天河，又准备上硬菜

不得了，备受改善客户关注的天河生物药厂地块，可能要加速上线了。

我们收到风，地块会加速推出，尤其是比较棘手地块三方权属问题，有望解决。

而且，地块关注度很高，目前的消息是，广州市面上的主流开发商，都很感兴趣。

所以，我们去地块现场转了一圈，聊聊最新情况。

1、被华景新城包围的大型地块，租户暂未收到退租通知

逛了一圈，我的最大感受是，这块地真的好大。

同样都是旧厂房，衡器厂地块两步路就看完了，看这块地就必须骑上共享单车。

大概5.1万平的占地，一点不虚。

地块四周，被华景新城二手房包围住，你可以理解为这就是一块位于华景内部的地。

好处是很安静，周围都是华景新城的内部道路，车流不多，大体都是业主的私家车。

但也有缺点，进出不方便，要么得绕行，要么得走小路。

比如说，从南医三院旁边的晨邮路进入，双向两车道，路面窄，很多自行车和电鸡出入，中间还有一段在修路被封起来了。

这也是很多人介意的地方，南边正对南医三院内科楼，还是出入必经之道。

而地块现状，大部分是废弃旧厂房、停车场、加上现存的各类租户。

租户确实很多，包括小公司、仓库、快递点、普通住户、还有商户等等，现状和年初差不多。

我随机问了几个租户，有没有收到退租通知，大家都说没有。

有个租户说，他们3年前搬进来时，就知道这块地有纠纷，听说以前也尝试过卖地，但最终没有谈下来。

还有个租户在这里租了十几年，他了解的情况是，这块地之前就不少人来打听，但情况很复杂，小业主多，要啃下来不简单。

而门口的保安，是君益实业派下来的，他也说没收到通知。

确实，这块地纠纷由来已久，从公开渠道都能查到广东生物药厂和君益实业打过3次官司，涉及合同纠纷、补偿金额等问题。

几年下来一直在拉扯，就看这一次能不能谈妥了。

如果顺利，估计就能开倍速了。

参考衡器厂地块，年初还有租户，1月底开始调规，3月挂牌，4月30号出让，快的话下半年都能入市了。

2、天河最好的改善地块之一，竞争对手少，需求量大，确定性高

依我来看，这一次，天河生物药厂地块的推动力会更足，几个理由：

1）天河东今年综合性最好的改善地块之一，本身汇景-华景就是改善板块。这两天又有天瑞这个网红颜值标杆。

2）没对手，附近的保利天瑞进入清盘阶段，107平800多万能上车，125平约1000-1250万，188平1600-1880万。

3）周边二手市场庞大，楼龄20年左右，有大量的置换需求

天河生物药厂地块位于华景新城，北靠汇景新城，南靠天河公园，这块区域，改善属性和成熟性有目共睹。

在华景里逛一圈，里边要啥有啥，学校、商场、医院、医院，肉菜市场，甚至还有星巴克，基本都不用出去。

去年，11号线通车，板块最大的短板也填上了。

所以，天河生物药厂地块，变成了11号线华景路站+强学位+改善大城的配置，在天河绝对算上乘。

同时，这块地还有一个可以抄作业的模板，保利天瑞。

事实上，天瑞在拍地阶段并不被看好，但它却是近两年全广州最赚钱的项目，也是广州千万级改善盘主力。

现在，天瑞进入了清盘阶段，余下房源都在低楼层，112-150-268平四房，均价大约8万/平。

所以，等到天河生物药厂入市，大概率就是一枝独秀的程度。

而且，天河生物药厂地块，整体素质比保利天瑞更好，位置更核心、通勤更近地铁、环境更安静。当然拿地价格，估计会有一番竞争。

直接点说，天河生物药厂，可能就是保利天瑞2.0。

更重要的是，有天瑞打底，整个大片区的需求和购买力已经被充分验证。

华景新城、汇景新城、天河公园，是天河改善的三剑客，业主群体是天河早期白领、体制内人群、私企老板等，消费力高。

二手交投也很活跃，华景新城的二手中介门店，多到几乎每隔100米就能看见一家。

但也有共同的问题，就是楼龄上去了，平均下来大概有20年，产品老旧，使用率低。

近期成交的二手房清一色为中小户型，对应的是刚需刚改买家。

当然，并不是说板块被改善客抛弃，而是板块确实很缺改善型的新产品，选择很少。

3、好学校、新产品、拓宽道路，很重要

其实，结合今年初讨论会曝光的信息来看，值得期待的亮点也不少：

1）规划容积率大约3.0

2）规划有学校，预留面积估计接近3万平，足够建设九年制学校

3）新规产品+好房子标准

4）道路问题，大概率会进行调整

按现有规划，天河生物药厂地块建面范围约4-6万平，如果按建面6万平，3.0容积率计算，住宅占地约2万平。

那留给学校大概就有3万平，比华景小学南北校区加起来还大（约2.59万平）。

学校位置放在地块南侧，再加上南面道路拓宽，既接入中山大道，同时离华景路站也会更近。

产品上，天河生物药厂完全有条件设计板楼，叠加120%使用率和“好房子”标准，基本碾压周边楼盘。

至于更详细的规划，就要等接下来地块调规后，再来看了。

当然，当务之急，还是要解决地块的权属问题，把地收回来。

至少能确定的是，这块地已经摆在明面上，预期也明朗：

华景超成熟大城+大型学校+华景路地铁+低密度大盘+新规新产品，预定天河千万级改善的扛把子。

没有啃不下来的硬骨头，只要这块骨头够值钱。