存货7.4万亿元！50家上市房企正积极消化

面对存货压力，房企策略开始从“以价换量”转向精细化运营。

于帅卿/发自北京

在行业深度出清阶段，“消化存量”已然成为房企回收现金流的首要任务。

近日，中国房地产报记者统计了50家上市房企2024年存货情况，从统计结果来看，截至2024年年末，50家上市房企存货规模为7.4万亿元，较2023年末下降15.9%，存货总量已经连续两年呈现负增长趋势。

从单个房企存货规模来看，2024年有12家房企存货规模超过2000亿元，但无一家房企存货规模超万亿元。其中，保利发展、碧桂园、万科A、融创中国4家上市房企存货规模超5000亿元，分别为7986亿元、5832.63亿元、5190亿元、5163.48亿元。

在50家上市房企中，2024年末较2023年末存货出现下降的企业有47家，其中万科A存货减少最多，达1827亿元；碧桂园次之，减少1575.65亿元；其余3家房企存货均出现增长，2024年存货增长区间在14.2亿元至79.3亿元间，无一家存货增量超过百亿元。

提到房企存货就不得不提房企存货周转率。

存货周转率是反映企业营运能力重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度；存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。

据中国房地产报记者统计的数据显示，2024年50家上市房企平均存货周转率为0.33/年，较2023年末存货周转率平均下降了0.09次/年。

其中，雅居乐集团的存货周转率为0.64，京投发展的存货周转率为0.03，这两者分别为存货周转率统计数据中最大值和最小值。

在当前市场周期性调整的背景下，存货作为房企的一项重要流动资产，是支持企业持续经营发展的基础，同时也面临去化、结转、减值等诸多不确定性，可能加剧经营风险和压力。

2024年，在市场下行期，如果估计未来项目可变现净值不及预期，甚至低于总成本，房企就要对存货进行计提减值损失，这也是房企近年来利润下滑甚至亏损的一个重要原因。

以万科为例，2024年遭遇上市以来首次亏损，亏损主要源自对部分项目计提存货跌价准备。2024年共计提存货跌价准备81亿元，信用减值损失264亿元（主要来自于其他应收款），计提各类减值准备335亿元，占到总亏损额的70%。相当于把未来3年的利润提前计提。

2024年绿城中国净利润同比下滑48.8%，主要是受存货减值的影响。绿城中国执行总裁耿忠强表示，存货减值是每家房企都在面临的问题，2024年的资产减值基本是2021年之前的库存项目。

面对存货压力，房企策略开始从“以价换量”转向精细化运营。

在2024年年报及业绩说明会上，多家房企都提到了“去库存”或“消化存量”。如万科制定的“瘦身健体”一揽子方案中，排在首位的便是加快削减存量资产；绿城中国也表示，2025年会进一步改善去库存问题；龙湖集团提出，今年会从提升运营能力以及项目精细化管理两方面着手去库存；华润置地在业绩会上也强调，去库存仍是当前的重要工作。

政策端的创新尝试也在为行业纾困。“商品房收储”模式逐步落地，地方政府通过收购存量房转为保障性住房，既缓解房企现金流压力，又推动住房结构优化。

“去旧货，补新货”，房企也在努力改善货值结构。例如，越秀地产2024年在推进盘活存量土地的同时，拿地高度聚焦核心城市，新增的294.6亿元权益投资额中，超过80%都位于一线城市；中海地产的投资同样高度聚焦，2024年仅在12个城市新增拿地，其中一线城市投资权益比超过 70%，一线城市、强二线城市加起来达到了91%。

面对复杂的市场行情，房企采取多种措施加快去库存、降库存以回流资金，这已经成为行业共识。具体措施包括加速商办、车位及现房等存货的去化，通过政府收储模式处理闲置土地，以及加大大宗资产变现力度。同时，房企注重经营性物业的运营质量，提升正向现金流规模，以内生动力驱动发展。

部分房企，经过这几年的风险处置，逐步完成资产负债的修复。2024年，中国金茂实现扭亏为盈，净利润较2023年大幅提升了115%，除了降本增效外，很大一个原因是资产计提减值大幅减少。

年报显示，中国金茂其他费用及损失净额为20.34亿元，较上年降低63%，主要由于集团计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年减少所致。其中，发展中物业减值10.8亿元，持作出售物业减值1.76亿元，较上年同期（31.45亿元和12.48亿元）相比降幅较大。

风险的充分释放之后，房企才可以重新轻装上阵。

2025年，在城市化率、人口结构等宏观因素变化的背景下，市场也对房企提出了更高要求。在房地产行业转向“制造业逻辑”的进程中，唯有兼具高信用、市场化效率与产品溢价能力的房企，才能穿越周期。