福州二手跌了多少？

今天聊一个话题，就是二手成交数据，之前在另外平台贴成交数据，大家主要是找关注房源，这几年房价下跌，很容易出现所谓哪里还保值的观点，不过实际从目前市场来看，基本每个区域无一幸免，无非是跌的比较厉害的楼盘有自身的特色，下面通过数据聊聊。

数据说明：统计的套数在统计年内，需要成交>1，防止出现个别单套拉高或者拉低均价，由于是某平台的数据，所以覆盖面并不够广，很多楼盘没有上榜也并非跌的不多。

台江区

分析：从明细榜的来看，群升国际拿下“跌冠”，从原来的5W+的单价跌到目前3W+，跌了2W左右。

这个楼盘多个区，其中G区主打小户型，划片台三小+八中，当初炒作学区的溢价极高。

后来八中升学率也下滑不少，加上学区房炒作热度也降低，这个所谓的学区房也一路下跌，这2年其实并非跌幅最大的周期，反而是前3年，当时这个楼盘就已经崩了。

排在第二的就是富力中心B区，SOHO产品，这几年不管哪个区域都是下跌最狠的一个。

当然对于台江区，聊到SOHO，富力中心并不出色，不得不提中央第五街。

这个当初开盘价3W+的项目，前2年二手跌到1W，最近的成交来到1W以下。

原因为何，简单分析无非就是当初宣传的商业资源没有兑现，依靠的万宝这几年也下滑厉害。

自身的产品设计和维护也很失败。

第三名，世茂茶亭臻园，台江区的超高层豪宅，15年的房龄，俪园+臻园，目前成交单价在2.2W左右。

由于存在低楼层+户型偏小，看了挂牌情况，中高层挂牌在2.5-2.7W。

对比前几年3W+的成交价，也跌了1W以上，原因也很简单。

超高层住宅在以前是热点，现在大家避之不及，不管是这个项目，亦或者世欧王庄、金域中央等，二手的表现都非常差。

此外，相比于另外2个超高层，外立面好歹还能看，俪园、臻园，给人第一眼感受是完全的高层贫民窟既视感。

难以言表的筒子楼造型，配合破败不堪的立面，很有港风。

目前台江区的新盘，卷改善非常严重，这个项目也很值得借鉴，台江大平层不少，但是保值的屈指可数，一旦在市场被抛弃，大户型注定是穷人买不起，富人看不上。

最后再聊一个，排在第四的新港苑，这个安置房，房龄谈不上非常旧，网络消息不多，区位不算差，位于排尾边，二环内。

原来二手成交在2.5W左右，主要原因在于办证不多，加上当时楼市还不算太差。

后来批量办证，加上这个安置房同样是筒楼设计，居住体验一般，虽然房龄不算很长，但是安置房的保养，不用多久就会损坏的厉害。

可以说居住体验并不会太好，从近期拆迁安置方案，给出的对接价也很清晰，比上海新苑这种还少4K，实际上海新苑也已经跌破2W。

对于这个安置房，仅仅是市场的缩影，当初价格低于周边商品房，实际迭起来，这些安置房力度反而更大。

安置房的维护，户型设计，居住群体等，一系列因素都经不起时间考验。

特别现在的市场，所谓的住好房，其实最大的对立面就是这种高层安置房。

综上，台江区虽然成交房源不多，但是排在前列的项目都非常具有代表性，学区房、大平层、soho、安置房，这些具有固定属性的房源，无一例外，都是跌的最狠的。

鼓楼区

分析：对于鼓楼区一直都是学区房的天下，前几年最出彩的就是它们，部分老破房，靠着学区热，涨幅不小。

虽然这么多年下来，依旧没有对鼓楼学区房出台非常直接的打击政策，不过随着楼市降温，加上定向生，人口下降等。

学区房的热度褪去明显，鼓楼学区房也成了跌幅较大的存在。

排在前列的楼盘，无一例外都是依靠学区做最大的卖点，对比4年前，都跌了1W多，部分甚至跌了2W以上。

只能说这也是市场趋势，居住体验差的学区房，注定很难在市场流通。

目前鼓楼土拍还没给出重点学校的划片，如果后续持续推进土拍，不排除学区划片的溢价，会进一步被打压。

晋安区

分析：对于晋安区的排行榜非常出乎意外，前几年涨幅领跑全福州的东二环泰禾商圈次新房，在这1年多，崩盘了。

