“自愿收购”撞上“强制围城”：老屋如何撬动旧城改造的法边？

引子：钉子户的沙发店

2016年秋，浙江龙游县大南门老街，汪某芳的沙发材料店成了废墟中的孤岛。推土机的轰鸣声中，楼上住户的阳台砖块砸穿了她店铺的雨棚。“这哪是收购，分明是逼迁！”她攥着三年前政府发放的《房屋收购通知书》，看着对面新立的商场效果图，决定用法律守住这间经营了二十年的老屋。

第一章：收购迷局——是商业合同还是行政命令？

2015年，龙游县政府启动大南门历史文化街区保护项目，委托城投公司以“自愿收购”模式推进。公告承诺“高于市场价20%的特别奖励”，短短半年，851户中844户签了协议。唯独汪某芳发现蹊跷：收购方实为政府旧改办，协议里却盖着城投公司的章。

“这是民事合同，签不签随你。”征收办人员递上文件。汪某芳要求按《国有土地上房屋征收与补偿条例》公开评估，对方却甩下一句：“收购不是征收，不适用那套程序！”她不知道，这场“自愿游戏”背后，最高法院早有判例认定：政府委托的收购实为“披着民事外衣的行政行为”。

第二章：废墟中的店铺——破坏性拆除引爆法律雷区

2016年9月，随着周边房屋陆续拆除，汪某芳的噩梦开始。拆除公司野蛮施工导致二楼楼板塌陷，雨水顺着钢筋裸露的裂缝灌入店铺，价值数十万元的皮革面料泡在水里。更讽刺的是，政府此时送来《不再享受特别奖通知》，将拒签协议归咎于她“要价过高”。

“根据《物权法》第三十九条，我有权拒绝出售！”法庭上，汪某芳举起被污水浸透的进货单。法官当庭播放拆除现场录像：旧改办工作人员正在指挥施工。这戳破了政府“纯属企业行为”的辩解——委托拆除的征管办与旧改办，实为政府职能部门。

第三章：附随义务——先行行为锁定的法律齿轮

案件再审时出现戏剧性转折。最高法指出：当政府已收购片区90%房屋并启动拆除，实质上改变了区域环境，形成“不签协议就成孤岛”的压迫态势。依据行政法原理，这种先行行为触发附随义务——要么启动正规征收程序，要么赔偿实际损失。

更关键的是，2018年龙游县政府突然作出征收决定，将汪某芳房屋纳入征收范围，这反而成为指控其先前违法的铁证：若早该启动征收程序，当初的“自愿收购”就是规避法律的把戏。

第四章：赔偿双轨制——市场价与就高原则的博弈

尽管汪某芳的诉讼请求因程序问题未被支持，但判决书埋下重磅条款：若2018年房屋评估价因周边改造贬值，应按2016年市场价“就高补偿”。这打破了“征收冻结时点”的常规，确立“侵权赔偿不低于合法征收”的原则，与同年最高法许水云案形成呼应——违法强拆的赔偿标准可参照征收时市场价上浮。

法律启示录：旧城改造不可逾越的三条红线

1、协议性质穿透审查

政府委托企业的收购协议，需穿透表面审查行政属性。只要服务于公共利益、带有强制性，即属行政协议，适用《行政诉讼法》。

2、环境侵权触发义务

大规模拆除周边房屋导致剩余房屋功能受损，构成“事实征收”。此时政府产生双重义务：要么启动正规征收程序，要么按侵权赔偿实际损失。

3、赔偿标准动态调整

补偿应遵循“就高不就低”原则。若因政府行为导致房屋贬值，需以侵权行为发生时的市场价为基准，或参照最新征收标准补偿。

尾声：老屋上的爬山虎

2023年，汪某芳搬进新安置房时，特意将老屋门牌挂在客厅。那个曾让她奔走三年的号码，如今是普法课堂的教具。“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，她常对访客说，“但更不会纵容假借‘自愿’之名的强权。”窗外，拆迁旧址上新建的文化广场，正展出着大南门老街的历史照片——其中一张，是她店铺墙上那株穿透裂缝的爬山虎，在废墟里倔强地绿着。