借名买房未留证据，如何扭转不利局面？北京房产律师说明

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林悦

被告：林婷

第三人：苏瑶

关联关系：林悦与林婷系姐妹，第三人苏瑶为与案件相关的利害关系人。

（二）原告诉求与事实理由

林悦诉请：

确认其与林婷对一号房屋（位于北京市朝阳区）成立代持关系；

判令一号房屋归自己所有，林婷配合办理房屋过户登记。

事实理由：2000 年 4 月 3 日，林悦从案外人田某处购得一号房屋，因房屋所占用土地为集体土地，当时无法办理过户登记。2012 年房屋满足过户条件后，林悦与林婷约定，将房屋登记在林婷名下。现林悦要求林婷配合办理过户，林婷拒不履行，为维护权益，诉至法院。

（三）被告答辩

林婷辩称：双方不存在房屋代持关系，一号房屋实际由自己、案外人唐某及其父母出资购买，林悦从未出资。将房屋登记在自己名下是家庭成员真实意思表示，林悦无任何权利主张。林悦无法证明自己是实际出资人，且办理过户费用均由自己支付，也无证据证明双方存在借名买房约定，故不同意原告诉求。

（四）第三人陈述

苏瑶述称：2012 年 4 月 15 日，自己从银行卡取款 4.7 万元，加上家中现金共计 8 万余元，交给林婷用于办理房屋产权登记及相关费用，不同意林悦的诉讼请求。

（五）法院认定事实

林悦与林婷为姐妹关系。

林悦主张 2000 年以 15 万元从田某处购得一号房屋，提交转让协议书、房款收据、田某证言等证据；林婷对此否认，称购房款由自己、唐某及其父母出资，林悦仅代为转交。

林悦持有北京市内销商品房买卖契约及补充协议、房款发票、契税完税证等购房手续原件，称因婚姻问题暂将房屋登记在林婷名下；林婷认为这些原件存于房屋内，林悦居住在此所以持有，不能证明代持关系及出资情况。

林悦提交有线电视、水电、物业费等缴费凭证，证明自房屋交付后一直由自己居住，林婷多年未主张居住权；林婷称同意林悦居住是因其经济困难无房，并非放弃权利或认可代持。

1996 年 12 月 10 日，林婷与开发商就一号房屋签订《北京市内销商品房买卖契约》及补充协议（双方认可为办理产权证补签），2012 年 5 月 16 日，房屋所有权登记在林婷名下。

一号房屋自购买后一直由林悦居住使用。

二、争议焦点

林悦与林婷之间是否存在借名买房的合同关系？

林悦是否为一号房屋的实际出资人？

林悦持有的购房手续原件及长期居住事实，能否证明房屋代持关系成立？

林婷作为房屋登记权利人，是否应配合林悦办理过户登记？

三、案件分析

（一）借名买房关系的认定

根据 “谁主张，谁举证” 原则，林悦需证明借名买房关系存在。其提交的转让协议书、房款收据及田某证言，可证实从田某处购房的事实。结合林悦长期持有购房手续原件，且实际居住使用房屋多年，林婷未能提供充分反证推翻林悦主张，依据民事诉讼高度盖然性标准，可认定双方借名买房合同关系成立。

（二）出资情况的判断

林悦虽未直接证明出资，但购房手续原件持有、长期居住等事实形成证据链，侧面印证其出资可能性。林婷主张自己及他人出资，却未提供有力证据，应承担举证不利后果。

（三）房屋登记与实际权属的关系

虽然一号房屋登记在林婷名下，但不动产权属登记并非认定实际权属的唯一依据。在借名买房关系成立且林悦为实际出资人的情况下，林悦有权要求将房屋过户至自己名下。

（四）第三人陈述的效力

苏瑶虽称向林婷提供资金用于办理产权登记，但该陈述不足以否定林悦与林婷之间借名买房关系，也无法证明林婷为实际出资人。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：

确认林悦与林婷就一号房屋形成借名买房合同关系；

林婷于判决生效之日起十日内协助林悦办理一号房屋不动产权转移登记手续；

驳回林悦的其他诉讼请求。

五、案件启示

书面协议的重要性：借名买房存在风险，当事人应签订书面协议，明确房屋实际权属、出资方式、过户条件等内容，避免因口头约定引发纠纷。

证据留存意识：实际出资人应妥善保存购房合同、付款凭证、沟通记录等证据，以证明借名买房事实及自身权利。

产权登记的风险：不动产权属登记具有公示效力，但不绝对代表实际权属。借名买房时，实际出资人需谨慎考量登记在他人名下的法律风险。

家庭财产交易需谨慎：亲属间涉及财产交易，不能因亲情忽视法律风险，明确权利义务关系，可减少家庭矛盾。