囤地24年，李嘉诚"长实系"北京最后一个地产项目价格跳水

24年间，这片土地见证了中国地产业的狂飙与转身。当昔日的"超人"开始用降价丈量离场时刻，或许标志着一个时代的真正终结。那些未拆的围挡，终将成为资本迁徙的纪念碑。
2025年五一假期次日，北京朝阳区东四环的御翠园售楼处人头攒动。这座曾以“CBD后花园”自诩的豪宅项目，过去数年因开发迟缓、定价虚高而门可罗雀。但这一天，七十多组客户涌入现场——开发商长实集团宣布：七折抛售，最高直降百万。
一位购房者算了一笔账：去年开盘时，一套140平方米的高层总价约1080万元，如今仅需980万元，单价从7.7万元/平方米降至7万元。别墅产品更从3200万元降至2900万元起。
这场降价绝非“让利”。自2001年以7亿元拿下姚家园40万平方米地块以来，长实集团用24年时间将楼面价1750元/平方米的土地，炒至7万元/平方米的“骨折价”出售。即便按此计算，售价仍是地价的40倍。
24年前的2001年，这个项目被李嘉诚长实系和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称“和记黄埔”）与北京市政府签订协议，以7亿元出售总建筑面积40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。按照当时和记黄埔的相关高层对外宣称，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。只是，拿地后开发进度一直缓慢不前。
实质上，梳理有关李嘉诚地产板块的相关新闻不难发现，囤地以及捂盘惜售是其旗下内地房地产业务惯用的操作手法。先是最早进入区域拿地，却是最后一个开盘。等待房价上涨周期到来再将项目推向市场，从而坐享土地升值溢价。
就在过去30多年，李嘉诚长实系在内地相继开发了30多个项目。其中，仅1/3完工，开发速度少则三五年，多则20年有余。
位于北京顺义中央别墅区的“誉天下”项目，1993年李嘉诚拿地，2018年才建成。该片区的房价经历长达25年的时间，也由当时不足2千元/平方米，暴涨达4万元/平方米。
2004年，上海陆家嘴世纪汇广场项目，李嘉诚以当时的土地成本约32亿元买下。2016年，该广场以200亿元人民币的价格卖出。这中间，“捂”了12年的时间，却赚了168亿。
2006年，由长江实业以22亿元底价摘牌的上海真如"高·尚领域"项目，折合楼面价才3027元/平方米。5年后，按项目周边地块价计算，该项目溢价率已达300%。而彼时，项目仍处于打桩阶段。直到2013年首次开盘推出行政公馆，2019年才推出住宅项目领寓，均价在8.5万元-9.5万元/平方米。

不只是这些项目。广州逸翠庄园项目也一样如此。规划有12期之多的项目，按媒体报道，截至2022年，才开发销售到第3期。项目搁置多年的背后，是溢价猛涨。
对于捂地惜售这种经营方式，在几年前，曾有行业人士认为，从中国地产过去的发展路径来看，捂盘所获得的回报肯定要比“高周转”获得的利润要大。但对于房企销售额，捂盘的作用不大，因为被“捂”地块会作为一项土地储备保留在账上。而捂盘更赚钱，只是对于资金实力有着非常高的要求。
不过，这种教科书级的囤地模式，近几年正在遭遇前所未有的围剿。
李嘉诚在广东东莞厚街的海逸豪庭项目，却被征收了近8千万元的土地闲置费，原因是项目开发超过20年。
成都高新区的南城都会，也受到当地严惩并要求退场，和记黄埔还被成都高新区禁止新增融资和贷款，原因是捂盘长达17年。
御翠园虽未受罚，但2023年申请12万元/平方米预售价被驳回，最终定价10万元/平方米仍高于市场预期。
24年间，这片土地见证了中国地产业的狂飙与转身。当昔日的"超人"开始用降价丈量离场时刻，或许标志着一个时代的真正终结。那些未拆的围挡，终将成为资本迁徙的纪念碑。