“河北王”荣盛亏了84亿，耿建明更难了

在房企江湖中，河北房企没能形成派系，但也有华夏幸福和荣盛发展“双雄”，其中荣盛发展一度被称为“河北王”。

河北还有一个特殊称呼——环京，在首都地产光环照耀下，河北房地产市场水涨船高，也成就了千亿荣盛发展。但随着地产行业下行，这位曾经的“河北王”也难免亏损命运。

2024年，荣盛发展全年实现营业收入380.09亿元，同比减少35.53%；归 母 净利润亏损84.43亿元。2021年至2024年，荣盛发展累计亏损金额已超过300亿元 。

截至2024年末，荣盛发展资产负债率达86.08%，有息负债规模超600亿元。年内新增逾期债务本金3.91亿元，累计逾期债务本息达30.9亿元。此外，诉讼纠纷金额达23.22亿元。

2024年，荣盛发展经营活动现金流净额为-16.96亿元，投资及筹资活动现金流同样为负。

面对危机，荣盛发展折价出售商业资产，但买方压价严重，估值或低于账面值50%。另外，荣盛发展宣布进军新能源领域，计划重组荣盛盟固利，并探索低空经济等新赛道，但短期内难成支撑。

进入2025年，荣盛发展在年报中坦言，“2025年是公司实现脱危解困的攻坚之年，公司面临的形势更加艰险，任务更加艰巨，实现2025年的目标比任何时期都更有意义。”

荣盛发展成立于1996年，并于2007年8月成功登陆深交所，成为河北省首家通过IPO上市房企。

在业绩表现方面，荣盛发展上市以来成绩斐然。2010年，公司销售额首进“百亿俱乐部”。2018年，荣盛发展销售额首次突破千亿，迈入千亿阵营。

除了销售业绩的增长，荣盛发展在营业收入和净利润方面也表现出色。2019年，公司实现营业收入709.12亿元，同比增长25.80%；归母净利润91.20亿元，同比增长20.57%。

2020年，尽管某些原因对房地产市场造成巨大冲击，但荣盛发展依然实现营业收入715.11亿元，同比增长0.85%；归母净利润约75.01亿元。

在销售方面，全年签订商品房销售合同面积1174.45万平方米，同比增长6.96%；合同金额1270.97亿元，同比增长10.18%。

步入2021年，房地产行业面临政策调控与市场波动的双重压力。但荣盛发展实现全口径合同销售金额1345.6亿元，同比增长5.9%。

同时，荣盛发展“三条红线”指标全面转绿，现金短债比为1.05，剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，净负债率为58.89%。

不过，这一年荣盛发展实现营业收入472.43亿元，同比下降 33.94%；归母净利润为-49.55亿元，同比减少166.06%，首次出现亏损。

进入2022年，荣盛发展更是经历了一道难关。该公司当年实现营业收入317.93亿元，同比下降明显；归母净利润亏损163.11亿元。

2023年，荣盛发展实现扭亏，净利润录得3.85亿元。然而，这一盈利被市场视为“短暂喘息”，因同期扣非净利润仅3.19亿元，且现金流仍为负值。

2024年成为荣盛发展最艰难的一年。全年归母净利润亏损84.44亿元，同比暴跌2293%。值得注意的是，前三季度亏损14.25亿元，第四季度单季亏损超70亿元。

尽管出现巨额亏损，但荣盛发展也展现出了积极向善的一面。

4月22日晚间，荣盛发展披露债务重组最新进展，计划搭建“挚享平台”及“至启平台”两大轻资产运营主体，以平台股权抵偿约160亿元债务。

荣盛发展的债务危机源于2021年。当时行业下行压力增大，销售回款难题逐渐显现，荣盛发展资金链紧张局面日益加剧。

进入2023年，荣盛发展的债务问题开始浮出水面。2023年1月30日，中国民生银行公告显示，荣盛发展“20荣盛地产MTN001”未按期足额兑付本息，该票据发行金额10亿元，债项余额9.4亿元，违约金额0.78亿元，后续展期仍未足额兑付。

