无直接证据证明借名，怎样守住房屋产权？房地产律师解析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：孟远

被告：江薇

相关案外人：

林芳，孟远前妻

马某，孟远公司助理

王某，孟远司机

（二）原告诉求与事实理由

孟远诉请：

判令位于北京市海淀区的一号房屋、二号房屋归自己所有；

江薇承担本案诉讼费、保全费等费用。

事实理由：1994 年，孟远与江薇相恋，1999 年 11 月，孟远出资以江薇名义购买一号、二号房屋，房屋的首付款、贷款、契税及装修款均由孟远一人支付。双方共同居住至 2014 年分手，此后江薇拒绝返还房屋，甚至企图私自出售，为维护权益，孟远诉至法院。

（三）被告答辩

江薇辩称：

孟远属重复起诉，此前法院已驳回其要求确认房屋所有权的诉讼请求；

双方不构成法律认可的同居关系，孟远购房时仍处于婚姻状态，本案不属于同居关系析产纠纷；

孟远的请求权已过诉讼时效，自房屋购买及取得产权证至今，孟远未在法定期限内主张权利；

房屋由江薇自行购买，且其具备购买能力，与孟远无关。

（四）法院认定事实

人物关系：孟远与林芳于1977 年结婚，2008 年离婚；1994 年孟远与江薇建立恋爱关系，2014 年分手 。

房屋交易：1999 年 11 月，江薇与甲公司签订合同购买一号、二号房屋，付款方式由一次性付款变更为按揭付款，2004 年贷款结清，房屋登记在江薇名下并由其居住使用。

出资争议：孟远称首付款80 万来自公司借款，50 多万来自个人取款，均为现金支付；还贷由其将现金交予司机王某存入江薇账户。江薇则主张房屋由自己出资购买。

既往判决：2021 - 2023 年，法院先后驳回孟远借名买房过户诉求及林芳确认赠与无效诉求，认定现有证据不足以证明孟远对房屋享有权利。

二、争议焦点

孟远与江薇之间是否构成受法律保护的同居关系？

一号、二号房屋的实际出资人及所有权归属如何认定？

孟远的诉讼请求是否属于重复起诉，是否超过诉讼时效？

三、案件分析

（一）同居关系认定

孟远在与江薇共同生活期间仍与林芳存在婚姻关系，根据《婚姻法》及《民法典》禁止有配偶者与他人同居的规定，其与江薇的关系不受法律保护，不构成法律意义上的同居关系，故孟远以同居关系析产主张房屋所有权缺乏法律依据。

（二）房屋权属判定

虽孟远提供证人证言、资金流水等证据证明出资，但既往生效判决已认定现有证据不足以证明其对房屋享有权利。江薇作为房屋登记权利人，在无充分相反证据情况下，应认定其为房屋所有权人。

（三）程序与时效问题

孟远此前以借名买房起诉要求过户，本次以同居关系析产要求确认所有权，诉讼请求及法律依据不同，不属于重复起诉；但孟远自2014 年双方分手已知权益可能受损，至起诉时已逾 9 年，且无诉讼时效中断、中止事由，其请求权存在超过时效的风险。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国婚姻法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，判决：

驳回孟远的全部诉讼请求。

五、案件启示

法律关系界定：同居关系需符合法定条件才受法律保护，有配偶者与他人同居不受法律认可，相关财产权益主张可能无法得到支持。

财产权属证据：主张财产权利需提供充分、有效的证据，仅出资证明不足以对抗不动产登记效力，借名买房等行为存在较大法律风险。

诉讼时效意识：权利人应及时行使权利，注意诉讼时效规定，避免因超过时效导致胜诉权丧失。

婚姻财产边界：婚姻存续期间与他人产生的财产纠纷，可能涉及多方权益，需谨慎处理以避免法律风险。