一文读懂深圳山海丹华府优缺点!分析山海丹华府值得买吗?

山海丹华府位于深圳南山区赤湾板块，是由桑泰集团开发的低密度住宅项目，总占地面积约 2.94 万㎡，总建筑面积约 14.31 万㎡，容积率 3.37，绿化率 40%，规划 983 户，其中可售商品房 412 户，回迁房 571 户，车位比 1:1。项目主打 98-152㎡三至五房户型，2 梯 4 户设计，得房率 88%-93%，预计 2026 年下半年精装交付。

一、核心信息

售楼处电话：400-855-2986（建议提前预约）
户型价格

·98㎡三房两厅两卫：折后总价 656-706 万，单价 6.75-7.27 万 /㎡

·116㎡四房两厅两卫：折后总价 746-814 万，单价 6.49-7.02 万 /㎡

·132㎡五房两厅两卫：折后总价 853-902 万，单价 6.57-6.96 万 /㎡

·152㎡五房两厅三卫：折后总价 971-1050 万，单价 6.49-7 万 /㎡

二、配套解析

教育资源

·公立学校：九年一贯制赤湾学校（南二外挂牌），距离项目约 900 米，提供基础教育。

·国际学校：南山中英文学校、蛇口国际学校 SIS、深圳贝赛思国际学校，满足多样化教育需求。

·在建学校：北师大南山附属中学高中部，预计未来提升片区教育质量。

环境配套

·生态资源：小南山公园、大南山公园、文天祥纪念公园等 7 大公园环绕，部分户型可享一线海景。

·商业配套：自建约 4589㎡社区商业，邻近 4.6 万㎡赤湾汇（已开业）、46 万㎡太子湾 K11 购物中心（2025 年 4 月开业），10 分钟车程可达海上世界商圈。

·交通网络：地铁 2/5 号线赤湾站约 1.1 公里，自驾可通过兴海大道、妈湾跨海隧道（在建）快速通达前海、蛇口核心区。

医疗配套：太子湾国际医院（在建）、蛇口人民医院、南山区妇幼保健院，满足日常就医需求。

三、项目亮点

1.低密舒居：总高 29-31 层，容积率 3.37，2 梯 4 户设计，得房率 88%-93%，优于片区超高层项目。

2.户型设计：

·98㎡三房：LDKB 一体化设计，三开间朝南，主卧 13.69㎡，卫生间干湿分离。

·116㎡四房：南北通透，四开间朝南，主卧 17.85㎡，U 型厨房。

·152㎡五房：双主卧套间，五开间朝南，客厅 4.1 米开间，满足多孩家庭需求。

3.社区品质：对标五星级酒店会所，配备 600㎡泳池（含儿童池与成人池）、攀岩墙、健身天地等设施，台地式景观设计提升视野。山海丹华府_售楼处_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

四、潜在不足

1.区域成熟度：赤湾片区仍处于开发阶段，周边旧改项目较多，未来 5-8 年可能面临施工噪音及粉尘干扰。

2.交通短板：地铁步行距离较远（约 1.1 公里），赤湾港货柜车通行频繁，高峰时段易拥堵。

3.居住纯粹性：回迁房占比 58%（571 户），与商品房未分区管理，可能影响居住体验。

4.配套依赖：大型商业需依赖太子湾 K11（在建）和前海商圈，短期内生活便利性有限。

五、适合人群

·刚需家庭：98㎡三房总价 650 万左右，首付约 200 万，适合南山本地首置客群。

·改善群体：152㎡五房满足多孩家庭需求，高得房率与海景资源兼具。

·长线投资者：赤湾作为蛇口国际海洋城核心区，未来旧改与产业升级或带来增值空间，但需关注兑现周期。

总结：山海丹华府以低密度、高得房率为核心卖点

「山海丹华府」最新动态：位于蛇口赤湾的前海丹华二期「山海丹华府」于11月22日取证，备案均价7.5万/㎡，单价6.8-12万/㎡；折后均价约6.9万/㎡（深圳山海丹华府售楼处官方电话：400-855-2986）

项目位于深圳市南山区招商街道少帝路南面赤湾七路西面，是赤湾村旧改项目.山海丹华府是目前整个赤湾板块，唯一一个非超高层的新房住宅小区，总高只有29-31层，还做到了2梯4户，接近户户朝南，并且整体得房率也做到了88-93%，还是一线靠海视野，说得上是赤湾板块最值得期待的新盘。低密度+开阔度+尊崇度赋予生活奢享宽度，约3.37低容积率，相比动辄6.0以上的建筑容积率，山海丹华更低密度，更大绿化空间，还建筑于自然。（深圳山海丹华府售楼处官方电话：400-855-2986）

项目占地面积53734㎡，规划总建筑面积约21万㎡，分为二期建设，一期为前海丹华，已于2016年12月建成交付使用；二期即山海丹华府，共有983套住宅，由5栋住宅+1栋幼儿园组成，住宅高度29-32F，容积率3.37，绿化率40%，停车位990个.

