杨惠妍借了10亿“保交房”

为了保交房，董事会主席杨惠妍为碧桂园又借来10个亿，而且是和碧桂园服务借的。

5月7日，碧桂园服务发布公告，公司已与股东必胜有限公司和FortuneWarrior订立借款合同，将向两家公司提供10亿元循环借款。

这笔借款将由大股东定向转借给碧桂园境内公司，专项用于保交房相关事项。从收益角度来看，借款合同约定的年利息为5%，高于银行利息收益。

必胜有限公司和FortuneWarrior均由碧桂园服务非执行董事兼主要股东杨惠妍直接全资持有，两家公司合计持有碧桂园服务16.26%的股份。

为保障借款的归还及支付，碧桂园服务与必胜及FortuneWarrior将进一步订立关于抵押资产的股份抵押契约，抵押资产包括上述16.26%的股份。

为有效保障全体股东利益，该笔借款设置了多项风险控制措施。借款方需抵押所持有全部股份；抵押股份对应分红可直接用于支付利息及偿还本金；在极端情况下，碧桂园服务可以远低于净资产价格回购大股东抵押股份。

据了解，此次借款以集团内部资源拨付，不会对公司现金流或流动性产生不利影响。根据碧桂园服务2024年度财报，截至2024年12月31日，公司尚有银行存款及现金总额约181.8亿元。

“反哺”碧桂园，碧桂园服务究竟有何底气？

2024年，碧桂园服务实现总收入约439.93亿元，同比增长3.2%；净利润约18.75亿元，同比大幅增长262.8%；股东应占利润约18.08亿元，同比增长518.7%。

碧桂园服务的核心业务包括物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务。2024年，这三项核心业务合计经调整收入同比增长10.2%，占总收入的比重也提升至87%。

具体来看，物业管理服务收入约为259.1亿元，同比增长4.9%，占总收入比例达58.9%。截至2024年末，除“三供一业”业务外，收费管理面积约为10.37亿平方米，年内净新增8200万平方米。

2024年，碧桂园服务的社区增值服务收入约为41.94亿元，同比增长11.8%，占总收入比例为9.5%。“三供一业”业务收入约81.6亿元，同比增长25.1%，其中物业管理收入约65.39亿元，供热业务收入约16.17亿元。

在核心业务增长的同时，碧桂园服务的非业主增值服务、城市服务及商业运营服务业务出现了下滑。

2024年，碧桂园服务的非业主增值服务收入约为7.05亿元，同比下降54.6%；城市服务收入约为41.68亿元，同比下降14.7%；商业运营服务收入约为6.27亿元，同比下降38.1%。

现金流方面，截至2024年末，碧桂园服务银行存款和现金总额（包括受限制银行存款及定期存款）约181.8亿元，较2023年12月31日增加约52.4亿元，经营活动所得现金净额38.7亿元。

碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮表示：“2024年对碧桂园服务来说是极具挑战的一年，公司经历了诸多风雨波折，但年末还是交出了一份合格答卷，从收入、利润到现金流，基本达成年初管理团队内部设定的目标。”

和碧桂园服务相比，碧桂园的情况要糟糕很多，但也在慢慢转好。

2024年，碧桂园实现总收入约2528亿元，同比减少约37%，其中97.2%的收入来源于物业销售，交付物业规模的缩减成为收入下降的主因。

这一年，碧桂园的归属股东应占损失约为328亿元，相较于2023年却大幅收窄超8成。

这一减亏成果的背后，是碧桂园在成本控制、资产处置等方面持续发力的结果。

2024年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为108亿元，同比下降40.2%。

在销售端，受市场整体销售去化低迷等因素影响，碧桂园2024年实现归属公司股东权益的合同销售金额约472亿元，同比下降约7成；合同销售面积约492万平方米。

尽管销售规模收缩明显，但碧桂园在保交楼方面的表现可圈可点。2024年，公司累计交付房屋超38万套，近三年累计交付房屋约170万套。

财务承压下，碧桂园的债务问题备受关注。截至2024年12月31日，集团总借贷约为2535亿元。

自2023年10月开启境外债务重组以来，碧桂园在2025年初公布了境外债务重组方案关键条款等一系列进展。

根据重组方案，碧桂园目标是减少债务最多116亿美元，将到期时间延长至最多11.5年，并将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

目前，碧桂园正积极与债权人就重组方案细节进行磋商，争取相关方支持。

近日，碧桂园集团董事会主席杨惠妍在多个内部会议中反复强调，保交房是当前公司发展面临的首要任务。

在4月7日召开的月度管理会议上，杨惠妍指出，尽管公司面临严峻挑战，但在政府、供应商及债权人等多方面的充分理解和支持下，碧桂园有信心、有决心做好保交房工作。

杨惠妍还进一步指出，保交房面临的问题较为复杂，各区域需采取极限措施，推行分类管理和额度控制，并建立多样化的动态机制，强化计划运营管理体系，严格执行销售管控。

她强调，普通老百姓购买一套房往往投入了一辈子的积蓄，碧桂园责无旁贷，必须履行保交房的责任。

碧桂园总裁莫斌也在会议中强调，保交房攻坚战是必须完成的任务。接下来要继续执行极限策略，高效利用资源，积极响应国家和地方政府的各类扶持政策，主动与政府沟通协作，相向而行。

事实上，碧桂园一直将保交房作为工作的重中之重。2023年全年，碧桂园累计交付超60万套房屋，累计交付面积7162万平方米，交付量在第三方榜单上居于首位。

2024年，碧桂园累计交付房屋超38万套，近三年累计交付约170万套。2025年，碧桂园仍有约21万套房屋交付任务。

杨惠妍表示，目前碧桂园本身的资源可以保障今年房屋交付，虽然存在时间和空间上的错配问题，但公司会珍惜使用资源，等待市场回暖时机。

在2025年度工作会议中，杨惠妍明确了公司今年的重点工作，即上半年以保交房为主，下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。

对于碧桂园而言，2025年是关键的一年，若能顺利完成保交房任务，并推进境内外债务重组，公司有望在2026年轻装上阵，逐步回归正常经营轨道。

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