避坑指南：解析二十年后典型小区系列之一：帝都长河湾，二十年自治路

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避坑指南：解析二十年后的典型小区

系列 之一：帝都长河湾，二十年自治路

坐标：帝都，海淀区，北下关街道，长河湾小区。

长河湾一期2005年交房；二期2007年交房；三期2012年交付。

这个小区地理位置优越，靠近西直门；北面是北京交大（东校区），西面是北京动物园和海洋馆，南面是北京展览馆和展览馆后湖，东面中坤大厦（和长河湾统一规划，由中坤集团一并开发）。

长河湾小区为多层住宅为主（15幢住宅楼），加上中坤大厦、幼儿园、商业配套等组成，规划总建筑面积36万平方米。物业费2.9元/平方米，前期物业为中坤玉合物业（开发商子公司）。

长河湾的往昔

当年中坤锦绣的长河湾售楼宣传语是这样的，号称是“都市里的新村庄，帝都难得一见的水系住宅！”以下斜体字，摘录于百度词条“长河湾一期”。

在不脱离都市，而又期望一种健康恬然的

，这实现的几率是多少呢？全部地下车库，实现了真正的人车分流。

……置身其中，诗意的村庄生活让人流连忘返。

，在都市中找寻一片水域已经很难，而要在这片水域边居住呢……

闹中取静，靠近繁华，独享静谧，低密多层洋房，比邻公园和水系，的确是当之无愧的地段王者，高端楼盘环境标配，放在现在，该地段依然值得拥有。

2009年起长河湾就名声在外了。先有帝都的业主自治领头人 邵里庭，出任该小区物业顾问，开始了成立业委会和换物业的长征，历时一年零八个月，经历九九八十一难，业委会得以成立，解聘中坤玉合的业主大会也终于落幕，但是中坤玉合物业拒绝退场的闹剧至今留下疤痕。2010年的围墙之争、2012年的热力管事件，都让长河湾在互联网的记忆中留下痕迹。

十六年后的现在，开发商或开发商前期物业，玩的花式，质疑的靶点，依然如出一辙。质疑选聘流程、选票真假、商区住区争议，然后以此为借口，拒绝离场。

当然业主端的策略，也与现在的网红盘有惊人的相似。那时专业第三方相对较少，但京城业主自治或住宅物管大咖加持不能少。2009年的长河湾，就有业主自治带头人邵里庭的担纲协助，物业管理专家舒可心的支持性点评，幸福指针业主大会辅导中心理事长蔡若焱的支持性评论，最终长河湾首届业委会（史健团队），两年后的2011年才得以备案。此后引进了福安物业。

但是，中坤玉合物业以业主大会决议无效为由拒绝退场，2011年的交接并不顺利，网传双物业服务持续十年。商业部分和部分住宅区（共三期），应该一直被中坤把控至今，福安物业实际只接手了部分区域。

长河湾的现状

从长河湾小区的地段、售价、当年售楼宣传、2009年就尝试业主自治并换物业，均可判断：长河湾业主整体素质较高。

艰苦成立业委会并换物业后，这个高档楼盘现在的状况，却相当令人唏嘘，或许除了国内绝大多数楼盘都将面临如此命运外，长河湾更有其他三个不同之处。

《北京时间》2024年11月的报道：

部分水系干涸十年

部分水系成黑臭水体

外墙装饰层脱落，地面铺装和硬化破烂，多年不修；

地下室存在坡道粉刷层空鼓剥落、渗漏水严重；

物业服务，业主评价是“三无”服务

长河湾的觉醒

历史就像回旋镖，2009的长河湾，16年后的今天再次轮回。成立业委会依然艰难，业委会备案依然艰难，换物业依然艰难。

唯一不变的是，北下关街道的备案策略；唯二不变的是中坤依然是长河湾的最大业主，商业丰收，住宅成渣，都与它无关。

唯三不变的是，“精心请来”的物业，还是留给小区一地鸡毛，挥一挥手，还是赶不走！

2011年5月，经济观察报微博文章《 长河湾事件：社区自治困境》，网址：https://finance.sina.com.cn/leadership/mroll/20111105/003610759116.shtml

