以租代售违规操作，会面临哪些法律风险？房产买卖律师答疑

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈宇

被告一：汪建国（与被告二系夫妻关系）

被告二：赵秀丽（与被告一系夫妻关系）

关联人：汪浩（汪建国与赵秀丽之子）

（二）原告诉求与事实理由

陈宇诉请：

判令汪建国、赵秀丽共同返还 40 万元；

判令汪建国、赵秀丽赔偿利息损失（以 40 万元为基数，按同期 LPR 一年期利率，自 2020 年 1 月 22 日起至实际支付完毕之日止）；

诉讼费、保全担保费、保全费由汪建国、赵秀丽承担。

事实理由：2024 年 2 月 29 日，北京市大兴区人民法院在陈宇与汪建国等执行异议之诉中，认定陈宇于 2020 年 1 月 22 日向汪建国转账 40 万元，双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效，驳回陈宇对案涉房屋享有租赁权的请求。陈宇认为，基于生效判决，汪建国、赵秀丽应返还 40 万元及利息。

（三）被告答辩

汪建国、赵秀丽辩称：

双方实为借贷关系，实际借款人为儿子汪浩，借款后 40 万元中的 23.2 万元当日转回给案外人王磊，剩余 16.8 万元由汪浩使用并偿还部分利息；

不认可租赁关系，称签订租赁合同是借贷担保，且陈宇曾将涉案房屋出租，违反经济适用房管理规定；

无法联系汪浩，不清楚具体还款情况，不认可陈宇主张的 40 万元及利息。

（四）法院认定事实

房屋性质与交易：汪建国、赵秀丽名下共有一号房屋（经济适用房），2018 年 8 月取得不动产权证。2020 年 1 月 22 日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定将房屋出租给陈宇 20 年，租金 40 万元一次性支付，当日陈宇转账 40 万元至汪建国账户。

资金流向：汪建国收到 40 万元后，当日向王磊转账 23.2 万元，向汪浩转账 12 万元，剩余资金由汪建国支配。

关联诉讼：因案外人吕芳申请执行涉案房屋，陈宇提出执行异议被驳回，后续执行异议之诉中，法院认定双方不存在真实租赁关系，租赁合同无效。

被告主张：称借贷关系以租赁合同为担保，但未提交充分证据证明借贷合意及资金用途。

二、争议焦点

陈宇与汪建国、赵秀丽之间是否存在真实的房屋租赁关系？

《北京市房屋租赁合同》是否有效？若无效，汪建国、赵秀丽应否返还 40 万元及利息？

三、案件分析

（一）合同效力认定

租赁关系真实性存疑：

陈宇一次性支付 20 年租金 40 万元，远超正常租赁交易习惯，且由承租人持有房屋产权证书，不符合租赁关系常理，法院认定双方无真实租赁合意。

被告主张名为租赁实为借贷，但未提供书面借贷合同、利息约定等关键证据，仅提交资金流向记录，无法证明借贷关系成立。

违反经济适用房管理规定：根据《北京市经济适用住房管理办法》，经济适用房不得出租或用于经营活动。无论双方实际为租赁关系或借贷担保关系，均违反公序良俗及强制性规定，合同应认定无效。

（二）无效合同后果处理

财产返还与过错划分：

合同无效后，汪建国、赵秀丽应返还陈宇支付的 40 万元。但陈宇作为完全民事行为能力人，明知经济适用房不得出租仍签订合同，对合同无效存在过错；汪建国、赵秀丽以合法形式掩盖非法目的，过错程度更高。

法院结合陈宇自述占用房屋时间及双方过错，酌定返还 33 万元，驳回利息损失请求（双方均有过错，利息损失自行承担）。

其他诉求驳回理由：

保全保险费无合同或法律依据，不予支持。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条规定，判决：

汪建国、赵秀丽于判决生效后十日内退还陈宇 33 万元；

驳回陈宇的其他诉讼请求。

五、案件启示

警惕 “名为租赁实为借贷” 的法律风险：以租赁合同掩盖借贷关系的行为易因违反公序良俗或强制性规定被认定无效，双方应通过书面合同明确法律关系，避免模糊约定引发纠纷。

经济适用房交易的特殊限制：经济适用房具有社会保障属性，擅自出租、抵押或用于非自住用途均可能导致合同无效，当事人需严格遵守管理规定，避免因政策红线导致财产损失。

举证责任与过错划分：主张法律关系性质变更的一方（如被告主张借贷关系）需提供充分证据（如合同、资金用途证明等），否则需承担举证不能的后果；合同无效时，双方过错程度将直接影响损失分担。

及时主张权利与证据留存：涉及大额资金交易时，应留存转账记录、沟通记录等证据，明确款项性质及用途，以便在纠纷中维护自身权益。