超10万/㎡！近期一批学区房价格上涨，背后原因原来是……

大家好，我是苏北哥！今天是4月24日，农历三月二十七日，不知不觉4月份的最后一周已经走了一半~

01.

银四翘尾？南京顶级学区房成交价在破10万/㎡！有人正在抄底南京学区房！

最近4月接近尾声！有不少粉丝致电北哥当下楼市行情：“北哥马上4月份要结束了，接下来5月份房价是涨是跌？”；“今年本来有买房计划的，一观望近小半年过去了，5月份合适出手买房吗？”；“北哥眼看4月份就要结束了，这个月底南京行情会翘尾吗？”

其实北哥不是第一次在月底时间，收到粉丝的询问，会不会有月底翘尾行情出现！说实话，我们每个买房人虽然是独立的个体，买房计划完全由我们自己拟定，但实话实说，很多时候我们买房看房，是有浓重的“从众心理”的。

如果月底行情好，出现了翘尾，作为买房人就会重点关注接下来的行情变化，伺机出手买房；如果月底行情平淡，别人不看房、不买房，咱们自己也不会过分关注楼市。北哥在这里说一句比较绝对的话，90%以上的买房人不会自行判断市场，而是跟着大家的节奏走，市场上行时别人炒房，我也炒；市场下行时别人观望争当“等等党”，咱也跟着，这就是绝大数人买房最终踩坑的主要原因，因为你的节奏和情绪总是比别人慢半拍。

还说回银四行情是否翘尾的问题！首先南京的新房市场，目前今年新盘“主菜”还未上桌，但可以判断今年新房行情翘尾是早晚的事！为啥这么说呢？可以看的出来，2025年的南京楼市比2024年要“稳”很多，其实“稳”就是市场触底回暖的最明显信号，从ZY对房地产基调的两次转变，从“止跌回稳”到“企稳回升”，哪一组关键词不包含一个“稳”字。

2024年的3-4月，南京楼市忙着搞“新房降价”，从大校场四季云锦打77折，到五桥雅居乐汇港城打6折，一时间南京新房市场风声鹤唳，大有房价系统崩溃之势。

2025年的4月，南京头炮项目绿城金基沁百合首开，34套房源，607万总价起步的全洋房项目，4月16日开盘当天就告日光售罄

沁百合开盘现场

接下来鼓楼龙江的金基珑樾府、玄武徐庄的金基山和月也即将首开，据说尚未开盘，房源基本都被预定了。可见今年的南京楼盘都是有备而来，不打无准备之仗。

2024年的3月份，南京龙年首场土拍，招商河西北G01、玄武徐庄金基中北G02、江核G01全部底价一轮游底价成交；

2025年4月份蛇年两场土拍，引爆了多年未见的“土拍大战”；4月2日珠江路G05竞价68轮，溢价43%高调成交，4月23日大校场G07竞价38轮，溢价7.1%被港资宸嘉发展集团收入囊中

所以不要说南京楼市没有回暖，只要你把时间线拉长，就能清晰的看见南京楼市的回暖轨迹

一些受ZC刺激明显的细分市场，更是在3-4月份迎来了明显的回暖行情，比如南京学区房。

之前文章北哥专门谈学区房的时候，就提到南京学区房市场是一个极为敏感的市场，一点点外部因素刺激就可能让房价急速上升，或者急转之下，首先因为南京优质、顶级教育资源集中，名校就那么几座，全都集中在鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大老城区；第二，学区房价受南京整体房价涨跌影响还小，受名校扩招、中考成绩、教育部XZ的影响反而更大。

3月27日，教育部一则“阳光招生专项行动”文件发布，义务教育严禁“跨区择校”、“取消优录考试”、“强化就近入学”三项措施，杜绝了所有市面上“上名校”的暗箱操作。

另一方面也进一步压实了名校学区房“价格基础”，让家长们老老实实的回来“排队买学区房”。

当时一批南京顶级学区房价“应声上涨”，如今该ZC发布了将近一个月时间，但XZ对于南京学区房价格的助长作用还在持续。就在4月份，位于鼓楼宁海路的南阴阳营小区，出现了成交单价超10万/㎡的房源。

