北京买房：理清思路，购房建议1514

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问个公租房的问题：北京有几种公租房？我现在租的是东坝的，一居室2500元，不便宜。但我同事说他家亲戚租的中关村，一居室才500元，为什么差距这么大？那种公租房怎么申请？

A：

1、先明确一点，您同事亲戚租的房如果是500块一个月，那这应该不是公租房，而是廉租房。否则哪怕是单位的宿舍都不会这么便宜。

廉租房只面对北京户籍的低收入家庭，条件很苛刻，具体的我不清楚，但至少是能领低保的标准吧。然后还得是名下没有过房产记录，没什么存款和家庭资产的，同时人均居住面积在7.5平米以下的。如果申请人数多，那还会优先配租给残疾军人+军烈属+市级劳模，或者是有其他荣誉和功勋的家庭。

廉租房的具体租金标准我也不知道。反正是很便宜，但一居室每月500块好像也太便宜了，有可能是前些年的价格，现在怎么也得千把块钱吧。但具体的我不知道，反正跟绝大多数家庭无关，跟非京籍的更无关。

2、北京有几种公租房？楼房的至少是三种吧。最常见的就是您租的这种，覆盖面相对最广，租金标准是周边同等小区的60-70%。廉租房也可以算，租金至少再低一半以上。

第二种是单位管理的公租房，大多数都是体制内或央国企的，价格应该和对外的差不多，只不过人家优先而已，相当于单位宿舍。另外不少单位有自己的宿舍，很便宜，更不对外了。

第三种其实叫“集租房”，或者叫“保租房”，基本都是央国企的，由单位出资，在农村集体用地上盖的房，然后低价租给本单位职工。但其实类似于X产权或单位产权的公寓，不少都以一次性缴纳20年租金的形式卖给员工了，价格基本是周边同等小区的一半左右。

另外胡同平房+筒子楼不算公租房，绝大多数是“直管公房”，少部分“自管公房+代管公房”。租金标准我也不知道，前些年是几块钱一平，一间10多20平的小房百十块钱吧，但居住条件非常差。

3、简单就这情况吧。估计您能申请的公租房只有现在这一种，其他的都是有限定条件的，不对外。

仅供参考。

二

Q:

请问，我事业单位，妻子民企，北京户口，我年入20万稳妥，妻子10万左右不稳定。两娃（五岁三岁都是男娃），现住公租房（海淀学区，单位能协调很普通的学校）。

目前考虑买房，主要是觉得租房总不是长久之计，所以想最晚在二宝上学后买房。但也想先买了出租，以租养贷，您觉得这方案合适吗？如果合适，请问海淀您建议哪里？预算为首付200万左右，公积金贷满，商贷看情况而定。

A：

1、既然是单位能解决孩子学位，那就没必要再买海淀的了。当然这前提得是自己买房后，单位不要求退出公租房。所以还是先问清楚吧，看看单位的政策，确定公租房能保留再提前买。

另外您+孩子的户口是在单位集体户吧，妻子是也有京户且在一起是吗？买房后是否会被要求迁户？都问清楚吧。

2、如果是以租养贷+用不上学位，那常规就是买在朝阳区，相对租金最高，价格走势也大多不落后。

首付200+120=320万，以这总价能对应5/6000的租金，而120万公积金的月供就是5000左右，能够覆盖。所以如果是想完全以租养贷，那用完公积金就甭再商贷了。否则哪怕是只贷100万都得小5000的月供，租金是肯定覆盖不了的，至少过个六七年等房租涨上去了才差不多。

3、确定以租养贷那就是320万总价，月供5000也应该不影响生活。再增加100万那就是增加5000月供，几年内是至少做不到以租养贷的。而且年入30万就是月入2.5万，每个月1万左右的月供虽然不是太多，但俩孩子呢，教育费用不会太低，考虑好。

4、总之如果是320万，或者是400万左右吧，那常规就是朝阳东五环，找到租金收益高的房子不难，有的是。但还是自己先把这几个问题搞清楚吧，一是户口，二是公租房，三是孩子学位，四是月供和生活费。

仅供参考。

三

Q:

请问，本人在军博附近上班，孩子明年上学，八百万预算，一直纠结买羊坊店还是月坛。月坛单价高，房子太小，看好了铁东小区，学区又稍微一般。章哥能帮忙出出主意吗？

A：

1、我一般只能从保值角度说两句而已，而您这是预算角度的问题，外人不好建议。买任何商品都会遇到这种情况，品牌、档次、质量等因素最终都归结到价格，只能自己权衡。

2、要不就计算租售比吧，这代表着性价比，也能评估一下溢价部分的风险。虽然不能以此来决策，但总归是数字，能帮助更理性的选择。

可以让当地中介算，也可以评估出租金后自己算。用总价除以预估租金，哪个数值低就说明居住的性价比越高，中间相差的部分也就是溢价的差距。另外如果看的都是老房，那北京现在的平均值是550或600左右，超出的都是溢价值。

3、其他的没建议，学区只能家长定，房子的居住体验也只能看自己的感受。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家孩子在北京工作，在二环边有套一居室，五年前买的260万买的，现在价格没变。我在石家庄有一套小两居价值70万，有存款120万，退休了想到北京跟孩子同住，互相有照应。

现在没想好的是否把这两套房都卖掉，然后再贷一些款（孩子国管公积金），仍然买在南二环外，但在东城区，500余万能买两居室。但因为孩子目前刚结婚还没生孩子，东城和丰台区同样户型要差200万，是否值得？

另一个方案是我单独买，也是用孩子的名字贷款，能买丰台区300多万的小两居，然后让他们住这套，我去住一居。但这样的话如果生下孙子，上学时还要卖房在东城区买学区房。您觉得哪个方案合适？

A：

1、我要建议肯定是第二个方案啊。刚结婚还没生孩子，那就算现在买了学区房，等用上学位也至少七年之后了。而所有学区房都是有溢价的，500多万的房子虽然未必达到200万，但150万以上是正常。那这150万在这七年里是发挥不了任何价值的，就算保值没风险，那也等于是无息存款，是没有任何收益的。划算吗？

2、另外现在丰台和东城区同样的房子有这么大的价格差，就因为是入学高峰期，所以学区溢价高。而明年之后就是高峰期结束转入低谷期，到时候这溢价是否能保值就得看政策了。再者永外学区到目前为止的学区质量不算太强，在高峰期之后的保值就更多了一些风险。

还有一点，刚结婚，小两口是否愿意和老人同住啊？反正我刚结婚时是愿意单住的，有了孩子之后，忙不过来了才和老人一起住的。

3、总之要是我的话肯定不在这会儿买学区房，买了也用不上，何必耽误七八年呢？房子是用来住的，还是先多考虑自住吧，孙辈上学的事儿到时候再说，或许会有更多的选择。

仅供参考。

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