中关村AI大战的火热与现实：大厂、新贵扎堆，路边店员称“没听过DeepSeek”

本文来源：时代周报 作者：何珊珊

在北京海淀区的写字楼中，融科资讯中心地位非同一般，它的租金位居中关村最高价位。

不仅是高昂的租金，融科的地理位置也十分优越。20世纪80年代，中关村是电子一条街的起源地。如今，这一区域早已天翻地覆，逐步跃升为原始创新的策源地、科技赋能的主阵地和未来产业的引领地，联想、抖音、搜狐等科技的Logo取代了昔日的电子商铺招牌。中关村成为炙手可热的科技生态中心。

同时，中关村地区入驻了众多知名人工智能企业，年初爆火的深度求索（DeepSeek）就在融科资讯中心办公。从融科资讯中心向东约5公里，是共享办公园区花园路社区的Epark。一个多月前，因AI智能体Manus一夜闻名的北京红色蝴蝶科技有限公司（下称“红色蝴蝶”）在此办公。距融科资讯中心约1公里的京东科技大厦，入驻了AI明星企业月之暗面。

去年6月，海淀区规划建设全球首个人工智能街区，汇聚起一批AI创新企业。这里已形成一片全新的AI创新集群——总面积仅5.28平方公里的中关村街道就聚集了86家人工智能公司，进驻在街道53栋重点商务楼宇中。融科官网显示，办公楼周边毗邻清华大学、北京大学等知名高校，有41所高等院校，206家以中国科学院为代表的国家（市）科研院所，堪称中国人才和智力资源最密集的区域。

AI新贵集中入驻，似乎在物理空间上二次激活这片区域的科技生态。AI火爆，让这片区域的沸腾再度延续。

高昂租金与顶级企业入驻

今年初，因DeepSeek爆火，融科资讯中心B座成为热门受访地，许多网友前来楼下在门口的透明企业名牌墙拍照打卡。

租金的高昂在融科的服务上体现得十分直观。时代周报记者实地探访时注意到，当有车辆在融科资讯的大楼门口停下，门口的保安总会第一时间上前拉开车门，迎来送往，这种堪比五星级酒店的服务在其他办公楼是十分罕见的。

进入大堂，整体挑高空间高大，大堂左右两边设置闸机，电梯也设有刷卡，防止被尾随跟入。下午两点，大堂很少有人走动。

“融科现在是中关村地段最贵的办公楼。”一名地产经纪人告诉时代周报记者，以融科C座为例，一个8平米的工位租金至少需要2500元/月，这意味着一个百人团队的公司如果想要入驻，月租金至少25万元，一年达300万元。附近其他办公楼，类似工位的月租金通常为1000元-2000元之间。

“融科根本不看资金是否雄厚，而是非常注重入驻企业的资质，目前至少是500强企业才能入驻。”这名经纪人介绍道。

融科资讯中心共三栋大楼，已入驻约70家海内外公司，这些公司大多与AI相关，包含谷歌、苹果、华为、英伟达、AMD等全球知名企业。时代周报记者在融科B座大堂的玻璃名牌墙上看到，与DeepSeek同在一栋楼的还有百度风投、元戎启行等公司。

在中关村，月之暗面选择了知春路的京东科技大厦。

起初，它在位于海淀区知春路的量子芯座办公，如今搬到附近的京东科技大厦，这里距离量子芯座仅1.5公里，距融科资讯中心也仅约1.1公里。

值得注意的是，DeepSeek的团队成员，来自北大、清华的不在少数；月之暗面创始人杨植麟的本科学校是清华大学，两家公司距离清华均约4公里，骑行或地铁基本在半小时通勤圈内。不仅利于人才招募，也利于员工通勤节约时间。

有租赁业内人士表示，“此前北京CBD区域的租金价位比中关村稍高，但从2019年开始，中关村的租金开始追平CBD甚至反超。这和科技企业为了人才在中关村聚拢有关。”

京东科技大厦相关负责人也认为，办公环境优质、配套服务完善、绿色环保、交通便利、行业人员密集等，都是企业选择办公的考虑因素。尤其对于人工智能行业来说，人才是核心生产力之一，因此在中关村入驻会对其成长有很大帮助。

二次激活的中关村

中关村的商业生态转型经历了多次变迁。

以月之暗面所处的京东科技大厦为例，京东科技大厦前身是翠宫饭店，2019年京东收购之后，改造为现代化办公楼并进行了更名。

京东科技大厦相关负责人告诉时代周报记者，大楼以数智科技、高端智能制造等产业定位吸引了较多匹配企业入驻。目前，楼内大约有7家上市公司，近20家专精特新企业，近30家高新技术企业，以及近10家小巨人企业。其中，月之暗面可能是最年轻的入驻企业。

红色蝴蝶所在的Epark社区，曾是北京老牌汽水公司北冰洋的老厂房，2018年后经过改造，划入海淀区的人工智能街区。这里的办公氛围与融科大不相同，风格更为开放松弛。

时代周报记者观察到，Epark一楼大堂设置有台球桌、衣柜、吧台等公共设施，午休时间到访时有人在打台球，许多人在大堂东倒西歪睡成一片，椅子上、沙发上、甚至地上，随处可见酣睡中的人。二楼所有办公室几乎都是透明玻璃门的格子间。不同的格子间门口，贴着颜色不一的Logo或公司名称。

