房屋买卖违约金过高，法院如何调整？房产买卖律师解析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林芳，自然人。被告：张鹏，自然人。

（二）案件事实

2023 年 4 月 29 日，林芳与张鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定林芳将位于北京市一号房屋以3525000 元售予张鹏，采用全款交易方式。合同明确，张鹏应于2023 年 4 月 29 - 30 日支付定金 10 万元，过户前 3 个工作日支付 3375000 元，双方于 2023 年 9 月 30 日前办理产权转移登记。若张鹏拒绝购房或逾期履行超15 日，需按房屋总价 20% 支付违约金。

合同签订后，张鹏支付定金10 万元，但未按约支付后续房款。2023 年 6 - 9 月，双方多次就房屋销售困难、价格调整等问题沟通协商无果。9 月 30 日，张鹏以自有房屋未售出导致资金不足为由，在微信群发送《解约函》提出解除合同，并愿以10 万元定金作为补偿。林芳不同意，要求按合同支付 70.5 万元违约金。10 月，林芳向法院提起诉讼。

（三）双方主张

原告主张：张鹏无故解约构成根本违约，要求其支付违约金70.5 万元，并承担诉讼费用。违约造成的损失包括房屋差价 60 万元、可期待利益损失及租金损失 48000 元。

被告辩称：① 解约因市场下行导致自有房屋滞销，属不可抗力；② 定金过高，要求返还 7 万元，且约定违约金过高，仅愿补偿租金损失 25000 元；③ 要求林芳举证实际损失，认为房屋不存在贬值。

二、争议焦点

被告解除合同是否构成违约？

原告主张的70.5 万元违约金是否合理，是否应调整？

原告实际损失应如何认定？

三、案件分析

（一）合同效力与违约认定

双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。被告未按约支付购房款，且以自有房屋未售为由单方解约，不符合合同约定的解除条件，构成根本违约。原告通过诉讼主张权利，合同于起诉状副本送达被告之日（2023 年 10 月 30 日）解除。

（二）违约金调整依据

法律规定：根据《民法典》第五百八十五条，违约金过高或过低可请求调整，被告需举证证明违约金过分高于实际损失。

损失认定争议：

原告主张的房屋差价损失，以2024 年 3 月市场价与合同价差额计算，但合同于 2023 年 10 月 30 日解除，原告未及时采取售房措施防止损失扩大，该主张缺乏合理性。

可期待利益损失与房屋差价损失重复，且无明确计算依据，不予支持。

租金损失方面，原告虽提供证据，但被告认可每月5000 元标准更符合实际情况。

综合裁量：法院结合合同履行情况、过错程度及市场波动，兼顾公平与诚信原则，将违约金调整为18 万元（抵扣已支付的 10 万元定金后，被告需补足 8 万元）。

四、裁判结果

被告张鹏于判决生效之日起七日内支付原告林芳违约金8 万元；

驳回原告林芳的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同条款严谨性：交易双方应在合同中明确约定违约责任、不可抗力情形及损失计算方式，避免因条款模糊引发纠纷。

风险预判与应对：市场波动属商业风险，当事人签订合同时需充分评估风险，避免将市场变化等同于不可抗力逃避责任。

违约金主张与举证：主张违约金需提供实际损失证据，过高或过低的约定均可能被调整，建议结合行业标准和实际损失合理约定。

及时止损义务：合同解除后，守约方有义务采取合理措施防止损失扩大，未履行该义务将影响损失赔偿的认定。