克尔瑞AI Igent：2025年五一黄金周合肥楼市观察

2025年"五一"黄金周期间，合肥房地产市场呈现出明显的回暖迹象。在一系列购房利好政策的持续发力下，市场热度持续向好，成交量较去年同期有显著提升，购房者信心明显增强，刚需和改善型购房需求加速释放，成为推动市场增长的重要力量。

随着市场预期趋向稳定，合肥市房地产市场在"五一"期间迎来了积极变化。国家统计局数据显示，2025年3月合肥新房价格环比上涨0.2%，连续两个月保持上涨态势。而"金三"期间，合肥二手房成交量达到9318套，环比大幅上涨46%，显示出市场热度正在持续升温。

购房者信心增强，需求加速释放

"五一"黄金周期间，合肥各大售楼处人气高涨，看房、咨询、洽谈的客户络绎不绝。与上年同期相比，2025年"五一"期间合肥市场成交量显著提升，多项数据和市场反馈均显示购房需求正在加速释放。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示："从深圳好房节的火爆场景到各地楼市的亮眼数据，不难看出当前房地产市场延续前两月回暖态势持续升温。一方面，市场预期的稳定与一系列利好政策的持续落地，显著提振了购房者的置业信心，尤其是改善型需求加速释放，成为拉动市场增长的重要引擎。"

此外，开发商抓住"五一"关键节点，纷纷推出各类营销活动和促销策略，进一步激发了市场活力。合肥市在五一期间的推盘量明显提升，开发商普遍采取了特价房源、折扣优惠、配套补贴等多元化促销手段，吸引更多购房者到访和成交。

成交数据亮眼：新房趋稳二手热销的结构性特征

新房市场：量价稳健，改善型需求显现

2025年"五一"黄金周期间，合肥新房市场呈现出成交量回升、价格稳中有升的良好态势。据最新监测数据显示，五一期间合肥新房成交规模较去年同期有明显提升，热点区域和热门楼盘成交活跃。

从五一期间新房市场的表现来看，高品质住宅类新房，尤其是中高端改善型户型备受青睐。在包河、经开等核心板块，新房热度持续较高，热搜楼盘主要为中铁建·花语江南、越秀·观樾等住宅项目，均价在2万-4.8万元/平方米之间，主力户型以三居、四居为主，突出宽敞空间、功能优化和居住舒适度。

房地产市场的结构也正发生变化，从单一刚需向品质改善、多元化需求转变。伴随城市更新和新区开发，高品质住宅和智慧社区、绿色建筑等类型不断涌现，受到中高收入及改善型购房者关注。不同于以往的小户型刚需主导，越来越多购房者倾向于空间更大、居住体验更佳的中大户型住宅，提升家庭整体生活质量。

二手房市场：以价换量趋势延续

相比新房市场，合肥二手房市场在五一期间表现略显逊色，但成交活跃度仍保持较高水平。相关数据显示，自2023年起，合肥二手房的成交价与挂牌价的比值不断下降，还价空间扩大，且成交周期变长。

58安居客研究院院长张波表示："结合安居客数据来看，市场信心的确在修复，二手房成交周期缩短、在架时长连续回落，显示购房者加速入市。"

二手房市场的"以价换量"策略在五一期间继续发挥作用，尤其是核心区域的优质学区房、景观资源好的二手房仍保持着较强的市场吸引力。不少二手房业主为促成交易，主动下调报价或增加议价空间，吸引了一批对总价预算较为敏感的刚需购房者。

区域市场表现：核心区域领涨，热点板块分化明显

包河、经开等热点板块领跑市场

2025年五一期间，合肥房地产市场区域分化趋势明显，包河、经开、滨湖等区域表现相对活跃。根据监测数据，这些区域不仅成交量较高，房价表现也相对稳健。

五一第1周，合肥包河新房价格22635元/平，环比上周下跌0.18%。从商圈角度来看，包河新房价格前三的商圈是周谷堆16641元/平，葛大店22370元/平，五里庙20000元/平。

同期，合肥经开新房价格21481元/平，环比上周持平。从商圈角度来看，经开新房价格前三的商圈是明珠广场18043元/平，大学城20000元/平，翡翠湖20500元/平。

这些区域的热销背后，是产业集聚带来的人口聚集效应。产业发展带来人口集聚，从合肥2023年各区域常住人口分布可以看出，包河区、蜀山区既是产业高地，也是人口集聚地，2023年常住人口分别达到了131.2万人和110.5万人。

