太强了！综合型创新核心区来了，入场券告急…

今年以来，很多朋友都问我一个问题，大前海到底还能不能买？

我跟很多人聊完以后发现，他们更深层的困惑不在于买不买，而是如果现在下手，房价还会不会降？

归根到底，是何时下手的问题。

其实，不怪大家有这样的想法。深圳楼市的趋势目前已经非常清晰：

能让购房者心甘情愿掏出六个钱包，好地段+好产品+好价格，三者缺一不可。而在这其中，价格又是决定性因素。

对于这类朋友的疑问，我通常是这样回答的：要想有足够高的安全边际，不如考虑大前海核心区域核心板块的人才房。

我的逻辑是：如果在一个已经有明确未来的核心区域，人才房是普通刚需能撬动的安全边际最高的杠杆。

01

太强了！深圳科创在下一盘大棋

地理学上，有个碰撞效应。即凡板块交织之处，因自然之力惊人，往往诞生瑰丽奇迹。

闻名遐迩的喜马拉雅山、东非大裂谷、马里亚纳海沟，都是如此。

楼市中也蕴含类似规律。 凡是产业政策碰撞的位置，总是蓬勃发展。

比如福田政治中心构建出了金融区，再比如南山科技城碰撞出的超总基地。

究其原因，这样的产业碰撞，既拉大了地域骨架，又导入了产业融合。

而深圳最新的碰撞，当属大前海。

无论是从政府定位还是规划实施方面来看，科创都将是深圳未来20年的发展方向所在。

今年2月，深圳市人民政府关于印发深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）的通知。

这版经由国务院批复的《深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）》（下简称“规划”）中，深圳为打造创新创业创意之都、国际科技创新中心和综合性国家科学中心主阵地，将全力打造“1+7+N”全域创新空间格局。

怎么理解这个全域创新空间格局？

过去的深圳人都知道，深圳的未来看科创，而深圳科创的高地在南山。

但从这版新的规划来看，深圳的“科创野心”远不止于此。

在深圳的创新版图上，所谓“1+7+N”全域创新空间格局，“1”是指综合性创新核心区，是深圳新科创的牛鼻子；“7”是指7个创新集中承载区，“N”是指多个创新产业基地。

换言之，1所代表的这个综合性创新核心区，不仅仅是南山，还包括前海、宝中、蛇口在内的区域，都将成为深圳科创的新高地。

当然，重新规划全域创新空间格局只是第一步。

要想让规划真正能够落地并且发挥产业碰撞的化学反应，关键在于空间内各产业要素是否能够有效流通。

其中最关键的是，就是交通。

无独有偶。近期获得国家发改委批复、正在实施的深圳地铁五期中的地铁15号线，完整线路与上述划定的综合性创新核心区基本重合。

据深圳地铁最新消息，地铁15号线的建设正在提速——全线22个工点已全面进入实质性施工阶段。它全长32.2㎞，连接了前海、后海、腾讯企鹅岛、宝中和科技园等核心区域。

据建设规划，15号线设有24个站点，还有深圳唯一一段横跨前海湾的跨海路线，成为深圳人才、资本、产业等要素的关键连接载体。

政策、交通、产业要素基本集齐，我们基本可以确定，深圳科创在下一盘大棋！

02

大前海也有自己的“科技园”，就在宝中！

理解了上面的顶层设计和产业逻辑，就应该大致能够理解，为什么要重点关注宝中这个区域。

2021年，前海“扩容”，开启了“大前海”时代。

自此之后，前海的三分之二是宝安，宝安的五分之一是前海，宝安成为国家实施“前海战略”的主战场。

换言之，不管从区位还是产业功能上，宝中都率先承接了前海的科创使命。

1）宝安本身就是深圳的制造业强区，有深厚的制造底蕴和强大的科创实力。

2024年，宝安区新增国家高新技术企业173家，总量达到7402家，连续8年位居全国县区首位，这不仅彰显宝安自身的创新活力，也为产业的持续发展提供了强大的支撑。

在人民网研究院发布了《市辖区专精特新“小巨人”企业发展报告》中，深圳宝安区的国家级专精特新“小巨人”企业已达277家，超过上海浦东新区位居全国第三，仅次于北京海淀区和深圳南山区。

2）在前海上一个十年中，宝中由于深圳核心区的黄金轴点区位，已经率先享受到前海的扩容实质性利好，完成了价值的第一次跃升。

宝安地理位置优越，尤其是宝中。它靠近南山，是前海的重要组成部分，这使得宝中的地理位置得天独厚。

据乐有家统计，2017年至2022年，宝中片区二手房成交均价从6.92万/㎡涨到了12.5万/㎡，涨幅高达81.2%，仅次于深圳湾和科技园，当时涨幅在各片区中位居第三。

