逾期交房损失赔偿，遵循哪些法律原则？北京房产律师分析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：李然

被告：乙开发公司

案件背景：李然与乙开发公司因一号房屋（位于通州区 X）逾期交付及违约赔偿问题产生纠纷，李然诉至法院主张违约金及损失赔偿。

（二）原告诉求与事实理由

李然诉请：

乙开发公司支付逾期交付房屋违约金 188486 元；

乙开发公司支付延迟交房造成的仓储费损失 5748 元；

乙开发公司承担全部诉讼费用。

事实理由：2022 年 2 月 19 日，李然与乙开发公司签订《北京市商品房预售合同》，约定乙开发公司以 4832978 元将一号房屋售予李然，应于 2022 年 11 月 15 日前交付。合同明确逾期交付的违约金计算方式。李然付清房款后，乙开发公司多次拖延交房，直至 2023 年 2 月 12 日通知收房。2023 年 2 月 13 日收房时，房屋存在多处质量问题且不满足居住条件，虽被迫收房，但房屋至今未达标准。李然认为，乙开发公司逾期交房违约，导致其产生仓储费损失，故主张按房屋总价、逾期 195 天及日万分之二标准计算违约金，并要求赔偿损失。

（三）被告答辩

乙开发公司辩称：请求驳回李然全部诉讼请求。

违约金及损失主张与合同不符，依据合同及补充协议，存在不可抗力或约定事由时可顺延交房，且有 1 个月宽限期，违约金标准为日万分之一；

疫情及施工降效构成迟延交房事由，不存在逾期交房事实；

房屋交付时间应以《交付通知书》载明的 2023 年 2 月 13 日为准；

李然主张的仓储费损失无直接证据，且违约金足以覆盖该损失 。

（四）法院认定事实

合同约定：2022 年 2 月 19 日，李然与乙开发公司签订合同，约定房屋价款 4832978 元，交付时间为 2022 年 11 月 15 日，明确逾期付款与交付责任，补充协议约定宽限期、违约金调整及 “不可抗力” 范围 。

履行情况：李然付清房款；乙开发公司于 2023 年 2 月 13 日通知交房，李然当日办理手续，但房屋存在质量问题，维修至 2023 年 10 月 7 日，李然于 2023 年 6 月 15 日入住，主张 2023 年 5 月 30 日为实际交房日 。

争议事由：乙开发公司以疫情、政府会议、恶劣天气等为由主张交房顺延，并提交工程监理日志；李然提交房屋质量问题照片、搬运记录等佐证逾期交房事实，并提供仓储合同、付款记录证明仓储费损失 。

疫情背景：2020 年 1 月 24 日，北京市因新冠肺炎疫情进入突发公共卫生事件一级响应状态 。

二、争议焦点

新冠肺炎疫情等因素是否构成乙开发公司逾期交房的不可抗力？

乙开发公司应交付房屋的时间及实际交房时间如何认定？

乙开发公司逾期交房的违约金计算标准应以合同还是补充协议为准？李然主张的仓储费损失是否应获支持？

三、案件分析

（一）不可抗力认定

合同签订于 2022 年 2 月，此时北京疫情防控已常态化，乙开发公司对疫情影响施工进度应有所预见，且合同明确约定交房时间，表明其对按时交付及逾期后果有认知，故疫情不构成不可抗力。同理，天气、政府会议、考试等因素在合同签订时亦属可预见范围，乙开发公司不能以此免责。

（二）交房时间认定

根据合同与补充协议，乙开发公司应于 2022 年 12 月 15 日前交房。乙开发公司主张 2023 年 2 月 13 日为交房日，但未提供房屋实际符合交付条件的证据；李然提供房屋质量问题及维修记录，证明 2023 年 5 月 30 日房屋才具备交付条件，法院采信该时间为实际交房日 。

（三）违约金与损失认定

补充协议将违约金从日万分之二降至日万分之一，不合理减轻乙开发公司责任，根据合同约定，应按原标准计算违约金。李然主张的仓储费损失与逾期交房违约金指向同一违约行为，依据损害填平原则，违约金已涵盖损失，故仓储费诉求不予支持 。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决：

乙开发公司于判决生效之日起七日内赔偿李然逾期交付房屋的违约金 160454.87 元；

驳回李然的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同条款需审慎签订：购房者签订商品房预售合同时，应仔细审查交付时间、违约责任等条款，尤其关注补充协议对权利义务的变更，避免不合理条款加重自身责任或减轻开发商义务。

不可抗力认定需结合实际：开发商不能简单以疫情、天气等因素主张免责，需证明事件与违约行为存在直接因果关系且无法预见、避免和克服。购房者也应了解相关法律规定，维护自身权益。

证据留存至关重要：纠纷发生时，双方均需提供证据证明主张。购房者应留存房屋质量问题照片、维修记录、损失费用凭证等；开发商需提供不可抗力影响施工的充分证据，否则将承担不利后果。

损失赔偿遵循填平原则：同一违约行为导致的多项损失，若违约金足以弥补，其他重复主张的损失通常不予支持。双方应合理评估损失范围，避免过度维权或逃避责任 。