新版住宅国家标准明起实施，房地产销售市场有何影响

5月1日，《住宅项目规范》将正式实施。这意味着 “住宅楼层高不低于3米”“4层及以上住宅设置电梯”“每套住宅都有满足日照标准的房间”等标准将成为新建住房的刚性要求和准入门槛。

北京、上海、深圳、广东、成都、杭州等全国多地已出台相关政策，从提高适老化和绿色节能标准，减少计入公摊面积的部分以提高得房率，增加层高，增加阳台面积占比，测量精装修住宅套内空间尺寸等多个维度，要求开发商提高新房品质。

随着从中央到地方密集出台多项高品质住房建设标准，“好房子”建设如何因地制宜地落地实施？“好房子”入市，对新房价格及市场销售影响几何？

“好房子”的标准

根据《住宅项目规范》（下称“规范”），住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标。

“这四大目标维度，本质上是递进式需求层次与技术赋能的结合。但在落地过程中，不同维度间可能因技术适配、成本控制或群体需求差异产生阶段性矛盾。”中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受第一财经采访时说。

他举例称，将层高提升至3米，可以改善空间感受，但也会增加建筑自重；为满足隔声要求，加厚墙体或铺设隔音棉可能压缩室内空间；全屋智能系统（如语音控制、自动感应）对老年群体存在操作门槛，若交互设计复杂，可能降低其居住体验舒适度；光伏屋顶、恒温恒湿系统等绿色技术虽降低能耗，但初期安装成本可能使房价上涨。

要想避免前述矛盾，王业强认为，需要在规范实施后，推动行业从“单点突破”转向“系统集成”，建立“基础型-适老型-高端型”产品分级体系，针对不同群体需求配置不同的技术模块，以满足不同需求群体对“好房子”的需求。

中海地产创新研究院总经理尤蕊在接受第一财经采访时则提到，无论是老房子、保障房还是改善型住房，老百姓对于“好房子”的居住需求并无显著差别。保障房也是好房子，其安全底线性问题一定不能存在。

中建集团有关负责人对第一财经介绍说，中建集团基于近五年来6万多条居民调研和客户原声归纳出172个需求，并按照紧迫度和频次两个维度，进一步梳理出能解决百姓95%以上居住痛感的101项高痛感核心需求。

这些核心需求具体包括，“大暴雨时小区内容易积水”“阳台的栏杆太低，存在安全隐患”“楼道里的灯光太昏暗”“智能家居系统的数据安全和隐私保护问题”“墙体出现裂缝”“室内空气流动性差”“建筑供暖和制冷系统能耗高”“高层住宅等电梯时间长”等。

在《住宅项目规范》修订完成之后，住建部官网3月下旬还曾刊文提到“住房和城乡建设部正组织编制《好房子建设指南》”。对此，王业强建议，可以从空间舒适度、全龄友好与适老化改造和绿色低碳与智慧技术应用三个方面，对规范进行再度细化。比如，可以在“层高不低于3米”基础上，进一步细化不同户型的最小开窗面积、自然通风路径设计等标准，以解决高层住宅压抑感和通风效率低的问题。

住房市场量价影响几何

随着地方有关住房高质量发展的相关标准渐次落地，更多以“好房子”为卖点的新房项目陆续入市。

据克而瑞统计，2025年2 月以“第四代住宅”为代表的新规住宅产品已在多个核心二线城市逐步落地，其销售情况普遍优于同区域非新规项目。

成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经介绍，该市于去年6月出台《成都市城市规划管理技术规定（2024）》；今年4月中旬，《四川省好住房评价标准》发布，这些地方标准均对房地产开发企业如何建设“好房子”项目，提出本土化要求。在此背景下，当地按照新的住房规划设计标准（好房子标准）开发建设的商品住房更受购房人青睐。

在上海、北京等城市，尤蕊也提到，品质楼盘的去化情况及销售价格普遍更加市场优势，近期已表现出有价亦有市的销售态势，甚至出现了“开盘90分钟就售罄”的日光盘。”

“‘地标高于国标，企标高于地标’，新版《住宅项目规范》的实施对于品质房企的楼盘开发、建设影响不大。但从国家标准的更新到地方围绕‘好房子’推出了系列优化政策，购房者对于品质住房的市场教育逐渐形成。”在尤蕊看来，新国标的落地和住房品质的整体升级并非会导致头部房企优势缩小。

而站在购房者的角度，他们更关心的是“住房质量提升会多大程度上影响房价”。

据王业强测算，从短期看，新建“好房子”可能会因技术投入（如装配式建筑、绿色建材），导致建安成本上升8%-12%。伴随“好房子”加速入市，部分城市新房均价预计会上涨5%-8%，这可能一定程度上影响刚需购买力。建议通过产品分层策略，精准匹配不同支付能力群体的需求，这样既满足改善需求，又避免对刚需市场的挤压。

“此外，随着装配式装修、BIM技术等创新工艺的普及，缩短工期并降低后期维护成本，有可能使中小户型刚需产品在有限预算内仍能实现基础品质保障。”王业强说。

在尤蕊看来，在对价格更敏感的刚需市场，刚需盘或者保障房市场房源品质的整体提升，对销售价格影响不大。“以保障房为例，我们评估销售价格涨幅大概是50元/平方米以内。”

增加的费用是可控的，尤蕊认为，是因为“好房子”标准达成，往往并非是创新原有的住房品质标准或者改变原有的住房材料，而是地产开发商在建设过程中需要更加认真和用心，更具全维度集成化控制能力。比如，在施工过程中窗户企口是否进行控制、后期是否进行淋水试验等， 对于建造过程中出现的小问题能否通过后期运维弥补等。

此外，王业强还提出，新建住宅在层高、隔音、智慧化等维度全面超越存量房，接下来尤其需要关注部分老旧小区二手房挂牌周期是否出现延长。作为应对，一方面，可以通过城中村改造、加装电梯、适老化改造提升存量房功能，部分缩小新旧住宅品质差距；另一方面，通过政策引导存量房纳入租赁市场，转化为保租房或人才公寓，进一步缓解此类房源直接出售压力。