北京买房：理清思路，购房建议1529

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和老公都在体制内，首付可凑200w，收入可支撑房贷在1.5w（含公积金）。因为单位没有zb，所以目前看了羊坊店学区的几套小户型。自我评估的优势是学区还不错，劣势是房子为老破小，担心不保值。请问您是怎么看这问题的？

A：

1、我怎么看这问题的？呵呵，我刚才是用手机看的，现在回复的时候用电脑又看了一下。

2、不调侃了，我认同您的看法，确实是学区不错，但房子有保值的风险。但是我不认为是老破小的原因，而是溢价部分的风险。

北京老房和中小城市的保值性有很大不同，小城市是真的不保值，多便宜都没什么人买。而北京因为房价高，所以很多家庭不得不买老房，保值性也就大多不错。尤其是市区的，因为配套多+资源强，所以虽然房子的价值不高了，但地段儿配套的价值高。也就是说，房价中所体现的绝大部分都是地段儿价值，这才是真正的不动产。

到目前为止，市区老破小的基础部分一直是跟随大盘涨跌的，因为他们本身就是大盘的重要组成部分，甚至是基础。所以只要配套价值不降低，那老破小就不必担心不保值。

3、但是，毕竟这是学区房，是包含学区溢价的。而今年是入学高峰最后一年，明年之后就该进入低谷期了，到时候是否能保持住溢价比例得看政策。

以总价500万来说，溢价应该在100多万，过了高峰期有可能会被影响一部分。当然未必是直接下跌，更大的可能是涨的慢点儿，逐年降低溢价比例。

4、简单就这情况，太多我就先不解释了。因为感觉您家是不得不买，那也就没什么好办法，大致了解一下就行了。另外的常规建议是如果用完了学位，那就关注政策和行情，觉得溢价有下降的趋势就出手，换到没溢价的板块不就得了。相当于用置换成本买了个学位，跟学区房出现之前的“择校费”差不多。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们京户，在外地有过商贷，但已经还清，不影响在北京买房吧？我们首付是300万或更多一点，年收入税后50左右，准备买600万的房子，不要学区，等五年后孩子上学时再看情况是换房还是买占坑房。

我们工作地点是甜水园和崇文门，所以对房子地点主要考虑朝阳或亦庄，您觉得其他板块还能考虑哪里？哪些小区可以考虑？通州您觉得合适吗？我们现在纠结的是老破小和远大新的问题。

A：

1、按现在的政策是没什么影响。

2、既然都600万的预算了，而且五年后还有可能换房，那就别以老破小为主了。因为这预算能买到条件不错的，而房子是用来住的，干嘛不住的好点儿啊？

二是老破小的流动性弱，出手时不好卖，挂牌期长。所以更适合长期持有的，几年就换的不太合适，出手的时候如果着急就容易吃亏。

3、另外既然不要学区，那亦庄就不太合适了，或者是考虑好再买。这的学区成绩提升很快，家长们看好未来的发展，所以房价中已经有了学区溢价，虽然不算太高，但也降低了居住的性价比。

所以考虑好再买吧，认为将来亦庄学区价值会更高的就买，就算有溢价也能有支撑，或者说是增加的成绩利好能对冲掉入学高峰期过后的风险。如果不愿意承担现有溢价，那就没必要买这里。

4、其他的板块还是先看自己的通勤感受，我不好说哪儿合适。常规建议是东四环朝青或东五环常营一带，通州西部也行，等同于市区。但还是自己选吧，没必要听别人的。

5、总之这总价没必要考虑老破小，但也犯不上远大新，东四环东五环的就能买到合适的了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们北京名下无房，目前住老人名下的东城学区房，但只是两居老破小，环境很不好，孩子连学习条件都没有。所以既然孩子已经上学，我们考虑换到五环外的大兴西红门或通州等地。

目前两个问题：一是老人不同意，他们认为郊区的医疗配套不行。二是我们现有这套房仅仅58平米，中介说最多卖450万，有可能430万就到头了，但这样的话我们本来想换两套分开住的想法就落空了，请问您是否有建议？

