因限购产生过户纠纷，起诉时如何维护自身权益？房产买卖律师建议

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：许明远

被告：

刘正国

刘朝阳（刘正国之子）

刘明月（刘正国之女）

刘明霞（刘正国之女）

反诉原告：刘正国

反诉被告：许明远

（二）原告诉求与事实理由

许明远诉请：

判令刘正国等被告继续履行购房协议，协助将一号房屋过户至自己名下；

判令刘正国返还 100,000 元购房款；

判令刘正国从 2009 年 11 月 17 日起，以 100,000 元为本金支付占用资金利息（2019 年 8 月 19 日前按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，2019 年 8 月 20 日后按 LPR 计算）；

判令被告承担全部诉讼费用。

事实理由：2008 年下半年，许明远经朋友林婉婷介绍，与刘正国签订购房协议，以 530,000 元购买一号房屋，并当日付清房款。刘正国出示证明称房屋为个人所有，后却以配偶不同意为由，要求许明远于 2009 年 11 月 17 日签订新协议，将房价涨至 630,000 元，许明远委托林婉婷支付 100,000 元。房屋交付后，许明远装修入住，但刘正国未交付产权证。因北京限购政策，许明远努力获取购房资格。2023 年，刘正国以新婚妻子要求为由，索要 300,000 元才配合过户。许明远还发现 2009 年时刘正国已离婚，存在骗款行为，故依据相关规定提起诉讼。

（三）被告答辩

刘正国等辩称：

许明远未支付 2009 年购房协议中剩余100,000 元，刘正国享有先履行抗辩权，有权拒绝过户；

许明远不具备购房资格，客观上无法过户；

2009 年购房协议是双方真实意思表示，不存在欺诈，许明远要求返款无依据。

（四）反诉请求与理由

刘正国反诉请求：

判令许明远支付购房款 100,000 元；

判令许明远支付利息（以 100,000 元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率和一年期 LPR 分段计算，自 2009 年11 月 17 日起至实际给付之日止）；

判令许明远承担反诉费用。

事实理由：2009 年 11 月 17 日，双方签订购房协议约定房价 630,000 元，但许明远至今未支付剩余 100,000 元。

（五）被告反诉答辩

许明远辩称：已全额支付 630,000 元购房款，刘正国主张的 100,000 元无事实依据，请求驳回反诉。

（六）法院认定事实

2008 年 12 月 3 日，许明远与刘正国签订购房协议，以 530,000 元购买一号房屋，许明远当日付清房款；

2009 年 11 月 17 日，许明远委托林婉婷与刘正国签订新购房协议，约定房价 630,000 元，许明远提交刘正国出具的 100,000 元收条，刘正国认可收款但否认收条为自己书写，经法院释明后不申请鉴定；

刘正国称口头约定购房款为 730,000 元，但无证据证明；

一号房屋一直由许明远占有使用，登记在刘正国名下，为单独所有；

刘正国前妻于 2012 年去世，刘朝阳、刘明月、刘明霞为其与前妻子女。

二、争议焦点

许明远是否足额支付购房款，刘正国是否享有先履行抗辩权拒绝过户？

刘正国收取 100,000 元是否存在欺诈，应否返还？

许明远不具备购房资格的情况下，能否要求办理房屋过户？

三、案件分析

（一）购房款支付认定

2009 年购房协议明确约定房价630,000 元，刘正国虽主张口头约定 730,000 元，但未提供证据。其对收条真实性存疑却不申请鉴定，法院采信收条，认定许明远已付清 630,000 元，刘正国的先履行抗辩权不成立，反诉请求缺乏依据。

（二）欺诈及返款认定

许明远主张刘正国欺诈，但未提供充分证据证明，其要求返款及利息的请求不成立。

（三）限购政策与过户处理

购房协议签订、房款支付及房屋占有均早于限购政策，且继续履行合同不会导致利益失衡，依据相关规定，刘正国及其继承人应协助许明远办理过户手续。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：

刘正国、刘朝阳、刘明月、刘明霞于判决生效后十五日内协助许明远将一号房屋转移登记至许明远名下；

驳回许明远的其他诉讼请求；

驳回刘正国的全部反诉请求。

五、案件启示

合同条款严谨性：签订房屋买卖合同时，应明确价款、支付方式、过户条件等关键条款，避免口头约定引发纠纷。

证据留存重要性：交易过程中，收款收据、转账记录、沟通凭证等证据需妥善保存，为可能的诉讼提供有力支撑。

诚信履行义务：买卖双方应恪守合同约定，不得随意变更价款或增设履行条件，避免承担违约责任。

政策风险预判：涉及限购等政策地区，购房者需提前了解政策要求，评估风险；法院在处理案件时，也会综合政策与公平原则作出裁判。