已入住多年的房屋被执行，如何维护权益？房产律师解析

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一、案件梳理

（一）当事人关系及案件背景

周明远向法院提起诉讼，请求对一号房屋（北京市朝阳区）折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿，并继续执行该房屋。林晓东作为案外人提出异议，赵振国、郭慧芳作为相关当事人参与诉讼。此前，周明远依据执行证书申请强制执行，法院查封房屋后，林晓东提出执行异议，法院裁定中止执行，周明远不服遂提起诉讼。

（二）关键事实

房屋交易情况：2010 年 1 月 15 日，陈建华（出售方）与林晓东（买受方）签订《房屋买卖合同》，约定陈建华将其与赵振国因拆迁所得的一号房屋以借款抵押形式出售给林晓东，购房指标折抵 40,000 元，购房款 225,780 元，购房产生的公共维修基金、契税等一切费用均由林晓东承担，陈建华需协助办理购房文件签署及入住手续 。2011 年 11 月 5 日，双方签订《补充协议》，明确陈建华对该房产无处置权，需配合林晓东完成房屋入住、过户等手续。

款项支付与房屋占有：林晓东在2007 年至 2014 年间，分多次向陈建华及相关公司支付款项，涵盖购房款、公共维修基金、契税、物业费等各类费用。2011 年 11 月 5 日，林晓东办理入住手续并一直居住至今。

法院判决与执行：法院曾判决确认林晓东与陈建华签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，但驳回林晓东要求过户的请求。周明远申请强制执行后，林晓东提出执行异议，法院裁定中止执行。此后，赵振国、郭慧芳起诉要求解除合同并让林晓东腾退房屋，法院判决合同于2023 年 5 月 22 日解除，赵振国、郭慧芳需返还林晓东购房款及相关费用并给予补偿，林晓东在对方履行义务后腾退房屋，但赵振国、郭慧芳尚未履行。此外，周明远于 2014 年 6 月 16 日在一号房屋上设置一般抵押，债权数额为 112 万元。

（三）诉讼请求与答辩意见

周明远主张自己作为一号房屋第一顺位抵押权人，林晓东不具备“京十五条” 规定的购房资格且合同无法履行，要求对房屋进行折价、拍卖、变卖并继续执行。

林晓东不同意周明远的全部诉讼请求，辩称其与陈建华签订的合同合法有效，已支付全部购房款及相关费用，合法占有使用房屋，且房屋未能过户是因陈建华等人未经其同意设置抵押，并非自身原因，法院中止执行裁定合理。

赵振国、郭慧芳均表示不同意周明远的诉讼请求。

二、争议焦点

林晓东是否享有足以排除强制执行的民事权益：周明远认为自身抵押权优先，有权执行房屋；林晓东则主张基于合法有效的合同、已支付全部款项、合法占有房屋且非自身原因未过户等情况，其权益可排除执行。

一号房屋应否继续执行：若林晓东的权益能够排除执行，那么应停止对一号房屋的执行；反之，周明远作为抵押权人的执行诉求能否得到法院支持。

三、案件分析

（一）法律依据适用

依据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人提起执行异议之诉，需举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部价款或按约定支付部分价款且将剩余价款按要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记等条件，其权利才能排除执行。

（二）林晓东权益分析

林晓东与陈建华在法院查封一号房屋前已签订书面合同及补充协议，且合同经法院认定为真实意思表示、合法有效并已实际履行多年。林晓东已支付全部购房款及相关费用，并自2011 年起合法占有使用房屋。虽然合同已解除，但根据法院判决，林晓东返还房屋的前提是赵振国、郭慧芳履行支付款项义务，而赵振国、郭慧芳尚未履行，所以林晓东占有房屋仍具有合法性。此外，房屋未能过户是由于陈建华等人未经其同意将房屋抵押给周明远，属于客观原因，并非林晓东自身过错 。

（三）周明远诉求分析

周明远虽为一号房屋的抵押权人，但林晓东的权益符合法律规定中能够排除强制执行的情形。在林晓东合法占有房屋且未获得相应补偿款的情况下，周明远要求对房屋进行折价、拍卖、变卖并继续执行，缺乏充分的事实和法律依据。

四、裁判结果

判决驳回原告周明远的诉讼请求。

五、案件启示

交易风险防范：房屋买卖双方在签订合同前，应充分了解房屋权属、政策限制等情况，确保交易合法合规。买受人需重点核查房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，避免后续陷入纠纷。

抵押权行使边界：抵押权人在设立抵押时，应尽到审慎审查义务，核实房屋的使用和交易状况，避免损害善意第三人的合法权益。在执行过程中，需遵循法律规定，合理解决多方权利冲突。

执行异议举证要点：案外人提出执行异议时，需精准把握法律规定的要件，及时收集和保存合同、付款凭证、占有使用证明等关键证据，以有力证明自身权益足以排除执行，维护自身合法权益。