维修费用鉴定超期，为何仍可获赔？房地产律师讲解

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈静

被告：

甲公司：房屋出售方

乙公司：前期物业服务方，受甲公司委托提供服务

（二）原告诉求与事实理由

陈静诉请：

判令甲公司、乙公司赔偿因拖延维修一号房屋造成的租金损失 10 万元；

判令甲公司、乙公司赔偿已产生的房屋维修费 9.5 万元，地暖、空调、电梯维修费 18 万元；

判令甲公司、乙公司赔偿自行维修房屋漏水所需修复费用 115,840.84 元；

判令甲公司、乙公司承担本案诉讼费、鉴定费。

事实理由：2015 年 8 月 21 日，陈静与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购入一号房屋（建筑面积476.41 平方米）。2015 年 12 月 7 日交房时，甲公司收取一年物业费 16,464 元，并出具《住宅质量保证书》，委托乙公司提供保修服务。2016 年 9 月装修期间，陈静发现地暖漏水、空调主机和电梯存在质量问题。经与乙公司沟通，乙公司同意协调由甲公司承担维修费用并以物业费抵扣。装修入住后，房屋二层地下室严重漏水，2017 年因大雨地下室、屋顶及外墙多处受损。陈静多次向甲、乙公司报修未果，为防止损失扩大自行维修，但房屋仍漏雨，无奈于 2018 年起在外租房。2022 年，乙公司以未交物业费起诉陈静，陈静才知维修费用抵扣未协商一致，遂诉至法院。

（三）被告答辩

甲公司：不同意诉请。陈静在外租房与房屋漏雨无关，且公司曾于 2019 年委托第三方维修，拒绝支付陈静自行维修费用；地暖、电梯、空调问题发生在装修期间，不排除使用不当所致；2023 年鉴定的维修费用已超 5 年质保期，不应承担。

乙公司：不同意诉请。已及时反馈陈静报修问题，履行了勘察、维修及通知甲公司的义务，仅提供物业服务，房屋质量问题不应由其担责。

（四）法院认定事实

合同关系：2015 年 8 月 21 日，陈静与甲公司签订合同购买一号房屋（别墅，含电梯、地暖、空调），乙公司受甲公司委托提供物业服务 。

保修约定：2015 年 12 月 7 日交房时，甲公司出具《住宅质量保证书》，明确屋面防水、防渗漏保修 5 年，采暖系统 2 个采暖季，户式中央空调和电气工程 2 年，保修期自交房起算 。

质量问题与维修：

2016 年 9 月装修期，陈静反馈地暖、电梯、空调问题，乙公司通知甲公司后未维修，陈静自行支付维修费 18 万元 ；

2017 年房屋漏水，陈静报修后甲公司未及时处理，陈静自行维修花费 9.5 万元 ；

2019 年甲公司勘验确认外墙渗漏问题并委托维修，但未彻底解决，此后陈静持续报修，甲公司未再处理。

鉴定结果：经法院委托，中国建筑标准设计研究院有限公司鉴定，一号房屋漏水因地下室侧墙防水缺陷、窗户与墙体缝隙封闭不严等导致，修复费用 115,840.84 元，陈静支付鉴定费 40,000 元 。

二、争议焦点

甲公司、乙公司是否应对一号房屋质量问题及维修拖延承担责任？

陈静主张的租金损失、自行维修费用及未来修复费用是否应由两公司赔偿？

乙公司是否为适格责任主体，是否已履行相关义务？

争议维修项目是否超出质保期，甲公司能否以此免责？

三、案件分析

（一）合同责任认定

陈静与甲公司形成房屋买卖合同关系，甲公司作为卖方有义务交付符合质量标准的房屋，并在质保期内履行保修责任。乙公司受甲公司委托提供物业服务，仅需在权责范围内履行告知、协助维修等义务。

（二）损失赔偿依据

维修费用：陈静在质保期内发现房屋质量问题并报修，甲公司未履行保修义务，其自行支付的27.5 万元维修费用（18 万 + 9.5 万）及鉴定确定的未来修复费用 115,840.84 元，应由甲公司赔偿 。

租金损失：陈静未能充分证明租房与房屋漏水存在直接因果关系，且房屋未达无法居住程度，其租金损失主张缺乏事实依据，不予支持 。

（三）乙公司责任界定

乙公司在陈静报修后，已履行通知甲公司、上门勘察等义务，未违反物业服务合同约定，不应承担赔偿责任。

（四）质保期抗辩效力

虽然部分维修项目鉴定时间超出质保期，但漏水问题在质保期内已发生且持续存在，甲公司未有效解决，不能以质保期届满免除责任。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决：

甲公司赔偿陈静房屋维修损失费、地暖 / 电梯 / 空调维修费共计 275,000 元，于判决生效之日起七日内支付；

甲公司给付陈静自行修复房屋维修费 115,840.84 元，于判决生效之日起七日内支付；

驳回陈静的其他诉讼请求。

五、案件启示

明确合同权责：购房者签订购房合同时，应仔细约定房屋质量标准、保修范围及责任主体，避免因权责不清引发纠纷。

及时主张权利：发现房屋质量问题后，应在质保期内通过书面形式向责任方报修并留存证据，必要时可委托第三方鉴定。

区分服务与责任：物业服务公司与房屋质量责任主体不同，业主需明确二者权责，避免错误追责。

理性维权举证：主张赔偿损失时，需提供充分证据证明损失与质量问题的因果关系，否则可能承担败诉风险。