单价21765元/㎡，高新金茂悦园首套二手成交，软东变天了？

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就如同苏宁云著二手房成交价对软西的意义一样，软东的高新金茂悦园也扮演着相同角色。

（金茂悦园首套成交价）

就在上周，软东的高新金茂悦园迎来首套二手房成交，建面约119㎡户型，三代住宅，三室两厅两卫的高层，业主挂牌185天后，最终以总价260万成交，单价约21765元/㎡。

房子为精装交付，带金茂的科技系统，由于未满二，房东还包了5.3%的增值税，额外成本还包括个税、契税以及中介费。

（金茂悦园新房备案价）

我查了下2022年的备案价格，金茂毛坯备案均价22276-25107元/㎡，虽是毛坯，但由于金茂科技系统和精装绑定，还有额外5000元/㎡的精装包，入手成本超过310万。

小区去年刚交房，从挂牌185天时间看，几乎是交房就卖，一天没住！

悦园过往

金茂进入西安的首个小区是长安的金茂府，地处长安学府大街腹地，凭借豪宅基因+科技系统的组合，让更多人知道了金茂，此后金茂拿地未央湖，开发未央金茂府。

（长安金茂府实景）

从位置上看，都不算核心地段，但交房后品质相当靠谱，房子的品质，物业的服务，在市场都是独一份的存在。

直到2021年，外围打野多年后，金茂入场高新，彼时的软东势头远不如软西，但楼市狂热期，成本也不低。

（金茂摘地位置示意）

软东鱼化寨街以南，约71亩住宅由金茂摘地，容积率2.8，毛坯限价23741元/㎡，折合地价2507万/亩，楼面价13429元/平方米。

由于是华润、天地源、保利、万科、中海、金茂、中铁、华侨城八家竞争，溢价率也达到20%。

还需要自持15%租赁住房建筑面积19674.6平方米（含10%基础自持租赁住房建筑面积13116.4平方米，自持年限为10年）。

从成本来看，金茂是下了大本钱的，这种投入也体现在了后期小区的房价上。

（高新软件新城）

在海棠三章之前，软东的头部开发商几乎只有金茂一家，而软西、苏宁、中铁建、隆基泰和、高新，中海，保利等神仙打架，市场热闹一片，频频摇号，软东则是平销收尾。

这里面与软东本身配套有限，缺乏开发商聚集效应有关，也与金茂悦园当时的高门槛有关。

（金茂悦园备案价）

小区17栋楼，外围高层，向内小高层，面积119㎡-143㎡，119㎡总价约310万，143㎡高层总价约380万，143㎡小高层总价约420万。

金茂的口碑稳定，交付品质拔尖，物业服务也优秀，但软东的购买力有限，且小区地块位置一般，周边空地较多，可见配套主要为北门外高新十二小、口袋公园及南侧皂河公园。

（高新十二小）

2024年后，金茂北侧高科檀园里开售，铁建越秀拿地，区域聚集开发才有了苗头。

对金茂而言，这块地当年拿贵了，但好在卖完了，对业主而言，当年房价也贵了，但不住就面临降价卖房。

2021年前后高价买新房的，大家就只记得西派国樾、天地源云水天境、天谷雅舍等软西大户型破发，其实软东也是一样。

二手卖点

位置上：不算占优，小区西侧银领花园、东方米兰国际城、复地优尚国际社区都算鱼化寨片区最早一批的商品房，整体非常刚，东侧为鱼化嘉苑、尚苑安置社区。

（金茂悦园周边实景，来源：安居客）

北侧为高新十二小，2020年建校开学，高新二小“名校+”联盟，铁建越秀高新璞悦还未开盘，四代住宅高赠送，容积率2.5，楼面价约10565元/㎡。

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目前软东的热门区域，仍是科技五路、六路、七路沿线，绿城海棠三章、保利天瓒区域，一方面距离高新成熟区更近，且土地方正，周边集中安置少，城市界面更好。

产品上：占地约71亩，高层+小高层布局，错落式排布，楼间距开阔，留出了足够大的景观和组团空间。

（建面约119㎡户型示意）

户型为彼时三代的主流布局，以首套成交119㎡为例，连廊中间户，常见的三面宽朝南，统一封闭的阳台，但客厅宽度做到了4.7米，没有太多赠送面积。

金茂的优势在于高标准的精装，以及五恒的科技系统，冬暖夏凉，从已交付小区业主反馈看，居住舒适。

（金茂悦园园区实景）

交付上：小区约定2024年12月底交房，实际为6月30日，提前168天交付。从实景看，依旧保持金茂在西安的高标准，大量水景、景观石、高大树木、绿地、多层灌木等。

没有做下沉会所，但小区的邻里中心，会客厅，健身房也是一应俱全，也算看过这么多小区，金茂的交房在西安，尤其是实景的呈现，算得上遥遥领先。

品牌上：西安央企里，金茂属第一梯队，尤其是最近的金茂璞逸东方，30000+的房价，销售火爆，说明西安的有钱群体，对于这种纯改善的小区，还是很认可的。

（金茂璞逸东方实景）

无论是金茂的交付水准，服务水准，科技系统等，在改善市场，也是独一份的存在，外围长安，未央湖，软东，大明宫，科技路后，金茂当下的重点主要在曲江，CCBD南区和文教园。

好产品，最讲究好地段，老城区做改善，或新区做改善，金茂精装，科技系统的优势，在周边也很难发挥出来，还面临高价高门槛。

（长安金茂府成交情况）

如果是奔着体验，改善，长期自住，在西安选金茂没错，但如果是冲着房价去，应该会失落，无论是首套破发的金茂悦园，还是多套成交的长安金茂府，基本都是算不过来账的。

周边竞争上：同样面积段，最新的竞争是越秀铁建高新璞悦，虽然只有31亩，但小区有洋房，且容积率只有2.5，更关键的是楼面价只有约10565元/㎡。

（越秀铁建高新璞悦126㎡户型图）

2T2的高层和2T2的洋房，四代住宅大赠送，对周边相似价位的金茂悦园压力很大。

而整个软东区域内，目前中小面积，还有绿城熙海棠、紫薇时光云境、高科枫林九里，价格从最低15000起，到21000+左右，大面积有天地源高新宸樾、绿城锦海棠等，21000+的起步价。

如果算单价，除纯改善的保利天瓒外，金茂悦园算软东区域单价门槛最高的，当年420万买143㎡的小高层预算，如今在高新CID，软件新城的大平层里，都是横着走的存在。

但如果不算这个账，就是喜欢金茂小区的调性，生活方式，居住体验，且长期自住，那金茂悦园绝对算软件新城区域，交付水平数一数二的改善社区。

（高新金茂悦园楼栋示意）

对于手握250内预算，周边工作，上学的群体，买什么南飞鸿，看什么苏宁，金茂悦园的119㎡，单价21765元/㎡，简直不要太香。

不管以后软东如何变，房价如何变，金茂悦园在此，都是最特别的一个存在，大家怎么看，评论区聊聊！

【楼盘点评】

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【装修报告】

● 户型解析： | | | | | | | | |

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作者：晴明

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