深圳楼市的一次校验

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

四年前拍的地，三年前买的房，验证时刻到了。

一笔买房账

两年前，龙岗新生双龙板块作为价格的洼地，当时不少人是持观望的态度，或者看看其他更有韧性的片区。

如今检验这个片区的时刻来了。

正如曾经有读者朋友所期待的那般，龙岗新生板块的价格已经压实在二字出头，还是没卖完的新房中挂盘的二手次新房源交易。

2019年3月入市的桑泰龙樾府，66~113平住宅，备案均价约39594元/㎡，单价区间约，总价区间约268万~275万，而今年3月，一套69.16平二手房挂盘178万，实际成交价163.8万，折合均价约2.37万/平。

2020年8月入市的颐翠名庭，69~127平住宅，备案均价约39857元/㎡，单价区间约3.8万—4.3万/平，总价区间约264万~513万。

而去年12月一套89平户型，挂盘270万实际成交总价约232万，折合单价约2.61万/平；今年3月一套88.62平户型，挂盘268万实际成交总价约258万，折合单价约2.91万/平。

2021年2月入市的新霖荟邑花园，74~98平住宅备案均价约39967元/㎡，单价区间约3.57万-4.3万/平，总价区间约277万~416万。

而去年11月一套96.2平户型，挂盘240万实际成交总价约224.5万，折合单价约2.33万/平。

要知道，这三个小区目前还有部分房源未售罄。

根据深圳房地产信息平台，桑泰龙樾府1411套住宅显示还剩7套未售，颐翠名庭641套住宅显示还剩173套未售，新霖荟邑花园802套住宅显示还剩281套未售。

而目前整个龙岗新生双龙片区的存量新房，在转介渠道，也更便宜。

位于龙岗新生的保利招商雍山郡，69~96平住宅，备案均价约39124元/㎡，单价区间约3.65万-4.1万/平，总价区间约265万~386万，748套房源备案，深圳房地产信息平台上显示剩余104套未售。

在转介渠道项目已经低至六四折，原本最低都要265万的69平户型，如今打完折170万。

如果是两年半以前选择了这个项目的业主，加上杠杆成本，大概率是多花了近百万的。

若以周边次新房挂盘情况来看，同面积的房源实际价格跳脱的可能性也不大。

一方面，周边二手的次新房房源挂盘均价在三万左右，实际同面积段的户型，价格可能更低。

比如约69平户型，保利招商雍山郡的新房是约170万-188万/套，而桑泰珑樾花园的挂盘报价不仅有170万的也有165万甚至160万的。

另一方面，龙岗双龙新生板块，还有大量的规划住宅地块。

如君胜熙玥湾一路之隔的用地、天芯互联东侧的地块、吉祥悦府东侧的地块，都是住宅用地。

所以，可以看到，住宅地块或者新房扎堆的区域，价格的韧性薄弱些，并且随着时间推移，慢慢会被市场检验出来。

从用地开始突围

新生双龙只是新房的一个缩影。

如果足够关注深圳的全域，会发现深圳过去出让的地块，如今都有了不同的命运。

比如通过调规的方式，增加了前海妈湾、龙华北站、深圳湾后海、深圳超总、宝安中心这些核心位置的住宅用地。

这些地块的新房，都卖得不错。

但有的就卖得不怎么样了。

所以，通过留意用地的变化，更具有市场的前瞻性。

最近，深圳同样大手一挥，调整出了8宗住宅用地，位置区域包括宝安沙井、南山西丽、龙华梅林关与上塘、光明中心区及光明北片区、龙岗平湖双拥街以及盐田。

这些宗地，无一例外都在区域中不错的地段。

一方面说明深圳的商业供应已经非常多，另一方面说明深圳并非真的无地可供，更重要的是，说明深圳的新房库存的问题进一步得到缓解。

最明显的，8个月前存量商品房（预售+现售）可售套数约5.79万套，但在8个月过程中，在新增了住宅预售及现售批准的情况下， 深圳商品房库存还是下降到5.26万套（预售+现售）。

而今年1-4月深圳就累计新增供应了9422套商品房（仅预售），其中商品住宅8601套（仅预售）。

所以，对深圳楼市而言，新房库存方面的压力，是得到了一定的缓解的，否则不会一次性大手笔地调规用地。

而这些新调整的地块真正出让到落成住宅出售，虽然需要时间。

但几年后市场也一定会检验出，哪些是真正有价值的地块。

鉴于目前全国推行好房子，加大高品质住房供给，若未来这些地块入市，大概率带来的会是更优质的改善类住宅产品。

目前杭州、成都、上海、北京都通过地块的出让，向市场释放出信心，溢价很高的地块锚定的新房价格预期，可以推动新房价格的结构调整。

所以，深圳这一批调整的用地，更值得留意地块周边的住宅变化。

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