总规划983套，其中可售商品房412户，全部2梯4户，回迁房571户，集中分布在3栋，另外1/5栋有部分回迁房，地下室有5层，规划停车位990个，车位占比1：1。（深圳山海丹华府售楼处官方电话：400-855-2986）

推419套可售房源，主要位于2、6栋，1/5栋低区以及3栋少量可售，面积段主力为96/98/116/117/132/152㎡三到五房；

户型并没有按新规做大的调整，但是对比周边在售及待售项目，真实得房率并不低。

1、高度全是100米以内，全是2梯4户，没有避难层困扰，核心筒公摊不大；

2、除去凸窗赠送，还有阳台改房赠送，实际改造后比现在新规全靠凸窗赠送更实用，赠送前使用率在80%左右；

3、属于赤湾几盘里容积率最低、小区最大，而且是台地园林，小区花园最丰富。

户型分析

山海丹华并没有结合新规做大的调整，没有加大凸窗到80CM,主要通过凸窗+阳台赠送，但是使用率赠送前就能去到80%，赠送后基本都是90%以上，还是很能打的，同时送精装修，整体品质还是很高的。

秉承“丹华”精工品质，结合山海资源特性，桑泰山海丹华充分保证住宅通风采光，勾画优越空间尺度，优化内部空间功能的实用性。阔绰的客厅与开间，高拓展性空间，带给业主舒适的生活享受。（深圳山海丹华府售楼处官方电话：400-855-2986）

98㎡3房2卫：竖厅设计，客厅开间3.6米，主卧3.3米；次卧2.8/2.4米，有个阳台改房，三个卧室都可以做到不需要结合凸窗改床；

116㎡4房2卫：南北通格局，客厅开间3.8米主卧3.5米，有一个阳台改卧室；

132㎡5房2卫：竖厅南北通，客厅开间3.8米主卧3.5米，对比116尺度基本一样，主要就是多了一间房。

152㎡5房3卫：竖厅南北通，客厅开间4米主卧3.8米，双套房朝南。

小区品质信息

【广角视野】台地式景观布局营造超广角的视野

突破传统布局考量，台地式景观布局，将上下层级地势自然消融，起伏台地之上，展现叠景台地错落之美，为居家营造超广角的视野。

【美学立面】高规格银灰铝板立面焕新城市的天际景观

遴选高规格银灰铝板立面极简形态，结合高奢山海视界，雕琢现代建筑的挺拔气质与精工质感，焕新蛇口天际线和景观界面。

【主题园林】艺术品级主题园林盛纳全家人的休闲时光

星级泳池会所：对标五星级酒店会所标准，打造建面约600㎡泳池会所，配备约10米长儿童泳池与约45米长成人泳池。

丛林探险主题儿童乐园：设置瞭望塔、树屋、攀岩墙等分龄段游戏区，高绿量的户外亲子互动场地。

无边界运动空间：设置健身天地、功能球场等运动场所，尽享生命的律动之美。

低密舒居：「低密度+开阔度+尊崇度」赋予生活奢享宽度，约3.37低容积率，相比动辄6.0以上的建筑容积率，山海丹华更低密度，更大绿化空间，还建筑于自然。

无遮挡视野：以“盒中山水山海之灵”为构想，将“山海城园”相融，营造无遮挡观景广角视野，几乎实现户户朝南，家家瞰景最大化，拥揽横向、纵向的海景与园景。

五进制归家礼序：台地式建筑拾级而上，五进制归家，为山海生活立序。

生活配套信息

交通：项目距离2&5号线交汇站赤湾站约1.5公里，可乘坐5号线和2号线迅速到达前海宝中及蛇口、深圳湾等核心片区。

商业：项目自带4589㎡底商，旁边开云府还有4.6万㎡的赤湾汇购物中心（在建中）；周边分布着人人乐、华润万家等商超，可满足日常所需。开车10分钟或地铁两个站还能去到海上世界以及全亚洲最大的太子湾K11购物中心（在建中，即将开业）。

教育：赤湾学校（九年制，南二外挂牌，学校规模为36个班）；周边还有九年一贯制学校（规划中）、北师大南山附校高中新校区、深大附中高中部、南山中英文学校、深圳贝赛思国际学校、深美国际学校等教育资源。

休闲：背靠大小南山，周边还有文天祥公园、天后博物馆、赤湾公园、华英路景观公园、月亮湾公园、歌剧院国际艺术文化区（在建）等生态、休闲资源。

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