要知道在南京买房圈，有两个10万+最能触动人们的神经，一个就是楼市文章的阅读量达到了10万+，那一定是爆文，对买房人的触动可想而知；另一个就是学区房价格，曾经的南京学区房，可是遍地10万+/㎡的存在，可随着市场下行，大学区制、教师轮岗制等，10万+/㎡单价的南京学区房已经很难见到。

这一套南阴阳营的成交房源，户型为9.78㎡的1房房源，据说楼层处在1楼，成交单价达到了108384元/㎡，成交总价为106万。确切的说，这套房源单价创造了南阴阳营小区历史最高单价，这个行情现象是绝对值得关注的。

南阴阳营是琅琊路小学+29中双学区房，虽然是顶级学区房，但之前大部分成交房源单价也只在3.5-5万/㎡。

何以一下子小区房源成交单价窜至10万+/㎡？据相关了解房源实情的中介介绍，南阴阳营这套房源是小区1楼的门面房，虽然是可以落户上学，但是一直到2028年学区学籍才不被占用。

也就是说，目前买了不能上学用，有人在刻意抄底南京顶级学区房市场。

其实今年以来，有一批南京学区房源成交价格都出现了不正常的上涨。毫不夸张的说，目前南京学区房已经重回“全市二手房最高成交单价”榜单

比如力学+29中的双学区小区仙霞公寓，3月底一套房源成交突破9万/㎡大关，达到了9.16万/㎡

而仙霞公寓房源成交单价上一次突破9万/㎡，还在4年前的2021年。

再比如鼓楼定淮门大街的树人双学区的新河二村小区，3月份接连两套房源成交单价突破8万/㎡，其中最高单价达到了8.28万/㎡

要知道新河二村的成交均价只57215元/㎡，这两套高价房源比均价高出2.3-2.5万/㎡，视为突出的“非正常上涨”行情。

还有树人双学区小区迎江园，3月底一套35㎡1房成交单价高达8.21万/㎡

这套房源成交单价比迎江园小区成交均价高出2万+/㎡，也可视作“非正常上涨”行情。

02.

南京顶级学区房突破天花板，逆势上涨的底层逻辑是什么？

书接上文！今年南京顶级学区房个别房源突破上限，“以非正常高价”成交的案例还有不少。

比如宁海路的力学+29中匡庐花园，2月份一套81.44㎡的3房房源，成交单价达到了8.12万/㎡

要知道2023-2024年两年时间内，匡庐花园的房价从没有突破8万/㎡，但这一成交单价纪录却在2025年被打破了

力学+29中双学区仙霞路小区，3月底一套37㎡单室套房源成交单价达到近7.6万/㎡

而3月初仙霞路同小区房源成交单价仅4.93万/㎡

玄武长江路板块的九中学区房，安将军巷小区今年也出现了“房价的非正常上涨”，一套56㎡小三房，成交达到惊人的7.48万/㎡

要知道安将军巷小区其他房源今年成交单价只在2字头。

定淮门大街树人双学区的新河一村北区，3月底一套36㎡1房小户型，成交单价达到7.18万/㎡

这直接比该小区均价高出1.3万/㎡

地处湖南路的青云巷小学+南师附中的双学区小区青云巷，房价也出现了非正常上涨。1月份一套198㎡4房，成交单价达到惊人的7.13万/㎡

要知道青云巷小区之前房源成交单价一直是2字头。

如此众多的南京学区房小区，最近都出现了如此这般的“成交价格非正常上涨”！那么这就不是一个“非正常的个例现象了”，而是成了普遍的行情现象！

为何会如此呢？造成学区房如此行情现象的底层逻辑是什么？告诉你没有其他原因，就是市场回暖！正所谓“春江水暖鸭先知”！楼市若是要回暖，必须要拥有强有力的抓手才行！那么这个抓手是什么呢？就是高房价

