裂变2025丨一线城市房价指数连续5个月环比上涨

国家统计局发布2025年1-3月宏观经济和房地产数据。得益于政策效应持续释放，生产供给较快增长，新质生产力加快培育，国内需求不断扩大，国民经济实现良好开局。工业增加值、服务业、消费品零售额增长均较上年全年有所加快。

地产行业进一步企稳，商品房销售规模同比降幅持续收窄，房价下降城市数量创2023年下半年以来新低，住宅待售面积迎来环比转降。得益于中央和地方主管部门在供给侧的有力调整，2025年一季度土地成交量仅为新房交易量的六成左右，再加之收储闲置用地和存量住房的推进，房企和购房者预期正在持续转好。

基于中央部委明确稳市场的最新导向，以及土地、新房、二手房市场交易数据的共同企稳，2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好。

国家统计局数据显示，3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均只有1%，自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续6个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现，需求侧筑底企稳信号愈加明确。2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低。

CRIC数据显示，3月份，一二线城市交易规模持续同比增长，北京、广州、深圳、宁波、南京、苏州等同比增幅均超过20%。北京核心区改善盘入市带动结构性放量，单月成交冲高至超过50万平方米，一季度累计同比正增21%。3月房企推盘积极性稳步回升，加之营销力度增强，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts，延续复苏走势。

2025年3月以来，中央部委多次明确发声，将继续推动房地产止跌回稳，在赋能好房子建设的同时，也要加强对于城市更新工作的支持，并在促消费文件中首次强调稳楼市。得益于中央政策面的有力扶持，以及地方政府在房贷额度、首付比例、税费减免、购房补贴、以旧换新等多方面的稳市场政策护航，核心城市需求侧指标率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交总量同比增长17%，3月份整体来访、认购迎来普涨。

在自然资源部的4月份例行新闻发布会上，公布了不动产登记相关数据，包括新建商品房转移登记、存量商品房登记等房地产关键数据。其中存量商品房登记件数更是尤为关键，为当下鲜见官方公开披露的全国二手房交易规模数据。

2025年一季度，存量商品房（二手房）转移登记同比大幅增长34.7%，达到164.6万件。而据统计局数据，同期商品房成交同比小幅回落3%，2.2亿平方米，大约219万套。相比一季度一手房的持续筑底而言，二手房市场率先发出了回稳信号。

与克而瑞研究中心之前的判断一致，得益于限售、限购的解绑，以及以旧换新、带押过户等政策的推动，作为大部分改善性需求的“发起点”以及更加适合刚需的“所见即所得+低总价门槛”。在交易规模指标上，继2024年率先企稳之后，2025年二手房市场先一步迎来了大幅上涨，并拉动2025年一季度一二手房成交总量达到383万套，同比增长10%。2025年初房地产市场也正式迎来了交易规模的企稳信号。

以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，3月份房价环比回落速度已收窄至0.2%以内。统计局发布数据显示，各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄，一手房价格同比下降5.0%，降幅连续5个月收窄，二手房价格同比下降7.3%，降幅更连续6个月同比收窄。其中，上海一手房价格上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降5.7%、7.2%和3.9%。

环比来看，3月份有34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年以来的新高。一线城市新建商品住宅房价指数连续5个月处于正增长区间，其中，上海和深圳分别上涨0.7%和0.1%，上海也是3月一手房价格环比涨幅最高的城市，北京和广州分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比上月增加6个，自2024年11月以来，一手房房价持平或上升的城市已经连续5个月超过20个；二手住宅环比上涨城市有10个，也比上月增加7个。

在3月份发布的2025年政府工作报告中，“稳住楼市股市”首次被写入政府工作报告总体要求，并指出房地产是居民资产配置的重要部分，稳资产价格可释放财富效应。随后发改委发布提振消费专项行动方案，首次在促消费文件中强调稳楼市，提出要更好满足住房消费需求，促进相关税费、公积金政策优化，且兼顾供给侧与库存调降，要求加快实施城中村改造、旧改，推进专项债收储。

金融监管总局明确：将加大个人消费贷款投放力度，央行也提及要加大存量商品房和土地盘活力度，推动房地产止跌回稳。随着稳房价被提到更为重要的位置上，预计年内地方层面将进一步落实“去库存、松信贷、财税补贴”举措，稳定居民价格预期，以“好房子”标准推动价值重构，支撑房产价格中枢，加强保交房，落实融资“白名单”等防风险举措。得益于消费端的金融和税费支持，以及加大库存处置、减少土地供应对供求预期的改善，越来越多城市正在迎来房价指标的筑底信号。

国家统计局数据显示，2025年1-3月份，全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%。3月份房地产开发投资9184亿元，同比下降10%，降幅较前2月扩大了0.2个百分点。

开发投资下行的背后，是2025年初土地供求规模低位下行。一季度土地成交1.28亿平方米，同比下降10%。这一方面是得益于财政预算进一步减轻了地方土地财政依赖度，2025年地方政府性基金预算收入总量为11.4万亿元，其中一半来自中央转移支付和专项债务收入，非土地出让收入部分占比创历史新高；另一方面也是得益于地方主管部门积极去库存的决心，就已发布的供地计划来看，2025年地方供地计划平均同比下降20%。中央和地方进一步紧缩供应预期，加速促进行业供求平衡。

就中期发展来看，与土地交易规模的下降同步，房地产开发投资规模也会延续低位。不过受到往期开发项目投资的影响，开发投资指标存在一定滞后性，开发投资指标的调整时间会慢于新房销售、一二手房价、新开工、土地交易等指标。对标历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标的下行调整还将持续一到两年时间。

展望2025年上半年，基于年初中央部委及两会透露出的积极信号，以及稳定资产价格被放在更为重要的位置。年内房地产将继续迎来一系列政策利好：

需求侧将进一步释放住房需求潜力，以建设“好房子”为主要抓手，支撑房地产价格预期向好，并通过加强城中村改造、财税优惠等政策持续支持居民改善住房条件；

供给侧将进一步改善库存预期，在控制供地规模的基础上，加强细微板块的供地结构，并加快推进存量房收储和闲置土地回收工作；

在金融工具方面强化资金支持和风险管理，加大“白名单”贷款投放力度，充分保障项目建设交付；并进一步完善商品房开发销售流程中的基础性制度，确保新建和在建项目的住房品质和如期交付。

得益于当前市场需求面反映出的积极信号，以及中央积极财政政策的支持，预计2025年各地主管部门将进一步聚焦核心板块改善供求预期，随着土地、新房、二手房市场的热度链条传导和空间蔓延，“稳市场示范板块”也将在更多城市、更加频繁地出现。

聚焦行业数据，基于中央部委明确稳市场的最新导向，以及土地、新房、二手房市场交易数据的共同企稳，2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好。正如《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛所言，楼市和股市是经济运行的重要风向标，稳住资产价格可以释放财富效应，资产价格形态的改变可以提振消费，促进物价温和回升。而消费预期的改善，也势必进一步反哺房地产市场加速企稳。

预计2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多主要城市将迎来单月住宅交易量的同比回正。

得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。

投资开工方面，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务，土地市场将延续缩量提质，施工面积也有望加快调降至与新房销售更为匹配的规模，新开工和开发投资仍将位于收缩调整周期，但得益于专项债收储、城中村改造的推进，上半年同比指标有望先一步迎来边际改善。