这是继闽侯高新区之后，又一个前几年房价坚挺的区域出现崩盘的地方。

只不过大家都关注这个区域的超级大盘，保利香槟。

然而实际情况却是，这里的全部次新都崩了。

当初几个4W的次新，目前都跌到3W左右了。

首先就是最头部的悦城、金尊府，这两个项目都谈不上改善盘，甚至连刚改都谈不上。

部分户型设计也很一般，前几年4W+的单价，主打就是东二环够火，榕博小炒作够凶，泰禾商圈人流够顶。

最终市场遇冷后，东二环虽然土拍也供应殆尽，但是更靠近市中心的二内晋，楼面价也上不去了，榕博小+晋三，这2年的中考数据都很一般，至于泰禾商圈，不知是体量过大还是因为泰禾暴雷招商所致，人流热度也不如从前了，楼市炒作也从泰禾转移到晋安湖了。

除此之外，4W+的价格，搭配改善不纯粹，刚需总价高的场景，目前东区的新盘售价也降到2.6W左右，可以说东二环也顶不住了。

从楼盘来看，除了悦城、金尊府外，周边的安置房，岳峰新城等，同样跌幅不小。

除了这个区域外，还有就是世欧王庄的安置房，超高层安置房，毫无居住体验，这是这几年跌幅最大的一种产品。

仓山区

分析：对于仓山区的楼盘，首当其冲，金山小的学区房，原来3W+的单价，如今2W不到成交。

金山小作为3年限制的划片，加上金闽小的出现，虽然是新校区水平存疑，但是对于金山小的唯一性依然打破。

3年限制+6年一学位，又不是头部学区，居住的要求明显更高，周边房龄更新划片新校区，很明显居住属性强不少。

此外，金山小+金山中，这几年的升学率也有下滑，对比水都中等，已经没有差异，可以说这些老破房，特别户型偏大的，在市场基本价值也没了。

除了这个项目外，还有三附小的金山大景城，这个小区依靠大量小户型做学区溢价，前几年一直价位在3W+。

随着去年三附小三年限制出台，这个小户型失去了市场。

三年的限制对于没居住属性的房源打击非常剧烈，一个政策直接跌了快一倍。

随后就是会展的闽江世纪城，超级大盘，跌了1W。

这也是非常典型的案例，超级大盘，周边南二环等供应不少，加上那些新盘价格持续下跌，对于这种高层超级大盘的打压更严重。

此外，自身配套也不够出彩，地铁一河之隔，划片毫无看点，超级大盘挂牌无数。

一旦楼市遇冷，这种项目需要接手的房源实在过多。

最后还有一个项目，福湾新城，这个三环边的安置房，原来2W不到的价格，在那几年楼市关注不少。

只不过安置房虽然原来价格比周边低，奈何跌起来比周边更狠，目前房价已经到1W左右。

今年大概率是能看到破W的成交了。

盘点总结

闽侯就不聊了，数据过于惨烈，不管是什么项目都跌的厉害，加上原来单价不高，实际算跌幅，都快接近腰斩了。

从上面的盘点其实可以发现，在楼市下跌的过程里面，那些跌的厉害的房子还是非常有特色的，并不难归纳，简单总结如下：

1、安置房：居住属性太差，维持难度很大，高层或者超高层，贬值力度更快，不要因为所谓的价格低于周边商品房，就盲目购买，实际安置房更应该躲开。

2、老破学区房：学区热褪去，三年限制对小户型是大利空，老破房居住太差的贬值快，升学率无法维持的，跌幅同样快。

3、超级大盘：甩卖的房源过多，管理混乱，最容易被市场冲击。

4、SOHO：福州目前的招商环境，遍地的CBD，SOHO的价值持续打压。

5、高价次新：存在价格虚高的情况，一定要配套、产品、地段能够匹配价格，否则就是击鼓传花。

6、“假”大平层：产品属性无法支撑的大平层，注定没有市场客源，下跌都不一定能流通。

综上，现在软文经常说住好房，实际目前市场确实也是如此，大部分跌的厉害的房源，最主要的一点，就是住的不舒服，不要因为房价低于周边，就觉得安全，实际是这个产品可能已经被市场淘汰，也不要随意追市场热点，热点很容易存在炒作的成分，特别在楼市降温的时候，很容易被拆穿。