学区房保持稳定吸引力

尽管整体市场有所波动，但学区房在五一期间仍然保持着相对稳定的表现。合肥多个优质学区房成交量价居前，部分小区价格"抗打"，成交均价保持在较高水平。

例如，万科森林公园因优质学区资源，五一前"金三"期间成交达77套，成交均价超3万元/平方米；绿城翡翠湖玫瑰园、国建香榭水都等因优质学区价格也保持在3万元/平方米以上。

整体来看，五一期间合肥学区房市场回归理性。随着教育集团化的普及和市场下行，购房者更加理性地看待学区问题，真正关注小孩教育的家庭仍然会选择头部学校所在区域的房产。

开发商营销策略：多元化促销成效显著

五一营销活动花样百出

"五一"是开发商销售的关键时点，在市场回暖信号显现的背景下，合肥各开发商积极备战今年的黄金周，推出各种新颖的营销活动和促销策略。

合肥市在五一期间的推盘量明显提升，开发商普遍采取了以下主要促销手段：

推出特价房源，以低于市场价吸引购房者

实行97-99折的购房优惠，通过价格让利提升吸引力

配套家电补贴、宽带补贴等多重优惠，增强购房性价比

个别项目甚至推出免物业费等福利，以降低购房者后续持有成本

"五一期间，包河某盘推出5套特价房，整体优惠在7折左右，其中6号楼2204室，总价直降约98万。"这样的力度足以撬动购房者的心理底线。此外，"蜀山某盘推出1字头房源，均价在2.5万/㎡左右的楼盘，特价房的一口价单价不超过2万/㎡。"

"太疯狂了！五一楼市火爆！置业顾问衣服都被扯烂！"是媒体对五一合肥楼市的描述。各大楼盘纷纷使出浑身解数，吸引购房者的目光。例如，瑶海红盘龙湖亚伦璟云上府，五一首日来访超80组，首日销售额达到约2000万。项目五一期间推出的25套限定特价房，仅剩2套。新华运河则掀起了五盘联动的营销攻势，五一期间销售业绩达到6000万元。

营销活动对成交的实际拉动效果

这些新鲜的营销活动和促销措施在短期内有效提升了到访量，对成交量也产生了一定的拉动效果。不过，业内普遍认为，尽管五一假期的营销活动是市场回暖的积极信号，但对成交量的实际拉动效果依然有限。

合肥市场的大部分成交量仍然依靠假期前期的蓄客，促销主要提升了客户到访率，而并非直接带来大量即时成交。特价房和折扣优惠在吸引刚需和改善性购房人群上展现出一定效果，但成交转化依赖购房者的实际支付能力及对后市的信心。

整体来看，截至2025年五一，合肥市房地产开发商普遍通过多元化促销、折扣及花样营销活动积极应对市场，但整体成交量的增长仍较为温和，更多体现在看房热度与潜在需求的释放。五一楼市促销活动为市场注入了积极情绪，有利于后续市场进一步企稳。

购房者偏好转变：品质改善成为主流需求

改善型需求持续释放

五一黄金周期间，合肥市场呈现出明显的结构性特征，改善型需求成为市场增长的主要动力。一方面，年前看房量明显增多，合肥二手房成交量环比上涨46%；另一方面，改善型需求加速释放，成为拉动市场的重要引擎。

随着合肥市民对居住品质要求的提高，越来越多的购房者倾向于选择空间更大、居住体验更佳的中大户型住宅。在五一期间热销的楼盘中，主力户型多为三居、四居，突出宽敞空间和功能优化，满足改善型家庭对高品质居住环境的追求。

新规户型受青睐，好房子建设成趋势

近期，好房子建设已成为房地产行业的重要发展方向。住建部正在组织编制"好房子"建设指南，修订住宅项目规范，其中一项就是要把住宅层高提高到不低于3米。这意味着，未来房子的居住品质和舒适度会更高。

在这一趋势下，合肥市场上的新规户型备受购房者青睐。例如，经开区的置地松谷鸣翠作为首个新计容楼盘，得房率最高可达101%，足以碾压旧规洋房85%左右的得房率，成为市场关注焦点。

得房率高、品质好的新房在五一期间持续受到追捧。"无论是品质还是得房率，都是购房者眼中的'硬通货'。"在合肥，像龙湖亚伦·璟云上府这样的项目，五一首日来访超过80组，特价房几乎售罄。

