，违背前协议约定，林淑媛未能举证证明赠与行为真实有效，该约定对三原告不产生法律效力。

（二）违约责任认定

林淑婷与林淑媛未经三原告同意出售房屋，违反 2013 年协议约定，构成违约。三原告有权按照协议约定的份额，主张相应售房款损失。林淑媛无法证明产权赠与的合法性，应与林淑婷承担连带赔偿责任。

（三）赔偿金额与利息计算

房屋售价 450 万元，三原告各应分得12.5% 份额即 56.25 万元。因双方未约定分割时间，利息自原告起诉之日（2023 年 8 月 1 日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法（2023年修正）》第一百四十七条规定，判决：

林淑婷、林淑媛于判决生效后十日内赔偿林淑华、林建明、林淑珍各 56.25 万元及利息（以 56.25 万元为基数，自 2023 年 8 月 1 日至实际支付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

驳回林淑华、林建明、林淑珍的其他诉讼请求。

五、案件启示

书面协议需严谨：家庭财产分配应签订书面协议，明确各方权利义务及财产处置条件，避免口头约定引发纠纷。

份额变更需共认：共有财产份额变更需经全体共有人一致同意，私自处分或变更份额可能被认定无效。

赠与行为要留证：主张赠与关系成立，需提供充分证据（如赠与合同、转账记录等），否则难以得到法律认可。

纠纷解决靠法律：发生家庭财产纠纷时，应通过合法途径解决，避免私自处置财产激化矛盾，损害他人权益。