年报观察 | 中洲控股退守深圳

观点网 4月26日晚间，深圳市中洲投资控股股份有限公司（简称“中洲控股”）发布了2024年度报告。

报告显示，2024年该公司实现营业收入约43.24亿元，同比下降43.26%。其中来自房地产业务的营业收入约为37.54亿元，占总营收比重86.83%；服务业务营收约3.92亿元，占比9.06%；酒店业务营收2.85亿元，占比6.59%；施工业务营收0.89亿元，占比2.07%；内部抵消部分金额约1.97亿元，占比-4.55%。

彼时，中洲控股方面表示，2024年公司将重点做好“聚力攻坚抢抓销售、稳中求进平衡现金流、齐心协力保障交付、精细管理严抓内控”等四方面的工作。

在上述目标指引下，中洲控股2024年达成了销售同比增长65.07%、现金净增加额28.61亿元的成绩，同时也暴露了公司面临行业冲击大、土地储备少等问题。

亏损扩大

2023年，中洲控股出现了自1994年上市以来的首次亏损，而且金额直接吞没了前5年的净利润之和。

数据显示，中洲控股2018-2022年期间归母净利润分别为4.47亿元、7.87亿元、2.81亿元、2.06亿元、0.80亿元，5年合计约18亿元，而公司2023年归母净亏损金额达18.45亿元。

进入2024年，该公司没有扭转亏损局势，反出现扩大。

报告期内，中洲控股录得营业利润约为-20.89亿元，同比下降约30.41%；利润总额为-22.54亿元，同比下降38.23%；净利润为-25.06亿元，同比下降18.42%；其中归属于上市公司股东的净利润为-20.25亿元，同比下降9.75%。

在早前披露的年报预告中，中洲控股表示，净利润亏损增加的主要原因包括对部分房地产项目计提减值，以及报告期内房地产竣工结算收入同比减少。

报告期内，资产减值损失规模17.72亿元，信用减值损失0.87亿元，合计减值亏损18.59亿元，占归母净利润亏损金额比例的91.80%。在各项减值中，亏损规模最大的部分是存货跌价损失，年内发生额为-15.34亿元。

计提减值的项目包括深圳中洲坊创意中心、惠州南麓院、广州南沙灵山岛、惠州河谷花园、东莞大岭山帝京项目等21个项目。其中，广州南沙灵山岛项目计提减值损失最高，达4.58亿元，该项目定位为超甲级写字楼。

截止到2024年末，中洲控股公司存货的账面余额为228.83亿元，相应的存货跌价准备为44.92亿元，账面价值183.91亿元。若市场未能实现大规模回暖，不排除未来会进一步将该部分存货跌价准备正式计提减值。

过去，中洲控股业务主要分布在广东、四川、上海和山东四个地区；但上海和山东两地区的营收2023年开始大幅下滑，2024年更是直接归零。

如今，公司业务主要集中在广东、四川区域，年内分别实现营收43.39亿元、1.61亿元，同比变动-12.63%、-94.46%，占比分别为96.4%、3.6%。按照这一趋势，或许在今年之后，中洲控股也会退出四川地区，最后深耕于广东区域。

值得庆幸的是，中洲控股房地产业务毛利率水平处于行业中领先位置，2024年不降反升，较上年提升1.82个百分点至36.91%，远高于行业平均水平。

分地区来看，其中广东区域毛利率为34.98%，同比提升5.95个百分点；四川地区毛利率为68.57%，同比提升23.29个百分点。

销售与存货

2024年，中洲控股实现房地产销售面积33.12万平方米，销售金额151.07亿元（含委托经营项目），同比增加65.07%。

年报指出，销售金额增幅较大主要原因是本期深圳地区产品（含代建项目）销售较多，叠加销售单价较高，销售金额大幅上涨，提升公司整体销售额。

据了解，中洲控股在深圳地区的主要销售项目为中洲坊创意中心和迎玺花园，两项目均由中洲控股100%持有权益。

其中，中洲坊创意中心位于罗湖笋岗片区，为一个集公寓、办公、商业为一体的综合体项目。该项目实现当期销售面积0.58万平方米，销售金额约3.24亿元，因此推算销售单价约为5.56万元/平方米。

相比之下，迎玺花园项目可以说是中洲控股的“大动脉”，该项目当期销售面积13.85万平方米，对应销售金额86.43亿元，已超过全年销售额的一半，推算销售单价约为6.24万元/平方米。

中洲迎玺花园有一个更为人熟知的名称——黄金台山庄，这是深圳商品房历史上闲置时间最长的项目，从签订协议到正式动工，前后时间跨度超30年。

中洲迎玺共分三期开发，其中一期于2023年12月开盘，共推出642套、首开去化率分别约为65%；二期于2024年6月开盘，共推出746套；三期于2025年2月开盘，推出780套住宅，由于在选房阶段前，项目吸引2990人冻资，认购比达3.8:1，因此市场以为会实现“日光”，但最后却没能售罄清盘，去化率为65%，弃选率超80%。

虽至今尚未售罄，但该项目在首次入市至今的一年多时间里已为中洲控股回笼了超百亿资金，可以说是真正的“黄金盘”。

不过，销售加速也暴露了“面粉”数量少的问题。

年报显示，2024年末，中洲控股存货账面余额为183.91亿元，较上年末减少15.25%。而且，整个2024年均没有公司在公开市场拿地的消息传出，也就是说公司土储只出不进，长此以往很容易走到“无米可炊”的困境。

短期来看，得益于销售回款增加，中洲控股2024年的资金得到了大额补充。

2024年，中洲控股录得经营活动产生的现金流量净额约为56.56亿元，同比增长318.39%；投资活动产生的现金流量净额约0.8亿元，同比增长73.90%；筹资活动产生的现金流量净额为-28.75亿元，同比减少89.36%。

期内，现金及现金等价物净增加额28.61亿元，同比大幅增长2478.13%，上年同期为-1.20亿元。截止期末，公司货币资金规模约为36.72亿元，较年初增长339.97%，占总资产比例11.99%。

除销售之外，现金的增加也与处置子公司有关。报告期内，中洲控股处置了一部分子公司，其中通过出售无锡洲樾房地产有限公司100%，获得了约4498.44万元现金净额。

另于今年1月4日，公司披露公告称，拟向万物云旗下誉鹰物业转让中洲物业100%股权，股权转让价款约为2.27亿元。

很明显，中洲控股未来一年的工作仍会以平衡现金流作为重点内容之一。

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