最高院：合同约定房屋为“商业办公”但用于居住，能排除执行吗？

作者：周军律师.

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在司法实践中，时常出现这样的情况：合同约定房屋性质为 “商业办公”，但实际被买受人用于居住。

这种情况下，买受人能否依据房屋实际用于居住的事实来排除执行？

最高院在《中国某某银行股份有限公司成都分行、王某秀等案外人执行异议之诉再审案》中明确：

即使商品房买卖合同约定房屋性质为商业办公，但如果买受人实际用于生活居住，仍属于商品房消费者，享有排除房屋执行的权利。

最高院认为，

关于某某分行主张原审适用法律错误，案涉房屋系“办公”性质，王某秀、余某佳不属于“商品房消费者”，不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除执行的问题，根据在案证据，案涉房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，王某秀、余某佳确系用于生活居住，且余某佳在成都市范围内名下无其他用于居住的房屋。据此，原判决认定案涉房屋系用于居住生活符合客观事实，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定情形，并无不当，不存在适用法律错误。

关于某某分行主张原审认定的基本事实缺乏证据证明，王某秀、余某佳未按照合同约定向资金监管账户付款，故王某秀、余某佳举示的购房款支付凭证不能作为其“已支付的价款”依据的问题，根据现已查明的案件事实，王某秀、余某佳作为房屋买受人，在案涉房屋被查封前与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已向某某公司名下账户支付了相应购房款，已符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的付款条件。故某某分行该项理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

案涉房屋在《四川省商品房买卖合同(预售)》以及房屋摘要信息中均明确为商业办公，案涉房屋系办公性质，土地属于40年产权的商服金融用地。

同时，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“商品房消费者”进行界定，仅适用于居住性质的房屋，且其指向的仅仅是房地产开发商所开发的预售商品住房。

再审申请人认为涉案房屋买受人甲不是商品房消费者，涉案房屋非居住房屋，不享有《执行异议和复议规定》第二十九条排除执行的权利。

但最高院认为，根据在案证据，案涉房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，甲确系用于生活居住，且在成都市范围内名下无其他用于居住的房屋，可以依据《执行异议和复议规定》第二十九条排除执行。

周军律师提醒，最高法明确指出，判断买受人是否属于“商品房消费者”的关键在于房屋的实际用途，而不仅仅是合同约定的房屋性质。买受人实际用于生活居住且具备居住功能的房屋，应受到商品房消费者保护。遇到相关问题，建议咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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