中建七局玩地产，郭建军亲自挂帅

文/上海进深 张林霞

2024年至今，若要在上海楼市挑出最炙手可热的关键词，除了备受瞩目的豪宅领域，那必然非“南大”莫属。

过去近一年时间里，南大板块新房成交量一路飙升，成功突破3000套大关，在外环以内乃至中外环间的所有板块中，稳坐成交量TOP1的宝座，成为楼市中当之无愧的焦点区域。

在上海城市发展版图中，南大板块堪称宝山乃至北中环区域的璀璨明珠。

凭借成片开发的创新模式，南大正以惊人速度重塑城市界面。

产业发展更是南大板块的强劲引擎。以宇树科技为代表的国家级科技企业纷纷抢滩落户，聚焦人工智能、数字经济等前沿领域，形成极具竞争力的产业集群。

南大首个位于核心区域的楼盘——中环铂樾即将入市。

中环铂樾最小户型为建面约110㎡，最初不少人预估其总价门槛。

参考普陀祁安路站新房均价8.1万/㎡，百平米三房总价约800万；再看其后一站丰翔路，当前新房均价6.9万/㎡。

中环铂樾占据更优地段，且户型面积更大，总价不会低于周边。令人意外的是，中环铂樾放风价7万 /㎡，性价比超预期。

这也是中建七局首次杀入上海的项目。

为了拿下该项目地块，中建七局可以说是做足了准备工作。

去年10月18日，中建七局董事长郭建军带领核心团队来到上海，专程拜会了宝山区政府。

郭建军当场表态：中建七局将坚持服务宝山、深耕宝山、建设宝山，在基础设施、城市投资运营等领域，精准对接宝山区发展需求。

11月1日，同属中建体系的中建七局地产华东开发有限公司与中建港航局展开合作，共同出资成立上海东润鸣熙置业有限公司。其中，中建七局地产华东开发有限公司持股49%，中建港航局持股51%。

11月27日，中建七局与中建港航局组成联合体，成功竞得宝山区南大板块核心地块。该地块最终以12.53亿元底价成交，折合楼面价18977元/㎡，这一价格颇具竞争力——较一个月前华润竞得的相邻地块，楼面价直降近1000元/㎡（华润地块成交楼面价为19803元/㎡），凸显出此次拿地的性价比优势，也为后续项目开发预留了更大的想象空间。

并且，这块地在华润的操盘下，一切也正在逐渐兑现，这就是上海名盘——华润置地中心望雲。

并且，2024年10月25日，华润置地豪掷46.12亿元拿下宝山区地块，加码布局南大板块，将其打造为丰翔路TOD二期项目，并表示将整合优质资源提升区域价值。

对于同处南大板块的中建七局来说，有华润这样实力强劲的“邻居”共同开发，无疑能共享发展红利，实现区域价值的协同跃升。

土拍落槌次日，地块住宅部分设计方案火速公示。规划4幢高层住宅、250套可售房源的信息一经披露，便引发市场热议。

回顾中建七局进驻上海的历程，每一步都精准落位、环环相扣。

项目由4幢14-17层住宅、1栋14层的保障房及社区配套组成，可售住宅约250套，项目推出建面约110-139㎡的3-4房户型。小区采用人车分流设计，容积率2.5，楼间距40-44.5米。

1#为17层，1梯2户设计，12层、15层有连廊，一楼为配套；

2#为14层，1梯2户，没有连廊，首层局部架空；

3#17层，1梯2户，12层、15层有连廊，首层架空；

4#17层，1梯2户没有连廊，首层局部架空，该楼栋全部为大户型。

建面约110㎡横厅3房

横厅主要优势是客厅尺度比较开阔，净面宽约5.2米，整体南向面宽做到了约12.3米，主卧要比竖厅户型更大一些，且为270°飘窗，居住感受更舒适。

但餐厅和客厅的空间都会有些局促；厨房偏小，并且该户型入户门会对着电梯门。

建面约110㎡竖厅3房

该户型全部为中间套，经典飞机式户型，三开间朝南，客厅净面宽约3.75米。

建面约139m24房2厅2卫户型

该户型南向四开间，整体南向开间面宽高达约14.5米，南向采光更大化，三卧室朝南，居住舒适度满分；边套主卧更是进阶版270转角飘窗套房设计，收纳空间更充足、各空间尺度感更强。

项目紧贴南大路TOD，北面一站路就是丰翔路TOD，双TOD集群模式作为南大地区功能品质的新的核爆点。

中环铂樾周边竞品主要有华润置地中心望雲和保利海上瑧悦，二者均为地铁盘且共享周边配套，不过望雲距离商业更近，南大站周边虽规划有TOD商业综合体，但落地周期长于望雲周边商业。

在产品方面，中环铂樾户型更优，全为小高层，采用一梯两户或两梯两户设计，仅部分楼栋部分楼层设连廊；而望雲在小区规模上可能更具优势。

价格层面，中环铂樾放风价7万，望雲价格未公布，若中环铂樾在价格上展现出一定性价比，销售上或更具竞争力。

保利海上瑧悦则凭借丰富的户型面积段和较低的均价，吸引预算有限的购房者。相比之下，中环铂樾以低密小高层社区、创新户型设计和高端配置脱颖而出，且拥有极具潜力的地段规划，在追求品质与未来发展的改善型客群中颇具竞争力。

值得注意的是，项目规模较小，目前周边以办公楼为主，没有什么居住氛围。

今年3月，中建七局董事长郭建军出席宝山区人民政府与中建七局战略合作协议签约仪式。

郭建军表示，中建七局将把服务宝山、建设宝山作为深耕上海的新起点，充分发挥“投建运”一体化全产业链优势，引入金融、产业、总部资源，提升在投资、建设、运营等方面整体合作水平，打造标杆项目工程。

由此可见，宝山地块，对于中建七局杀入上海来说，只是个开始。

中建七局于1984年10月23日注册成立，总部位于河南省郑州市，公司由中国建筑(SH601668)持股100%。主要经营范围包括房屋建筑工程施工总承包、公路工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、房地产开发等。

2024年，中建七局实现营业收入约1262.5亿元，同比下降8.04%；净利润为5.87亿元，同比增长0.62%（在中国建筑下属单位中，低于中建八局的128.8亿元和中建方程的9.09亿元）；归属于母公司所有者的净利润为2.92亿元，同比增长46.27%。

值得关注的是，近五年来，中建七局营收首次出现下滑。其中2019-2023年，其营收分别为1045.96亿元、1190.88亿元、1346.39亿元、1372.85亿元，实现三连涨。

截至2024年12月31日，中建七局流动资产为1449.7亿元，流动负债为1553.73亿元，净流动负债为104.03亿元。

2019年-2023年资产负债率分别为78.18%、74.56%、79.56%、87.6%、87.26%。

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