经济规律是自然法则，表面的高收益必定有背后的高投入

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

老有人说中国的房租收益率太低，像北京的才1.5%左右，跟美国动辄5%的差太远了。看看这帖子吧，所有光说收入不说成本的都是耍流氓。就跟说凭什么大酒楼拍黄瓜的毛利率比大排档高这么多啊？成本高啊，房租水电+工资+纳税不是钱啊？七扣八扣的都刨去，那边儿利润高还不一定呢。

这帖子说新泽西房子的持有成本是3.5%，那如果房租收益率是5%（租售比240），真实收益可就剩1.5%了，和北京有区别吗？

而且这帖子中说的还不全面，还有好几项费用没说呢，另外新泽西的平均租金收益也不是5%，而是8%左右，也就是租售比150左右，相当高了吧？

费用包括：

1、保险费，这玩意儿没谱儿，懂行的能买到便宜且不坑人的，几百美元就行。不懂行那就等着挨坑吧，一年从上千到几千都没谱儿，而且还逐年涨价。

2、特殊维护费。如果是公寓的话，HOA（业委会，相当于物业）经常会检查，如果门窗旧了甚至窗帘旧了都让你换，还必须买他们统一规格的。如果出租的话有的甚至连室内都检查，人家就是为了维护整体房价的保值和租金，也是为你好。

3、大修维护费。这主要就是楼体加固、装修和更换管道和电梯什么的，一般都是老公寓，跟咱们内地的维护差不多，只不过要自己掏钱。还记得前几年迈阿密倒塌的那栋公寓吗？其实HOA早就发现地基沉降了，但维护费太高，业主们没达成共识，于是HOA撒手不管了，后果则是房倒屋塌的死了一堆人。

4、HOA罚款。你没看错，人家的业委会就是有罚款的权力，只要是在公约列表里有的，业主就必须无条件遵守，否则人家就下罚单。比如屋内噪音，或者是抽烟让邻居闻见了，搬家超出规定时间了，出租不按规矩排序了，不申报就留朋友过夜了，违规养宠物了什么的，还有随地吐痰，只有你想不到的，没有人家不管的。好几十页的公约呢，你不看是你的事儿。

但只要你敢不交，那就等着滞纳金和没收拍卖吧。不服吗？欢迎走法律程序，但是告诉你，美国几乎没有告赢HOA的先例，就因为人家是自治组织，政府管不着，连律师都不爱接这活儿。当然你也可以去竞选业委会主任，只要选的上就行，否则就遵守规矩或搬家滚蛋。

5、如果出租的话还有费用。首先就是税费，如果不申报就按照房租的30%扣缴，小4个月房租。如果申报那看情况了，按照个人所得税的阶梯计算，一般10-15%。1-2个月的房租。中介费，一般1个月房租。如果委托中介管理的话直接交管理费，每年1个月房租。

HOA管理费，每年半个月房租左右，算是公共设施磨损费。也有不收的，但这种公寓通常限定出租的名额，比如每年只允许有十套房出租，那你就得排队。而且限定年头儿，比如只能两年，到日子了就必须退租，否则罚款。前两年哪个被打死的华裔女博士，就是因为买了公寓但HOA不让她出租赚钱，让她排队等着，所以她才拒交物业费的。欠费三年后HOA把房子拍卖了，让警察上门撵人，她不走还威胁了警察，结果被清空了弹匣。

6、出租的话还有隐形费用。因为美国很多州是对租客保护的，一旦入住就不能随便轰走。那如果住进了无赖，轻者损失几个月房租，多了能好几年，所以一般都按照半年租金损失计算。

再一个隐形费用是租金涨幅。如果你有本事就租给没有政府补贴的人，危险就是有可能欠租。否则图个稳妥就租给有补贴的，但代价就是租金涨幅小，一般只有市场价的一半，看你怎么选了。

7、再有个隐形费用是“逆权侵占法”。也就是如果房子空置，一旦被人闯入而你没有发现，那他如果住了一段时间（各州对时间的法律不同），那你就不准轰他走了，必须走法律程序。

甚至如果时间长了，那这套房就归了侵占者的了，这就是逆了你的产权。所以要想防备这种事儿，要么就邻居间互相帮忙，要么就请专业的团队预防或解决，反正都得花钱。

总之明白美国为什么租金收益率高了吧？经济规律是自然法则，高收益必定意味着高风险+高难度，再或者是表面的高收益必定有背后的高投入。天下没有免费的午餐，也没有不一样黑的乌鸦，而是一只更比一只黑……

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