依然值得长河湾小区的业主，再次阅读，并深刻反思：长河湾业主都做对了什么、做错了什么，有没有被误导、有没有被引导去踩坑？特别是该文章最后一句话，现在回头看，这个策略是否真的解决问题了？ 笔者观察过不少豪宅20年后的现状，无一例外都亮丽不再；但是有的小区，虽不青春但芳华依然，没有破烂衰败，只是时光留痕罢了。 我想帝都，当然也有二十年后房不老朱未黄的小区，当年帝都首个自管小区——品阁小区——今如何？ 反正，草根觉得，长河湾业主必须重新悟道，向能保持小区二十年容颜不败的小区业主学习。 长河湾小区变成现在这样，和业主最有有关；当然也和物业有关，也和居委会和街道有关。但，外因最终是通过内因起作用的。说到底，最终还是长河湾的业主，可能哪里没有做对。

长河湾的未来

还是《北 京时间》 2024年11月的报道，感知灵敏的，能从中能察觉到：长河湾小区，所有委屈和痛苦，都来源于什么。

二十年了，苦难的根源，基本上一成不变！

不知道现在的长河湾的业委会是第几届；也不知道其拒绝公开验证投票结果的理由是啥，但是不顾舆论，毅然决然和福安物业签下续聘合同看，或许不能算好鸟。

福安物业入驻十年后，按长河湾现在的模样，的确不能说这物业干事尽职了，只能说有人在扫地、有人在蹲大门。

长河湾的这届业委会，是不是业伪会暂不评说，仅从起对开箱验票求遮遮掩掩、签订物业续聘合同火速从快看，小区问题多多好似没有上心管教物业看，肯定不是业委会。多半可能是业萎会，或受人操控的橡皮业萎会。

从报道看，那个代表社区或街道的人，也是人精，一切让“业委会”来解释，主打一个我不参与我不介入，摆出一副很清白的模样，一副一切都是业主和业委会之间的事儿的样儿。

北下关街道清新洒脱、人畜无害的样子，二十来年如一日，也真是难能可贵呀。一个10年前就被业主大会解聘的物业，能持续干到现在，实现了多赢（居委会赢维稳，街道赢维稳，物业赢利益，业萎会赢位置），但是没有实现共赢（业主没有赢得希望，建筑和设施没有赢得保养，公共收入也不知道投入到哪了），谁之过？

所以，长河湾的老业主们，应该好好总结长河湾二十年的过往，重新作出选择，长河湾失去的二十年不白费，就是希望。

长河湾，买房避坑启示

买房避坑指南，从帝都往昔高端盘——长河湾小区——的苦难故事，得出的买房避坑总结：

1、大商业和住宅的混合的地块，不要碰！

商业和幼儿园面积较大，住宅部分约规划指标的一半，这样的楼盘，开发商和开发商的前期物业，将深度干扰住宅。

2、分期开发的楼盘，停停建建的楼盘不要碰！

36万方，从2005年到2012年，用时7年，分三期开发，这种情况，不是实力不济，就是政府部门介入较多。

3、官味浓的楼盘，不要碰！

从2011年新浪网发布的，经济观察报微博文章看，商业部分的主体，中坤大厦，曾用名为“市长大厦”。也不知道是不是笔误，能这样取名的大厦，全国罕见，目前就广州有一列！

4、业委会成立难、备案难的街道的楼盘，不要碰！

2009-2011年，长河湾小区首届业委会成立故事，至今网上流传着，二十年后的作孽楼盘，也未能超越其左右。

5、物业赶不走的街道的楼盘，不要碰！

2011年落聘的中坤玉合物业，拒不退出长河湾，至今商业部分仍然在管；福安物业效仿之，从2015年就被解聘后，也是十年不走，赖着继续把持长河湾住宅物业。

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