3）在前海的下一个十年里，具备强大制造业基础和科创实力的宝安，将承担更重要的战略使命，也即将迎来区域价值的第二次跳跃。

依托前海合作区“扩区”重大机遇，宝安中心区与前海、南山形成“黄金三角”，深度参与湾区产业链分工，成为深港科创合作、国际要素流动的“超级接口”。

而在这其中，宝中是湾区核心，是重点打造五大发展极核之一，将建设滨海产业金融中心。

在最新的规划中，宝安中心区将进一步联动大铲湾岛的腾讯未来科技城与桂湾片区，全面升级前海湾腹地，与前海湾共建前城后市的发展格局。

且值得注意的是，这些规划都是实打实的，不是虚的概念炒作。

对于宝中未来的前景，我给大家简单总结一下：

综合性创新核心区的占位是国家级的战略布局，宝中被纳入综合性创新核心区的占位，决定了其未来十年不仅是深圳科创的高地，也将是深圳房价未来的价值高地。

政府的规划里，这里将布局一批高新技术企业和优质大型企业，助力粤港澳大湾区建设。这意味着什么？

是产业支撑。

可以作为参照的是，南山科技园建设之前，基本只是一片荒地。2001年，南山科技园投资60亿元建设，总面积为300万平方米。到了2020年的现在，这片土地经历10多年的发展，诞生了腾讯、华为、中兴、大疆等众多龙头企业。

而随着高新企业的集聚，南山的科技人群推动了区域变革。除了GDP增速明显增高之外，随之而来的就是房价和房租的上涨。

能够预见的是，随着宝中纳入综合性创新核心区的范畴，人才、科技、产业加速在此流通，大前海自己的“科技园”也将慢慢成型。

其中最具代表性的，当属在建中的腾讯“互联网+”未来科技城（即“企鹅岛”）。从今年开始企鹅岛也进入兑现年，预计今年底就能迎来首批交付，部分楼栋2025年春节前就能启用，未来将汇聚8-10万名的互联网顶尖人才。

而15号线的建设，通过“交通-产业-人口”的联动效应，又将系统性重塑了宝中的城市地位。

作为环线西北象限的战略支点，宝中从“城市副中心”向“湾区核心枢纽”进阶，其土地价值也将被重估。

03

左手前海、右手宝中，这样的网红人才房项目必买

对购房者来说，置业最大的确定性，总结起来无非两点：

1、要紧跟城市发展趋势，而深圳下个40年的“城运”就在西部、就在前海宝中。

2、要选择独特“产品力”的楼盘，无论是户型、配套还是区域环境，最好能一流。因为房住不炒时代，也是一个居住体验定价的时代。

从这个角度看，占据前海+宝中+大铲湾企鹅岛的前海网红人才项目——天健和郡府，可能是目前买入宝中的最好机会。

优势一：核心区位拉高价值起点

买入天健和郡府，就是买入前海中心。

项目所在位置属于粤港澳大湾区内核心，紧邻深圳经济的三个未来，前海-企鹅岛-宝中。前海宝中双核心的区位，这是和郡府最大的确定性。

优势二：一流配套奠定高品质生活

1）真地铁口物业。畅享顶级的城市交通规划。天健和郡府是名副其实的地铁盘，乘坐5号线，能1站到宝中、3站到前海。

2）真品质生活。住在天健和郡府，1-3个地铁站的距离，大城生活一步即达，具体有：

5

商业：万达广场、前海壹方城、中洲购物中心、海雅缤纷城、天虹。

5

休闲：欢乐港湾、宝安体育中心、宝安青少年宫、湾区之声、宝安公共文化艺术中心（“新三馆”，博物馆、艺术馆、美术馆）。

6

公园：灵芝公园、新安公园、宝安公园、洪浪公园、流塘公园、乐园公园。

教育配套方面，项目自带幼儿园（9班）。与安乐小学一路之隔。距离宝安中学（教育集团）海滨中学仅0.6km。

约4km内集聚五大公立医院，包含深圳市宝安人民医院、南方医科大学深圳医院、深圳市宝安中医院、宝安区妇幼保健院、宝安区儿童医院（在建）。

优势三：国企开发商给足安全感

在深圳，天健集团，已经是品质的代名词。

天健集团是深圳市国资控股上市公司、深圳市特区建工集团有限公司旗下核心骨干企业。

1993年发起设立天健集团，到1999年在深圳证券交易所正式上市，目前已是中国上市公司500强企业。（天健集团成立于1983年，1999年在深交所上市，目前入选2024年《财富》中国上市公司500强。）

承袭天健和系产品基因科学，天健和郡府以绿色生态为设计理念，科学规划了屋顶花园、空中花园、亲子互动乐园景观台阶、阳光草坪、架空层健身区六大区域，打造集运动、休闲、社交与游乐于一体的共享社区。

此外，项目还配备了社康中心、社区商业、幼儿园、邮政所等，力争为业主提供更丰富、贴心的生活所需。

天健和郡府产品采用3梯6户蝶形布局，做到了全南向的三房。最大限度的让每户享受到采光通风，这种平面的公摊面积相对也比较小，私密空间会更好，每户之间基本不会受到干扰。

优势四：人才房独特的安全边际

目前销售的人才房都是存量项目，属于市场上的绝版产物，算是卖一套少一套的产品，且众多周知物以稀为贵，好地段的好产自不必多说。

天健和郡府均价4.69万带装修交付，首付只需要58万起。

正如我上文所说，买入核心区域的人才房，既能最大限度发挥深圳人才的户口红利，又能以比较高的安全边际撬动未来的资产价值，这样的上车机会只会越来越少。

有个共识是，在深圳，只要是政府重点规划的片区，都实现了价值的翻番。

如今的宝中，不仅承接大前海科创的发展利好，还在通过城市更新、产业基础的调整，匹配作为湾区核心枢纽应有的价值。

这个时候，在较高的安全边际里布局低门槛的上车房，是最最最明智的选择。

据悉，天健和郡府即将启动配售，想低门槛上车的朋友们千万不要错过。

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