“好房子”来了，房价要涨了？

真正影响楼市的新政，要落地了。

2025年5月1日，住建部将正式实施《住宅项目规范》。

该规范明确了“好房子”的量化标准，包括不限于：

1）新建住宅建筑高度不超过80米（约26层）；

2）18-26层住宅容积率不高于3.1；

3）要求层高不低于3米；

4）卧室面积不小于5㎡、提高住宅隔音、噪音指标。

这些标准从空间舒适度、建筑密度、居住安全等多维度重构了住宅开发逻辑。

标志着中国房地产将从以前的“高速扩张”，全面转型向“品质优先”。

也就是以后买商品房的人，居住舒适度会越来越高，个人猜测这也是商品房未来与保障房拉开差距的重要一点。

此外，在新政的驱动下，广州土地市场率先作出积极响应。

广州2025年建设用地供应计划中，容积率2.0-3.0的地块占比48%，同比激增21%，低密化趋势显著。

新规范落地后，也将对楼市产生深远的影响，主要有几点：

其一， 土地市场将分化，低密地块会受追捧。

在建筑高度、容积率的限制下，广州的低密度地块很大可能会成为房企争夺焦点。

而且不同区域地价会有分化的表现，核心区如天河、海珠，因土地稀缺、高

端项目集中入市以及容积率优化，地价或稳中有升。

而远郊区如增城，受库存高企及供需失衡影响，地价很可能仍承压。

大概率而言，未来市场低密产品将成为主流，特别是超高层产品会逐渐减少。

关于超高层的争议一直都有，而且市场的声音都是负面居多。

只是不影响广州的近几年的超高层项目如雨后春笋般冒出来。

南都2024年的数据统计显示，近五年间广州40层及以上的一手住宅达到49个，近十年亮相的超100米超高层一手住宅至少上百个。

如此多的项目，使得不喜欢超高层的购房者收窄了购房选择。

所幸，这种局面很快会被打破，未来供应都朝低密、小高层看齐，市场也会有更多选择。

其二，开发成本上升，房企利润承压。

新规中无论是建筑高度、容积率受限以及层高不低于3米等要求，都意味着开发商的利润要承压。

如要求层高提升至3米开发商需优化结构设计并采用更高品质建材。

据克而瑞估算，层高每增加10厘米，建造成本上升1%。

叠加容积率、限高导致的土地利用率下降，房企利润空间被压缩。

举个直观的例子，提前两个月试点新政的重庆，如今有项目已经符合新规标准，比如金茂·璞印金，其清水房单价达2.91万元/㎡，刷新当地房价天花板。

房企成本高了，利润上不来就只能提高房价，这也反映出成本压力向房价传导的趋势。

其三，产品迭代加速，避免同质化竞争加剧。

可以预见的是，新政将倒逼房企从“高周转”转向“精细化”。

如今广州市场在建筑新规的影响下，户型使用率已经有了很大的提升。

数据显示，广州超过7成的新规项目三房两卫起步门槛低于周边常规竞品，四房户型亦有超过63%的比例，同等户型面积压缩10㎡至12㎡。

这就导致了很多项目做户型时都扎堆在同个面积段竞争，项目之间同质化竞争加剧。

比如三房户型，今年入市的项目包括保利珠江印象、云湖花城新组团、万科理想花地·傲璟等新品，这个户型的面积均控制在85㎡至88㎡。

好在，国家好房子规范落地后，叠加广州的建筑新规，将为房企提供更大的发挥空间。

一方面有助于提高房企的拿地积极性，另一方面也避免市场陷入恶性价格战，而是以品质取胜。

其四，新房可能涨价，二手市场被“背刺”，业主会加速出货。

这次国家级好房子规范落地后，新房的建筑成本上升，利润被压缩了，好房子的价值会支撑房价上涨。

但同时二手市场也会被“背刺”，优势将进一步被缩小。

这样说吧，虽然广州之前落地了建筑新规，房子的使用率越来越高了。

但新房使用率上去了，实际居住体验却并没有一个质的飞跃，特别是在层高、噪音、容积率等指标还比不过一些二手房。

有网友直言：“容积率3.1以下，层高不低于3米，这和我2013年买的房子一样啊”。可见如今二手房们，还是有很多优势的。

但这一切都将在好房子新规范落地后变了，未来广州的新房项目不仅使用率高，而且层高、噪音、密度乃至卧室的尺度都有了硬性标准。

所以说，未来的新房项目入市，一定会对现有的二手，乃至现有存量的新房造成一波冲击，或许已经有业主在加速出货了。

最后，我觉得这次国家新政以众多好房子规范为标尺，是在推动房地产行业迈向品质化、可持续化。

虽然短期看，新房价格因成本可能会出现一些上涨，但长期将通过市场分化实现整体均衡。

而且对购房者来说，也是利好。未来买房会有更多更好的选择。

对二手市场来说，接下来出让的低密地块，周边的二手业主要多关注一下，特别是有置换需求的要及时出手，规避老旧房产贬值风险。