四川
“最冷”财报季即将落下帷幕，首开股份近日交出了一份“艰难”的成绩单。
据其财报，2024年，公司股份营收242.13亿元，同比下降49.31%，净利润为-81.41亿元，较2023年净利润-63.39亿元进一步下探。
数据梳理显示，自2022年起，首开股份已连续三年亏损，并且亏损规模逐步扩大。据其财报，2022年、2023年，首开股份净利润分别为-4.61亿元、-63.39亿元。2022年-2024年，首开股份总计亏损规模达149.41亿元。
在其财报中，首开股份表示，“2024年是公司发展史上极其困难的一年。”复杂严峻的外部形势下，公司在销售、资金、盈利、后续项目拓展等方面困难重重。
作为北京国资背景的老牌房企，首开股份正面临前所未有的财务危机和经营挑战。
资产减值35.7亿元 京外项目成利润“黑天鹅”
去年，首开股份的销售全面滑坡，难挽狂澜。据公告，2024年，首开股份共实现签约面积205.19万平方米，同比下降23.96%；签约金额400.13亿元，同比下降34.97%。
比起下滑的销售数据，更让市场揪心的是滑坡速度更快的利润。从财报来看，2024财年首开股份的亏损扩大重要原因为资产减值的计提。
具体来看，2024年末首开股份计提资产减值准备总计35.70亿元，其中存货跌价准备30.81亿元，项目价值大幅缩水。从历年对比来看，2022年仅计提0.50亿元，2023年增至17.05亿元，亏损加速暴露。
继续拆解跌价减值的数据来源，不难发现，其中三四线城市项目占比 72%。例如，东莞首开熙江玥项目因售价从 2.2 万元 /㎡腰斩至 1.06 万元 /㎡，单项目减值便达 12 亿元，占总减值数额近1/3。
2021年9月，首开在东莞以接近溢价率20%，总地价6.7亿元的代价，拿下洪梅17899.3㎡商住地。由于这块地是竞配建地块，剔除配建面积5370平米，折合可售实际的楼面价约14024元/㎡。
到2023年8月项目开盘，首开熙江玥批价在2.3万元/平米，但去化非常艰难。后期价格降为1.2万元/平方米。同时，该项目还一度推出一批单价仅为1.06万元/平方米的工抵房。
“公司结利项目多集中在2018~2020年市场高点时期的高溢价地块，较高的土地成本与偏低的房屋售价，使得毛利率持续走低。”首开股份曾坦言。
追溯首开股份的发展，“一部首开史，半座北京城”、“京城地产一哥”等美誉犹在耳畔。在房地产“黄金时代”，首开股份一度凭借丰富的土地储备和深厚的政商资源，在北京房地产市场上无往不胜。自2015年开始，首开股份连续4年稳坐北京房地产销售额冠军宝座。2018年，公司销售额首次突破千亿大关，2021年更是以1149亿元的销售额创下历史峰值。
截至2024年，首开股份京内（以北京为中心的京津冀及太原）主要项目数量为74个，总规模约1660万平方米；京外片区主要项目数量为82个，总建筑面积约2770万平方米。
但离开烂若披掌的北京市场，首开股份的鲜招开始失灵。
断臂求生 首开拿地急刹车
京外项目面临减值压力，京内项目也难以持续提供高利润回报。
据其财报，2024年，首开股份北京地区营收74.72亿元，同比下降61.59%，毛利率4.22%，同比减少7.69个百分点。
“内忧外患”下，首开股份果断开始开源节流，一手降低拿地支出，另一手开始对旗下资产进行腾挪。
2024年，首开股份仅拿地2宗（成都、北京），总投入12.2亿元，远低于2021年高峰期的30个项目。
过去三年，迫于经营压力，首开亦甩卖资产进行回血。2022-2024年接连出售北京、珠海等地商业资产及子公司股权。据其财报，2022年，首开股份出售北京发展大厦有限公司、北京市朝阳区广渠路部分商业用途房地产、北京市复兴商业城项目。2023年，首开股份出售公寓项目北京联宝房地产有限公司61.5%股权、商业项目北京首开云锦铂郡商业管理有限公司。
2024年，首开股份出售3家珠海公司部分股权，并出售北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司全部股权。
值得注意的是，2024年首开股份的现金短债比逼近警戒线（1.03倍），叠加销售回款持续萎缩，短期偿债能力承压。若市场无显著回暖，或将触发债务风险。
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