北京买房：理清思路，购房建议1516

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我儿子是去年考上北京**的，今年应该能完成落户。但买房资金不多，了解到北京有“经济适用房”，价格低但手续复杂，我们所处小城市没有这种房，所以想问问这种房的优劣势。

主要是儿子说看了几套房，被额外征收的土地出让金和综合地价款给弄糊涂了，价格差距巨大，不知道应该怎么选了。所以请问一下北京的政策，怎么申请和购买？

补充：目前首付能有120万，贷款按中介的说法可以高评高贷，所以想买300万左右的，我们做父母的帮助还款。

A：

1、经济适用房是1994年二次房改时出现的，但其实这是个笼统的说法，大的归类应该叫“保障性住房”，各个城市都有。只是北京特殊吧，经适房的规模大，持续的时间也长。您家的城市有可能叫别的名字，比如政策房，安居房，集资房，共建房什么的，其实都差不多意思。

2、二手经适房的手续并不复杂，就算有些程序也是卖家的事儿，买家只是出钱就行了。或者说手续都由中介代办，没什么麻烦的。

优势就是价格相对低，物业费也低，如果是体制内为主的小区则氛围比较好，上级单位要负责任的话物业维护的也会不错，等同于商品房。另外2003年之前的经适房质量都非常好，典型的是天通苑和回龙观早期的房子，质量比商品房还好。

劣势是2003年后的经适房质量普遍有些下降，因为拆迁成本上升，但政策性定价又不能涨，所以开发商就节约成本了。2005年后的就更明显些，因为虽然经适房的定价涨了点儿，但成本上升的更多，开发商仍然是压榨成本。另外当时的土地已经是拍卖为主了，而经适房的土地是划拨的，所以项目越来越少，那几年也没人太在乎了，监管弱了点儿。

另外如果以房产投资性来说，常规排序是商品房，公房，政策房，保障房，安置房，回迁房。经适房算保障房，但也要分品质，品质高的等同于商品房，品质差的则有可能不如回迁房。

3、土地出让金，一类经适房缴纳10%，二类缴纳3%。如果还有其他的钱就叫综合地价款，比如2008年4月11日之后的一类经适房，要缴纳与原值增值部分的70%。二类经适房如果是“住房合作社”的，要缴纳总价的10%，这都叫综合地价款。

但这些钱都跟买家没关系，都是卖家缴纳的，您儿子说有价格差，估计是中介没说清楚。另外有一种可能，就是卖家当年买房很便宜，比如2008年5月5000一平买的，现在卖5万，那要缴纳价格差的70%。卖家没钱，也不想多掏利息让中介垫资，所以让买家出钱，这就显的钱多了。但实际上背着抱着一边沉，都是卖家的成本，跟买家无关，买家只参考市场均价就行。

4、北京早就没有一类经适房了，无法申请。二类经适一般三种，市区的腾退安置房，郊区的回迁房，某些单位的福利房。这些房都是特定群体，外人无法申请。除非人家有剩余的会对外出售，但价格就不一样了。

另外的申请就是现在的保障房，共有产权房。其他的都是福利房了，看您儿子单位是否有吧？够呛，现在地主家也没有余粮，就算有也指不定等多少年呢。

5、中介说能高评高贷，高评高不到哪儿去，高贷正常，现在理论上首付20%就行。您儿子又是稳妥单位，银行不会较劲的。

6、简单就是这情况，经适房的情况要细说起来还好多呢，但作为买家没必要了解，知道个大概就行了。或者这么说吧，甭管是什么房，作为买家只看价格合适就行，因为无论什么保障房，您购买的时候都只按照商品房的流程，其他手续不用管。

仅供参考。

二

Q:

请问，我工作在金融街，银行系统，收入勉强中等，未婚。家中可提供资金300w左右，准备买最高600w左右的两居。目前看了西城和石景山、丰台的几个地段，海淀也有看过，但感觉学区功能过重，所以暂未考虑。

目前的总结是西城房价过高，此预算只能买老破小，居住体验过低。石景山和丰台都能买到还不错的次新商品房，但学区功能趋近于无价值，所以担心如果户口迁入所购房中，以后孩子户口也要落户于此，上学问题恐怕不好解决。请问您是否有折中建议，如能兼顾最好。

另外还有问题请教，不知您是否对银行系统了解？北京的工作压力也很大，升职加薪非常难，所以也有过几年申请调到外地的想法。那到时北京的房子或许也要处理，学区问题有必要现在考虑吗？

