千亿规模“收地潮”，国家出手了，什么信号？

　　作者｜碎叶冬青

　　最近，很多人没有注意到，一场史无前例的土地收储行动正在全国各地展开。

　　根据中指研究院监测，截至4月10日，广东、四川、福建、湖南等地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总金额就已超1200亿。

　　其中，广东首轮公布的土储专项债就覆盖了86个项目，涉及省内19个市。万科、华润置地、华侨城等房企，积极配合退地，紧锣密鼓行动。

　　政府花钱从房企手里收回闲置土地，显然是个极不寻常的“腾笼换鸟”之举，剑指盘活市场的总目标。

　　国家出手，推动这场千亿规模“收地潮”，什么信号？

　　专项债收购存量闲置土地，被视为2025 年促进房地产市场止跌回稳的“杀手锏”之一。

　　3月份开始，各地收地节奏就明显加快。

　　根据中指不完全统计，今年 1-2 月各地公示地块数量合计仅319宗，总金额接近550亿元，3月就跃升到511宗，总金额约684亿。

　　截至 4 月 10 日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约 850 宗，总面积超 4000 万平方米，总金额达 1282 亿元。

　　金额之巨大，史无前例。

　　分省份来看，广东省遥遥领先，拟发行金额接近500亿，紧随其后的湖南、福建、四川、广西，公示的金额也超过100亿元。具体到城市来看，惠州单个城市已经突破100亿元，位居第一。

　　从广东省的19个市，再到山东、湖北、湖南等的多个城市，其涉及范围之广，也是此前未有的。

　　规模之大，少不了背后政策加码的推波助澜。

　　去年底，国办发文明确了11个专项债“自审自发”试点地区，包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省，河北雄安新区。政策落地后，专项债的发行效率将大大提高。

　　目前，广东、四川、湖南已经发行用于收购存量闲置土地的专项债，合计发债金额约 402 亿元，预计已经公示地块的福建、浙江、山东等地发债节奏也将有所加快。

　　更值得关注的是，本轮“收地潮”中，居然冒出不少原价、溢价收购的案例。

　　比如，茂名收购当地国企的4宗地块，云浮收购当地国企的2宗地块，均为原价收购；潮州收购当地国企的3宗地块，有两宗是溢价收购，溢价率为106.6%、103.6%；河源收购当地国企的三宗地块，溢价率均为103%。

　　可见，地方对推动此事的决心之大。

　　必须明确的是，土地储备中心只接受净地交付，即房企手中的存量闲置土地不能有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押。

　　大多数情况下，收储价格低于出让价。据中指研究院统计，过半地块拟收储价格与成交价的比值 在 0.8-1.0 之间，约 35%的地块比值在 0.9-1.0 之间，约 16%的地块拟收储价格与成交价的比值在 0.7-0.8 之间。

　　所以这一轮收储，国企仍是参与的主力军，但不乏民企的身影。

　　例如，这轮中山收购的三幅地块，有两幅属于当地的民营企业，分别是中山榄菊艺术品投资有限公司和庄严科技有限公司。另外一幅则由华润置地、仁恒置地以及当地国企联合持有。

　　为什么在经济运转的这个阶段，收储土地成了盘活市场的“关键一招”？

　　简单来说，就是把供应量先“打下来”，把流动性还给房企。

　　房企通过退地，可以获取现金，从而缓解债务危机、让现金流更健康。

　　有的地方还创新举措，把现金换成票据，让房企可以去开发更有价值的地块，促进市场活跃。

　　比如广州的“地票”补偿机制，就是把现金换成了等值票据，让房企可以用这些票据继续买地投资。

　　而对于政府来说，这些回收的土地当年不会再供应用于房地产开发，进而有效减少市场存量土地规模，让房地产尽快止跌回稳。

　　克而瑞数据显示，今年一季度销售头部企业拿地力度超过去年，投资百强拿地金额同比大涨了42.2%。另据中指研究院数据，3月品牌房企销售额整体较上月增长 258.3%。

　　用收地来换取调整时间，这何尝不是一种积极信号。

　　参考资料：

　　明源地产研究院：又有房企，成功退地了

　　真叫卢俊：最近好多房企都在退地，这背后…

　　新京报：各地拟发行专项债“收地”超千亿 收购价难定拖累进度