房屋买卖违约救济，有哪些法律要点？北京房产律师建议

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林远，自然人。被告：赵明、刘芳。

（二）案件事实

2023 年 4 月 5 日，林远与赵明、刘芳通过中介签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定林远将位于北京市大兴区一号房屋以 515 万元出售，其中房款 280 万元，房屋附属设施作价 235 万元，买受人支付定金 10 万元。合同约定买受人应于 2023 年 8 月 28 日前支付首付款 381 万元，逾期超 15 日，出卖人有权解除合同并要求买受人按总价款 20% 支付违约金。

因赵明、刘芳未按期支付首付款，双方先后两次签订《变更协议书》，将付款及过户时间分别延至2023 年 10 月 31 日和 11 月 30 日。此后买受人仍未履约，双方达成口头延期至 2023 年 12 月 31 日的约定，但到期后赵明、刘芳再次违约。2024 年 2 月 4 日，林远在微信群中通知解除合同，并于 2 月 26 日提起诉讼，要求解除合同、支付违约金 103 万元并协助解除网签。

经查，赵明、刘芳已支付定金10 万元、逾期违约金 177,250 元及因变更时间产生的补偿 5,000 元，向托管账户支付 100 万元，并获批银行贷款 182 万元。

（三）双方主张

原告主张：

赵明、刘芳多次违约，逾期付款超15 日，依据合同约定，请求确认合同于 2024 年 8 月 28 日解除；

要求二被告按房屋总价款20% 支付违约金 103 万元；

二被告协助解除一号房屋网签，并承担诉讼费。

被告辩称：

愿继续履行合同并支付剩余房款；若合同已解除，应认定为2024 年 2 月 4 日解除，而非原告主张的 8 月 28 日；

已补偿原告损失，且房价未下跌，原告主张的20% 违约金过高，缺乏事实依据；

认可房屋已网签，同意协助解除网签。

二、争议焦点

涉案《北京市存量房屋买卖合同》的解除日期应如何认定？

赵明、刘芳是否构成根本违约，应否承担违约责任？

合同约定的20% 违约金是否过高，应如何调整？

三、案件分析

（一）合同解除权与解除日期认定

根据《民法典》第五百六十二条，当事人可约定一方解除合同的事由，解除事由发生时，解除权人可解除合同。本案中，赵明、刘芳多次逾期支付首付款，触发合同约定的解除条件，林远有权解除合同。林远于2024 年 2 月 4 日在微信群中明确通知解除合同，符合法律规定的解除程序，故合同解除日期应为 2024 年 2 月 4 日。

（二）违约责任认定

赵明、刘芳未按约定支付购房款，构成根本违约。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务应承担违约责任。林远作为守约方，有权依据合同约定要求对方支付违约金。

（三）违约金调整依据

《民法典》第五百八十五条规定，约定违约金过分高于造成损失的，人民法院可根据当事人请求予以适当减少。本案中：

被告已支付部分违约金及补偿款，且房价未显著下跌，原告实际损失有限；

被告存在积极履约行为（如支付定金、部分房款及申请贷款），违约因资金周转困难等客观原因，过错程度相对较小；

综合合同履行情况、当事人过错及公平原则，法院酌情将违约金调整为50 万元，扣减已支付定金后执行。

四、裁判结果

法院依据《民法典》相关规定，判决如下：

确认林远与赵明、刘芳于2023 年 4 月 5 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2024 年 2 月 4 日解除；

赵明、刘芳于判决生效后10 日内支付林远违约金 500,000 元；

赵明、刘芳于判决生效后10 日内协助林远解除一号房屋网签；

驳回林远的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同履行与变更需谨慎：合同签订后应严格履约，如需变更履行期限，建议签订书面协议明确权利义务，避免因口头约定引发纠纷。

违约金约定与调整规则：当事人应合理约定违约金比例，法院调整时将综合考虑实际损失、过错程度、履约情况等因素，过高的违约金可能不被全额支持。

解除权行使的程序规范：行使合同解除权时，应通过书面通知等明确方式告知对方，并留存证据，确保解除行为符合法律规定。

违约救济的举证责任：主张违约金的一方需证明实际损失，而违约方若认为违约金过高，也需提供证据支持其主张。