A：

1、西城房价过高，这就不用总结了吧，是一目了然的事儿。我建议是既然未婚，那无论是否将来调到外地，都没必要现在就准备学区房，还是多考虑居住问题吧，房子本来就是用来住的。

2、一是因为学区房的价格贵，目前预算买不到体验多好的。二是因为学区房价格中包含溢价，常规是20-30%吧，600万仅能得到不到500万的居住体验，那部分资金等于闲置，我觉得不划算。三是保值问题，反正现在是入学高峰的末期了，之后是至少十年左右的低谷期，这溢价比例是否能保持住，到时候看政策和行情吧。

所以我不建议在用不上学区的情况下，在这种高峰期的末尾去接盘学区房，各项都不占优，也没必要冒保值的风险。

3、折中方案那就买石景山的呗，鲁谷板块景山远洋的房子，600万能买到不错的户型了。学区不错还没什么溢价，保值也挺好，典型的各项兼顾。这估计也看了吧？让中介给算算租售比，跟西城的对比一下就知道了。银行系统的，这些都是常规操作基本功。

4、是否调走这问题就没必要说了吧？无论是否调走，我认为都没必要太早准备学区房。

仅供参考。

借网友这话题聊两句。他后面这问题有点儿隐晦似的，为了升职加薪就要调到外地？

我对银行系统不熟，但知道一点儿历史。在四大行成立早期，各家都是正部级。但后来为了方便管理，所以只有央行是国务院序列的正部级，其他四家专业行（商行）都是副部级了。

但是，级别调整只限于北京总行，各地的分行支行是没有调整的，目的可能是为了减少波动吧。但这就出现一个问题，就是省级分行的级别保持了正厅，等同于总行的副行长，而高于总行业务部门领导的副局级（副司）。

这表面看上去没什么，但在现实中，既然省市分行的级别高，那如果是总行员工调到省市分行，理论上提升级别的速度是可能更快的。

简单就这意思吧，当个八卦了解一下得了。我也是前些年办业务时才知道的，本来在总行某部聊的挺好的，但到了分行人家不太认可，让我们很疑惑。

后来才知道，省行的级别是高于总行部门的，所以也就没必要太唯命是从，觉得业务和不适合当地情况的自然提出质疑。甚至说，即便是总行的管理层要升职，很多时候都是要找个地方行过渡的，要不然级别不太好办。

所以我大概明白这小伙子的意思了，很可能是觉得总行压力太大，竞争太激烈，还不如挂到省市分行去过渡一下呢。当然这是我的猜测，人家未必是这么考虑的。

仅供参考。

三

Q:

请问，北京房价降了这么多，房租为什么不降？我租的是不是核心区，而是丰台总部基地旁边的****，小区顶多算中等吧，房价中介说降了5000，但房租只是这几年没涨，但我的一居室从4300涨到4500了，中介说房租降过但每次都涨回来，这是为什么？

我没有北京户口但有购房资格，想办工居证的话也不难。我在老家内蒙有个门面房，两层楼能住人的那种，想卖掉之后能凑200万，您觉得买现在租的这****合适吗？总价400多的大两居。

A：

1、房租和房价是两个市场，房租算消费，房价算投资。所以房价是不计入CPI的，而房租计入，就因为CPI是消费指数。

那既然不是一个市场，自然有不同的供需关系，虽然有一定的关联性，但并没有直接影响。所以房价涨了未必涨房租，房价跌了也未必降房租。同理，房租的涨跌也未必影响房价，顶多是有点儿关联而已。

2、另外近两年北京的房租在整体上是下降了的，大概比2022年高峰期降了5%吧。但我没有准确数据，只是偶尔看看那些品牌公寓的报表儿估算出来的。

与房租关系最大的需求是租房人的人数和收入，在出租房总量不变的情况下，租房人多数都没涨工资，那房租就涨不了。而如果有不少人在北京混不下去了离开，那房租也得降。

根据我这20多年来的观察，北京平均房租一直约等于普通人的月薪。甚至这么说吧，只要平均工资涨了，那房租就跟着涨，或者是只要房租涨了，就说明多数人涨工资了，或早或晚都差不多。

