以房抵债协议生效，债务人反悔该如何应对？北京房产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

李昊（与朱芳系同居关系，2015 年协议分居）

朱芳（朱玲的姐姐）

被告：

陈辉（与朱玲系夫妻关系）

朱玲（朱芳的妹妹）

关联关系：朱芳与朱玲系姐妹，陈辉与朱玲为夫妻，李昊与朱芳曾为同居关系。

（二）原告诉求与事实理由

李昊、朱芳诉请：

判令陈辉、朱玲交付位于北京市一号房屋的折价款 1000000 元；

诉讼费由陈辉、朱玲承担。

事实理由：2013 年 3 月，李昊、朱芳与陈辉、朱玲协商，以现金 200000 元出资，在陈辉、朱玲的宅基地上共同建房，约定拆迁后由陈辉、朱玲向李昊、朱芳交付一套一居室。2014 年 2 月 11 日，双方签署《协议合同书》，明确若 5 年内拆迁，陈辉、朱玲以一套大一居室抵偿借款。2023 年 10 月，陈辉、朱玲取得拆迁房后反悔，要求支付 800000 元差价，故李昊、朱芳诉请法院支持其诉求。

（三）被告答辩

陈辉、朱玲辩称：

双方系民间借贷关系，200000 元为借款，《协议合同书》明确借款性质，已还款 34000 元，尚欠 166000 元；

《协议合同书》中以房抵债约定无效，因李昊、朱芳非被安置对象，且涉案房屋未取得产权证，不符合交易条件，同时李昊、朱芳不具备北京购房资格；

即使协议有效，李昊、朱芳需支付 30% 差价 300000 元，并扣除已还款项。

（四）法院认定事实

协议与履行：2014 年 2 月 1 日，双方签订《协议合同书》，约定陈辉、朱玲向李昊、朱芳借款 200000 元，若 5 年内拆迁，以一套大一居室抵偿借款；若未拆迁，2018 年 12 月 31 日前还款，拆迁后李昊、朱芳需补 30% 差价（除 20 万元外）。

还款争议：双方确认 2016 年 7 月 2 日剩余借款为 186000 元，陈辉、朱玲主张已还款 34000 元，李昊、朱芳认可剩余 186000 元。

房屋情况：2018 年陈辉名下宅院拆迁分得3 套房屋，其中一居室（一号房屋）现值 1000000 元，购买人登记为陈辉之子陈小明，陈辉、朱玲不同意过户给李昊、朱芳。

二、争议焦点

双方之间属于房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？

《协议合同书》中以房抵债的约定是否有效？

若约定有效，房屋折价款应如何计算？

三、案件分析

（一）法律关系认定

《协议合同书》明确约定 “借款 200000 元”“以拆迁房抵借款”，兼具借贷与以房抵债的双重性质。双方对借款事实无争议，但就抵债条款的性质产生分歧。法院认为，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。

（二）协议效力与履行障碍

陈辉、朱玲主张抵债条款无效，理由为李昊、朱芳非被安置对象且无购房资格。但涉案房屋为拆迁安置房，协议约定本质是借款到期后以房抵债，并非直接买卖安置房，且北京市购房资格政策不直接否定合同效力，故抵债条款有效。

因涉案房屋已由陈辉之子签订买卖合同，且陈辉、朱玲明确拒绝过户，以房抵债已无履行可能，故李昊、朱芳主张折价款符合法律规定。

（三）折价款计算依据

双方认可房屋现值 1000000 元；

剩余借款金额经证据认定为 186000 元；

根据协议第四条，李昊、朱芳需补 30% 差价 300000 元。综上，折价款 = 房屋现值 - 剩余借款 - 应补差价 =1000000 元 - 186000 元 - 300000 元 = 514000 元。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》等，判决：

陈辉、朱玲于判决生效后十日内向李昊、朱芳支付房屋折价款514000 元；

驳回李昊、朱芳的其他诉讼请求。

五、案件启示

协议条款明确性：涉及借贷与财产抵偿的协议，应清晰约定权利义务，避免 “以房抵债” 等模糊表述，减少法律关系认定争议。

证据留存重要性：还款记录、沟通记录（如微信聊天）是认定债权债务的关键，需妥善保存。

政策合规审查：涉及拆迁房、安置房交易时，需提前审查交易对象资格及政策限制，避免履行不能。

灵活救济途径：当实物履行不可行时，及时主张折价款，通过货币补偿实现权利。