房价走势分析：稳中有升，区域分化明显

新房价格呈现上涨趋势

2025年3月份，合肥新建住宅价格自2月以来连续两个月上涨，3月环比再涨0.2%。随着五一黄金周的到来，热点区域的房价进一步上涨，显示出市场回暖的迹象。

从五一第一周的数据来看，合肥不同区域的房价表现各有不同。瑶海新房价格18972元/平，环比上周持平；包河新房价格22635元/平，环比下跌0.18%；经开新房价格21481元/平，环比上周持平。这表明合肥房价总体保持稳定，但区域分化趋势明显。

值得注意的是，优质地段、学区房的价格表现相对稳健。例如，包河新房价格前三的商圈分别是周谷堆、葛大店和五里庙；经开新房价格前三的商圈是明珠广场、大学城和翡翠湖。这些区域的房价之所以相对坚挺，主要得益于较好的区位条件和配套资源。

二手房"以价换量"趋势延续

与新房市场相比，二手房市场的价格调整压力依然存在。由于库存增长和买卖双方博弈，部分低端房源价格同比有所下跌，但整体因政策刺激，市场信心增强，成交活跃度提升。

二手房市场的"以价换量"趋势在五一期间继续延续。2022年，合肥二手房房源平均可以按照挂牌价的97折成交，而到了2023年，成交价和挂牌价格的比进一步下探到0.95左右，政务、滨湖、高新区等新城区的"还价空间"普遍超过10万。

值得注意的是，一二手房价差持续扩大，为二手房市场创造了一定的价格优势。这种价格差异使得一些预算有限的刚需购房者更倾向于选择二手房，从而促进了二手房市场的活跃度。

未来市场展望：政策持续优化，市场稳步企稳政策预期与市场信心

从五一黄金周的市场表现来看，合肥房地产市场正呈现稳步回暖的态势。随着一系列房地产政策的持续发力，市场信心不断增强，购房需求加速释放。

住房和城乡建设部部长倪虹表示："我们将会同有关部门长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。"具体措施包括巩固政策组合拳效果、实施城中村改造和危旧房改造、推进收购存量商品房、促进高品质住房建设等。这些政策的落实将为合肥楼市的健康发展提供有力支持。

中长期市场趋势预判

从中长期来看，合肥楼市有望保持稳中向好的发展态势。基于当前市场表现和政策导向，可以对未来市场做出以下预判：

短期内，新房热度有望保持稳定，成交量可能稳中有升。包河、滨湖等核心区域仍将保持相对活跃的市场表现，具备优质教育资源和交通配套的项目更具市场竞争力。

中期来看，因产业集群带来的人口聚集效应将持续为合肥楼市提供支撑。预计未来3-5年间，合肥新房年成交规模有望回升至500-600万平方米，房价则可能保持平稳小幅增长。

长期来看，随着"好房子"建设标准的逐步落地和实施，未来合肥房地产市场将更加注重品质和多元化发展。高品质住宅、商务办公、文化休闲等多元业态的项目将不断涌现，满足不同人群的居住和工作需求。同时，绿色建筑和智慧社区的推广力度也将加大，进一步提升城市居住环境和居民生活质量。

总结与建议：把握市场机遇，理性选择置业时机

2025年"五一"黄金周，合肥房地产市场呈现出积极向上的发展态势。在政策利好和市场回暖的双重作用下，购房者信心增强，需求加速释放，成交量明显提升，价格稳中有升，市场热度较去年同期显著提高。

合肥房地产市场正逐步由单一刚需向品质改善、多元化需求转变。越来越多的购房者倾向于选择空间更大、居住体验更佳的中大户型住宅，提升家庭整体生活质量。这种需求变化也推动了市场供给侧的调整和优化。

从区域表现来看，包河、经开、滨湖等区域因产业发展和人口集聚效应，表现相对活跃；优质学区房仍保持着较强的市场吸引力；新规户型、高品质住宅受到越来越多购房者的青睐。

对于有置业需求的家庭而言，当前或许是一个相对有利的入市时机。一方面，政策持续优化，市场预期趋稳；另一方面，开发商促销力度较大，可选择的优惠项目较多。但同时也应当保持理性，根据自身需求和经济实力，选择适合的区域和房型，避免盲目跟风。

在选择置业项目时，建议重点关注以下几个方面：一是区位和配套，尤其是教育资源和交通便利性；二是产品品质和户型设计，特别是空间布局和实用性；三是开发商品牌和信誉，确保房屋质量和后续服务；四是价格和投资潜力，既要符合当前经济承受能力，又要考虑未来的增值空间。

总的来说，五一黄金周期间合肥楼市的积极表现为2025年房地产市场的健康发展奠定了良好基础。随着政策环境的持续优化和市场信心的不断增强，合肥房地产市场有望在未来保持平稳健康的发展态势。

文章来源:乐居买房