A：

1、这我能有什么建议啊？一是老人不让，二是预算不够，那这都是只能家庭内部解决的事儿了，外人没法儿建议。

2、或者说第二条这还好说，买不到西红门的两套就看再远点儿的呗。比如黄村或天宫院，也都在4号线沿线，单价在3万多的不少呢，400多万肯定能买两套了，至少是一个两居一个一居。

但老人不同意的这外人没办法，很多老人都这么想，很难做通工作，我也没办法。

3、另外多说一句，这套东城的58平怎么才430万啊？每平米7万多点儿，如果房子没硬伤，那这套房在永外吧？可即便是在永外，如果搬到离学校很远的地段儿，接送问题怎么解决啊？

所以即便是老人同意换房，那也考虑好日后的通勤问题吧。要不然随着升学，学习压力会越来越大，距离太远的话对孩子休息有影响。当然这到时候可以用“换租”来解决，但如果是换租，那装修时就别投入太大，否则一出租就毁装修了，不划算。

仅供参考。

四

Q:

想问下，我家在丰台有一套200多平的大复式，房本是经适房，也不知当年怎么办的，我都忘了。这套房住的挺好，就是没电梯，短时间也恐怕加不上，我60多了腿脚越来越不行，所以我想换到有电梯的小区。

现在这套房价值500多万，我手中还有150万左右，不想贷款，如果以700万为限，在朝阳公园附近能买到什么类型的？能帮忙给淘到笋盘吗？离公园近的，面积尽量大，住惯了大房子怕不习惯小房子了。另外从保值角度是否合适？也就是必须买到至少同等保值的。

A：

1、当年怎么办的？我估计这是商品房和经适房都有的小区吧？或者说这小区本来是商品房性质，但因为2000年前后的时候不太好卖，所以开发商申请了经适房的政策，降价10-15%，以价换量。

当年这种小区很多，而买房人也分不太清商品房和经适房的区别，所以稀里糊涂的交钱办手续了。

2、200多平500多万，每平米才2万多？如果是丰台的，那当年的区位定价应该是四环外3000左右，三环外3500左右。现在2万多才涨了不到10倍，这升值谈不上多好。当年回龙观的2600一平，现在4万多是大多数，这才是大盘的平均涨幅。

所以如果以这个升值幅度为标准，那在朝阳公园附近找到同等保值性的就不难了，或者说找到超过现有这套房的不算难。甚至说随便选都行，绝大多数跟这套房相比都不会弱。

3、这直接找当地中介吧，根据预算匹配房源是他们的常规业务，我没房源，也淘不到笋盘。

我建议是先看公寓吧，70年的那种，商务型的大多数都是大户型，居住体验都不错。虽说价格走势和大盘相比有点儿落后，但和这大复式相比肯定不弱。

仅供参考。

五

Q:

请问，本人现在有一套朝阳门外小两居自住，还有160万组合贷。现在想接父母到北京，把老家（苏州）房子换到我们附近，预计首付能200万左右（含房款140万），但因为是老房不好卖，您觉得是该等等还是尽快卖掉？

因为我们感觉北京房价要涨，我们小区虽然没涨，但看到关注的便宜房子差不多都卖掉了。如果我们不尽快，那要不就要被迫买高价的，要不就要买面积大的，户型还不太好。因为我们只能再贷款100万左右，不能买总价高的。您的建议是什么？

A：

1、我好像没什么建议似的，因为我完全不懂苏州的楼市，好几年都不去了，不敢瞎说。不过常规来讲，苏州这种城市跟北京的整体走势应该差不多，如果有行情或许还提前呢。反正之前这么多年的历次行情，多说都是长三角或珠三角先有波动，然后才轮到北京。

所以我觉得没必要着急卖，否则有可能在价格上吃亏。或者说即便不着急卖，那换到北京也不至于吃亏，就因为北方一般都排在长三角后面。所以即便是卖掉了苏州还没涨的，换到北京时也大概率还没涨呢，那就没必要着急了。

2、反正北京现在没什么上涨，这些日子的成交量还下降呢，如果没有新政策，那小阳春就基本结束了，所以也没必要着急。

3、其他没建议。而且还是咨询苏州当地懂行的吧，我说的这些都是感觉而已，别太当真。

仅供参考。

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