中关村还有不少大楼都经历了翻修。

以位于中关村西区的鼎好电子商城为例，2003年开业，曾是北京规模最大的IT产品批零集散中心，总面积近20万平方米，日均客流量达数万人次。鼎好以“一站式电子主题商城” 闻名全国，曾被誉为“中关村数码产品晴雨表”，也是中关村“黄金三角”（鼎好、海龙、e世界）办公楼的重要组成部分。

十多年前，鼎好电子商城曾因传统电子卖场衰落陷入“空置潮”，租金从每平方米30元/天跌至不足10元/天。如今，AI新贵企业的入驻，再度激活了这片产业生态。海龙大厦、e世界等传统电子卖场逐渐转型为AI算力中心、开源社区和孵化器。

时代周报记者实地采访中关村了解到，2008年，写字楼行业进入上升期，一直延续至2019年。这一年，中关村区域的写字楼租金有所下滑，跌幅约为15%。不过，中关村中心位置的一些大楼的租金和出租率仍然维持在高位。

京东科技大厦从去年6月开始已达满租状态。“享受到了AI行业成长的红利。”该大厦相关负责人说道。

2025年《中关村街道人工智能产业生态蓝皮书》显示，截至目前，整个中关村街道有86家人工智能企业，聚集路段最多的在知春路（20家），聚集企业最多的大楼是银谷大厦（15家）。

中关村街道办事处工作人员介绍，银谷大厦的AI产业既有研发层也有应用层，可降低资源成本和沟通成本，“头部企业发展得好，会带动上下游产生集聚效应。”

时代周报记者注意到，知春路沿线的20家企业互相之间有产业链合作关系。例如，紫金数码是抖音的下游服务商；今年2月开设的AI大学生实践基地，就在京东科技大厦揭牌；而中关村街道办事处马路斜对面的一栋大楼，正挂着“抖音集团”的LOGO。

算力支持

当入驻的科技企业更为年轻、更为前沿，服务模式也在发生调整。

通常，为了服务好业主，高端的物业往往会不定期举办各类社区活动，活动类似多样，从“吃喝玩乐”到文化娱乐都会覆盖。

今年3月，融科资讯中心与湛庐文化举办了一场科技主题的签售交流会。交流会的主咖嘉宾是《黄仁勋：英伟达之芯》一书的作者斯蒂芬·威特以及微软中国的CTO韦青，举办地点在DeepSeek所在的融科资讯中心B座。

中关村街道工作人员向时代周报记者坦言：“人工智能企业对我们的传统服务模式构成新挑战。其他企业普遍关注税收减免、房租补贴等政策，而人工智能企业最核心的诉求集中在算力支持和人才引进两方面。”

去年，中关村街道上线“关芯”AI智能政务服务系统，为企业提供找人才、找资金、找空间、找项目方面的服务。其中，“找项目”聚合了“中关村·智聚”创新创业大赛的优秀项目，方便企业对感兴趣的项目投资。

与花园路社区同属花园路街道的北航科技园区建设较早，主要依托北京航空航天大学的科研资源，从1999年成立就汇聚众多企业，金山、用友等企业均在此办公。

北航科技园区告诉时代周报记者，目前，在园企业200余家，约12000人，包含人工智能，信息技术领域等战略性新兴产业相关企业。其中，行业内领军企业和高成长型的初创公司也越来越多。

考虑到企业发展的不同阶段和实际需求，北航科技园区设置了更灵活的租赁方案：比如，对一些发展前景好但前期资金并不充裕的初创企业，给予一定的租金缓缴期，或设计了阶段性的租金递增模式。

北航科技园区也表示，这种园区生态被“二次激活”的实感，来源于越来越多人工智能相关企业入驻；原有企业也在不断扩张规模，招聘更多员工，增加研发投入；高校和科研院所的科研成果能够快速在企业中得到转化和应用。

现实一面

AI热潮迭起之余也有现实的一面。

多名业内人士指出，中关村的人工智能产业的发展仍面临多重制约——一方面，高昂的居住成本叠加户籍政策限制，导致人才引进与留存压力加剧；另一方面，受商业模式成熟度不足、风险可控性低等因素制约，初创企业普遍面临融资渠道狭窄的问题，传统银行贷款获取尤为困难。

爆火一段时间之后，DeepSeek的办公地已安静下来。AI世界的沸腾，在现实生活的投射有限。时代周报记者实地走访融科资讯中心B座马路对面的烟酒行、咖啡店、五金店等，无论老板还是店员，在听到“深度求索”或“DeepSeek”时，脸上多是茫然神色，“没有听过”是大多数回应。

人工智能迎来产业发展大机遇，大厂和新贵，最重要的还是经受市场考验。玩家们既在遵循相似的技术范式，又希望在应用环节做出差异化，以抢占市场先机。这种竞合关系，或构成眼下中关村AI暗战的主基调。

接下来，业界普遍期待的AI超级应用能否出现、商业化能否有质的突破，目前并不明朗。难以避免的是，新一轮的激烈争夺之后，有人得意，有人失意。

中关村片区今年的招商引资策略正迎来结构性调整。中关村街道工作人员透露，一方面着力吸引外省龙头企业设立区域总部，另一方面积极承接外资研发中心落地，全年目标锁定科技、文化领域企业20家。“我们特别注重文化类企业的战略布局，计划通过'科技硬实力+文化软实力'双核联动，构建创新型产业生态。”该工作人员补充道。