所以在几乎所有国家的大城市，平均房租支出基本都是平均工资的30%，这就是经济规律，很难改变。

3、而房价的涨跌跟大多数人关系不大，取决于收入高的那部分群体，他们的收入上涨+能从银行贷出更多的钱，那房价上涨的可能性就大。

所以房价涨跌跟房租未必同步，除非是整体通胀。比如美国，口罩后的大通胀之下导致什么东西都涨，房租和房价涨的幅度差不多。

4、买****小区没什么不合适的。房子是用来住的，有需求就买呗。可以算算租售比，两居室如果在600多就算合适，越低越好。

我知道这小区，之所以一居室抢手，是因为面积小+户型好，所以坪效高，租售比能达到400多。但大两居的性价比没这么高，北京平均值都在600多，接近这数字就算合适。

5、简单就这情况，其他我没什么建议，内蒙的商铺问当地懂行的吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们夫妻名下有两套房，新街口和团结湖，都是老房，孩子上大学了，学区房没用了。现在我们住新街口，团结湖的出租，因为租金高。

但这两套房都很不宜居了，我们有想法卖掉之后换到朝阳公园附近居住，等退休。但这样做又会失去每个月7000的租金收入，所以有些犹豫，因为我们退休金都不会高，我是最低档3000，老公估计5000多。

所以也有想法只卖掉新街口的学区房，然后换到郊区居住，这样能保留团结湖的。但又担心郊区的房子不保值，到时候还砸手里，那对孩子就不合适了。

A：

1、团结湖比新街口的租金高？未必，应该是“租金收益率”更高。因为团结湖的房价中没有学区溢价，所以租售比才更划算。而学区房中通常包含30%左右的溢价，收益率就低了这个比例，毕竟租客不会为用不上的学位付租金。

2、要是我就只卖掉新街口的，保留团结湖的，然后买在五环外郊区，别太偏了就行。未必保值性比失去差多少，甚至还有可能更强呢。

先说团结湖的，如果房子没有硬伤，那价格走势就肯定跟随北京大盘，这么多年了一直如此。朝阳东三东四偏北的板块，自从公房上市之后就一直是价格标杆，价格走势是相对最稳的，占不到便宜但也不吃亏。所以留着吧，图个稳妥。

新街口的既然是学区房，而且还能满足自住，那估计至少是60平左右的小两居，价值600万起步。这价格换到郊区，从投资角度说都偏高了，未必影响保值，但流动性是不如市区的，出手时不好卖。所以卖这一套房用来置换改善就足够了，没必要再卖团结湖的。而且既然是学区房，现在也是高峰期，那常规建议也是趁着溢价高的时候置换，没必要留着担风险。

3、郊区板块有保值好的，比如典型的通州西部和地铁沿线+商务区，顺义后沙峪，亦庄，昌平回天中小户型，北七家地铁沿线的次新房，不少呢。更不可能砸手里，顶多是出手时挂牌期长点儿而已。

4、简单就这情况，再考虑一下吧，然后再决定。不过多说一句，两口子8000多的退休金也不少了，一年十万呢，应该能满足绝大多数普通家庭的日常生活费。

仅供参考。

五

Q:

请问，我和我老公都是北漂，现手里有150万存款，山西有房贷款已经还清，我之前在老家带娃，老公在北京上班。现在孩子五岁了，我准备到北京工作，然后如果有可能的话让孩子在北京上学。

请问一下您的建议，以现有资金，再加每月1.5万左右的按揭，北京买哪里的合适？我老公是在**工作，能买在附近最好，不行的话就地铁沿线。

A：

1、买房的主要需求是什么？居住+上学，是否还有加分落户的想法？如果想加分，那就只能是城六区之外的郊区了，上学好办，但肯定不如西城。所以考虑好需求，很难各项兼顾。

2、**单位是在西城的吗？那以150万首付不好买在附近。西城和海淀都是学区房，但不敢保证非京籍能进入对口校，大多数都是被派位。

而且房价都挺贵的，150+1.5按揭，基本上买到400来万的房子，顶多是勉强自住，而且还要承担不少的溢价，也有保值风险，但又未必能得到多好的教育资源，我觉得不太划算。

3、所以如果有积分落户的想法，我建议就买在郊区吧，比各项都不兼顾要强。如果不嫌通勤远，那就买在亦庄，虽然也不能确保对口校，但毕竟是独立学区，就那几所学校，哪所都还不错。虽然房价有些学区溢价但也不算高，对居住的性价比影响不大。

靠西的话那就大兴房山和门头沟了，地铁沿线靠近市区的地段，典型的就是西红门高米店+长阳+上岸。仅供参考。都有不错的学校，但是否能对口入学也说不好，只能说都400万左右肯定能自住不错，保值也不算弱。

仅供参考。

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