因为异于寻常的高房价，才能引起市场的舆论效应，才能将原本分散的注意力重新聚焦于楼市！那么如何反应高房价呢？顶级学区房就是最好的表现形式。

前文也说了，学区房不同于普通二手房，这类房产受楼市ZC、教育ZC、甚至是升学成绩的影响非常大，新一年全新的中考成绩出炉，都可以让南京学区房价格重新排序。

所以学区房价格就是市场回暖的晴雨表！只要适当的ZC引导和舆论引导，就能让买房人重新回到南京学区房市场“抄底”，因为无论何时，钱都是最聪明的。

“以史可以鉴今”，回想2020-2021年，当年江核进入板块价值的快速上升通道，最先嗅到商机的也是板块的二手房，而非新房！犹记得当时一套正荣润江城超5万/㎡成交的89㎡2房房源，震惊了全南京。

2021年城北新玄武板块爆发，新房项目集中开工，招商、复地、星河、北京电子城等众多KFS纷纷拿地，当年的新玄武G24（如今的招商局臻境），竞价4小时、158轮，拿地价格88.9，成为彼时的南京地王。然而就在这个节骨眼儿上，新玄武二手房创出新高，中海玄武公馆96㎡3房，成交单价高达6万+/㎡。

不从市场层面，我们从ZC层面再来分析，各位粉丝有没有发现，从去年以来以往限制“学区房价格上涨”的ZC慢慢放松了，淡化了！

就从今年3月27日，教育部发布的“义务教育阳光招生行动”文件，有没有发现就是以往“学区房限制”的解锁ZC？

没发现？那我们一点点的来分析！此次义务教育阳光招生行动中，提到了两条重要内容：第一、强化就近入学；第二、严禁跨区择校！

“强化就近入学ZC”公开指出未来义务教育招生片区划定会更加细致，也就是优先让孩子上家门口的学校；

严禁跨区招生，规定2025年南京公办学校只能在施教区内招生，严禁在别的学校施教区招生、抢生源

大家不觉得这是对前几年，为了“稀释顶级学区房高房价”出台的“大学区招生”和“教师轮岗制”ZC的反向操作吗？

2021年，当时为了顺应形势，一线城市深圳率先提出了“大学区招生”ZC，也就是将原本公办校的施教区扩大，让众多原本非名校施教区的小区囊括以此减轻，名校稀缺资源对高房价的拉动作用。

与此同时，深圳也率先提出了“教师轮岗制”，要求公办校，特别是名校名师，以教育集团为单位进行轮岗，让名校资源流动起来，以此减轻名师资源对于学区房价的拉动作用。深圳当年此番ZC一出，迅速得到了全国多座城市的相应，北京2021年8月17日，一场名为《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》新闻发布会举行，教师轮岗制正式上线。

2021年8月17日新闻发布会

2023年5月份，江苏教育厅发布了《省教育厅关于进一步做好义务教育学校校长教师交流轮岗工作的通知》，这是江苏首次在省级层面推进教师轮岗。

同年7月教师轮岗制在南京正式落地，鼓楼区、江北新区率先执行，首批来自南京市第二十九中学天润城分校和南京市旭东中学的教师正在南京市九龙中学进行轮岗交流。

当年，关于“大学区招生和教师轮岗制”对于高学区房价格，可能产生的“稀释作用”，曾一度登上各大媒体头条，舆论更是甚嚣尘上。

然而这几年的楼市下行，大学区招生、教师轮岗制这些曾经的热词，已经慢慢被市场淡化，曾经稀释高价学区房的办法和途径，也没有媒体过多的提及。

反而是在3月31日，南京宁七条ZC出台，南京二手房限售完全解除之际，教育部也出台的阳光招生行动文件。严禁跨区招生，强化就近入学，除了能够杜绝名校招生的暗箱操作，同时也在进一步强调名校资源的集中度，以及重新强调名校学区房的含金量。

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主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。