天津
2025年已过1/3，成交量还没拔起来。
小阳春很弱，传统“红五月”几乎没血色……
别说不按套路出牌了，压根儿都没见着牌。
好慌！这到底是个什么行情？
年初在【365淘房年终盛典】上已经预告过：
天津楼市，正在经历“未生”。
“未生”是围棋术语，既非活棋也非死棋。
这就是眼下的天津楼市，没生也没死，虽然量价疲软，但也没崩盘。
状态未定，还在“等、耗、看”。
4月新房只签约52万方，比3月量掉了28%。
回到去年7、8月的水平（全国楼市至暗时刻）。
量跌已有先兆。
3月能维持72万方，主要靠学区撑场。
学区置业高峰一过，4月认购量立马降40%。
新房成交量拔不上去，主要两个原因：
❶刚需在新房市场“大撤退”
新房供应以改善为主，即便环城也是卖“分界线”改善。
刚需的份额正在从新房转至二手房。
学区型：回归市区老破小（通勤上学方便，好转手）。
居住型：外溢环城二手房（房价跌到位，不到百万买个90来平米）。
4月二手房板块成交排名（数据来自贝壳找房）
❷改善还在场外“扒门缝”
队伍有点整齐，都在等纯新盘首开。
两低一高（低地价、低房价、高品质）威力太大了。
没办法，救市逻辑已改道，从“哄着买”变成“动手改”。
楼市一直在“反向激励”，等等党一直等就一直赢。
“未生”的楼市，本质是新盘观望、政策博弈的阵痛期，导致需求继续积压。
凭什么说是在积压呢？
因为基于人口和经济，每个城市的新房成交规模都有“基础值”。
遵循两个公式：
天津每年GDP大约18000亿，全市人口1364万。
算下来，全年新房成交额基本在1800亿，成交面积大约1000万方。
2024年成交809万方，仅这一年就积压近200万方。
今年一季度至少又积压40万方。
二季度成交量也不会太乐观（学区季彻底结束+首开新盘大多压到6月），还会继续积压。
下半场，天津楼市会出现【年终盛典】的预测：涌现。
“涌现”是物理学中的复杂系统理论，指微观层面的复杂交互，最终形成宏观清晰的模式。
在楼市中，表现为超跌后的自发性修复，叠加政策与产品创新推动市场转向。
“未生”是“涌现”的前奏，没有死就没有生。
积压的需求越多，“涌现”的征会越明显。
所以，下半场天津新房的成交量会拔起来。
但这需要超预期的宏观政策来助力。
“507”还算不上超预期（详情），只能算在预期内的政策兑现（确实受国际局势影响甚大）
与去年“924”不同，无法对楼市形成脉冲效应。
更相当于一个铺垫政策，摆态度、为持续降息做准备。
事实上，货币政策只能为企业和居民降低负担，财政政策才能够有效创造需求，真正对冲经济下行。
但“507”财政口没露面，接下来的救市政策依然值得期待。
央行—财政—住建，也得按顺序来。
今年的救市政策，只是刚掀开序幕。
在政策预期上已经有“涌现”的迹象——房企溢价拿地。
一季度，轰轰烈烈的地王潮汹涌而至。
4月南京继续出地王，上海楼面价近8万的地王协议出让……
今年1-4月，中国25城宅地平均楼面价比去年全年上涨54%，平均溢价率高达19%，创历史新高。
天津的溢价现象从去年年底就开始了：
金茂工大地块溢价14%
中海可口可乐地块溢价10.3%
和平山东路地块溢价8.8%
金地安江里地块溢价11%
保利陈塘W5地块溢价17%
今年一季度，土地出让金同比还涨了42%。
这都说明房企看好一两年后的市场，对政策有强劲预期。
否则也不会溢价拿地。
新房依靠“呼吸机”维持价格基准，但二手房不得不经历真实价值的重估。
天津二手房4月出现拐点，比3月成交量降了24%。
主要是河西、南开、河东开始掉量。
河西降24%、南开降30%、河东降24%。
4月成交均价又回到去年最低点，相比今年高点降13%。
南开、河西既是成交主力，也是降价主力（河西降12%，南开降7%），其它区反而比较平稳。
进入5月后，成交量也不再冲高，最高250套的水平。
五一假期行情较弱，5天成交1000套，不及4月的周末。
二手房成交结构中，学区房占60%以上。
所以成交放量的时间，完全跟着学区政策和报名时间走。
今年小学报名恢复到5月，可以宣布二手房进入淡季了。
（文中二手房数据来自贝壳找房）
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