2024年12月10日，荣盛发展“20荣盛地产MTN003”未能如期兑付本息约16.78亿元，发行金额13.8亿元。

其银行间交易市场到期未支付的中期票据及定向债务融资工具本金与利息合计达26.25亿元，且两只中资离岸债存续余额8.470亿美元也已违约。

面对困境，荣盛发展积极寻求解决方案。2025年3月25日，公司发布公告，拟制定以股抵债方案，通过梳理整合酒店管理、代建运营、商业管理、产业服务等优质轻资产子公司的部分股权作为偿债资源，用于化解金融债务和经营债务等。

目前，荣盛发展已完成“挚享平台”搭建，该平台整合廊坊盛元臻享酒店管理公司99%股权及廊坊盛筑臻享建设工程公司100%股权，主要开展酒店管理及代建运营业务，第三方机构预测其估值达460亿元，债权人可将不超过92亿元债权转换为平台不超过20%股权或收益权。“挚享平台”已完成下属公司股权注入。

而“至启平台”目前处于筹备阶段，未来将注入商业管理及产业新城业务资产，预测估值340亿元，债权人将持有的不超过68亿元债权对应换取“至启平台”不超过20%股权或相应收益权。

两大平台合计可化解160亿元债务，涉及工程施工方、供应商、债券持有人等经营及金融债权人，债权人通过持股平台间接持有双平台股权，债权金额及持股比例将根据选择动态调整。

重组完成后，相关债权将转入合并报表范围内的平台公司，荣盛发展无需直接清偿。

在房地产行业的跌宕起伏中，这家曾经的“河北王”曾经无限辉煌，如今却面临着严峻的挑战。

荣盛发展的创始人耿建明，1962年出生于江苏南京六合区。1980年，他入伍成为00362部队的基建工程兵。1985年，耿建明随部队转业至河北廊坊，进入城建总公司。

1995年，耿建明辞去职务，创立荣盛实业有限公司。1997年，荣盛承建廊坊北排渠工程，耿建明亲自驻守工地，最终以最快速度和最高标准完成任务，在当地打响名号。

1998年，耿建明首次涉足房地产业，推出南京六合的方州花园项目。此后，荣盛在廊坊陆续开发锦绣家园、阿尔卡迪亚等项目，逐步站稳脚跟。

2003-2006年，耿建明带领荣盛在廊坊创建高端社区阿尔卡迪亚，进一步推动公司发展。2007年，荣盛发展成功在深圳交易所上市。

上市后，荣盛发展开启高速发展模式。2010年，销售额首进“百亿俱乐部”，并涉足金融行业，成立荣盛泰发（北京）投资基金管理股份有限公司。

2014年，荣盛发展开始多元化布局，加大在生态旅游、养老养生、产业新城、商业地产等方面的投资。

到2017年，荣盛康旅已签约30余个项目，布局“6+N”框架，涵盖大北京、大上海、大海南、大黄山、大华中、大西南区域，甚至计划拓展到欧洲区域。

2018年，荣盛发展销售额首次突破千亿，迈入千亿阵营，在行业内风光无限。

然而，好景不长，荣盛发展的多元化扩张逐渐显现出弊端。庞大的前期投入量、漫长的收入回报期、高难度的运营挑战，让荣盛康旅项目举步维艰。资产负债率一路走高，从2012年的76.56%增至2017年的84.68%。

2018年之后，环京楼市下行，叠加涉房金融政策收紧等因素，荣盛发展遭受重创。过去4年，荣盛发展累计亏损额超过300亿元。股价也大幅下跌，一度逼近1元，濒临退市。

如今，荣盛发展债务重组迎来巨大进展，仍公司在困境中挣扎，未来充满不确定性。

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