4.25政治局会议房地产市场六大看点

　　本次政治局会议六大看点：

　　第一、本次政治局会议的是贯彻“以新来破局”的思路，要求以新的发展理念，构建新格局，来应对市场的不确定性，房地产行业也在其中。

　　第二、政策力度上提出要用足财政政策，这也是房地产市场当前最大的稳定器，预计十几万亿跟房地产相关的专项债会加快落地，这对于市场风险的出清以及快速止跌回稳有较大影响。

　　第三、房地产领域最大的看点就是房地产市场新模式的构建和落地，新模式主要是针对过去的发展模式提出的，从逻辑上来讲主要基于两个方面，一是针对于过去20多年形成的房地产发展模式中的弊端；二是我国房地产行业步入新的阶段，存量市场阶段，过去的相关制度和模式在某些方面不再适用，需要新的制度来规范和保护未来房地产行业的发展。化解楼市风险是当前楼市面临的最大问题，风险主要来自几个方面，一是房企的债务风险问题，这主要是跟房企“三高“模式关系紧密，即高负债、高周转、高杠杆，在行业规模收缩调整后，导致房企销售现金流与到期债务的期限错配，导致债务暴雷；二是房企保交楼的风险，这主要跟预售制度及预售资金监管有关；三是由断供带来的金融系统的风险，目前主要是以房产抵押做企业经营贷款，经济环境变化和调整，企业经营困难，企业主已经没有能力还款，金融机构只能通过法拍处置，近几年法拍房规模增长快，且折扣率不断扩大，流拍率走高，值得警惕。还有少量是个人收入下降，导致按揭贷款断供的情况。四是部分城市或者区域的高库存的风险，这主要跟地方政府过量供地有关系，背后反映的是地方财政对于楼市的依赖度较高的问题。

　　第四、住房双轨制将会进一步完善，其中的一轨，保障住房体系将会在更大范围内实现不同群体住有所居。房地产行业过去几十年快速发展一方面解决效率问题，但对公平的兼顾不够。过去楼市快速发展，解决了城镇化大量居民进城居住以及城镇居住环境和品质改善的问题，极大地缓和了住房紧缺的矛盾，但是主要是通过市场化为主满足住房需求的供应体系，保障房体系的规模相对欠缺。房地产市场快速发展也导致部分城市出现高房价的情况，青年人及新市民“买不起、租房贵”的矛盾更加突出，如果不妥善解决，将影响城市发展潜力，一方面说明“保障性住房”在某些城市还是短板。

　　第五、住房双轨制的另一个轨就是市场化，市场化主要是满足不同的改善群体住房需求，在好房子政策及住房新规范的导向下，我国住房将会迎来新一轮的品质升级，与之前的产品将会产生较大的代际差，更高品质的好房子能够持续不断的激发新需求出来，类似苹果智能手机对按键时代手机的替代，以及每隔几年手机硬件升级后，又能刺激换购手机的需求。

　　第六、城市更新与城市危旧房改造或将引发新一轮的棚改，棚改对于房地产市场的影响是立竿见影的，最大的作用就一方面创造大量的需求，同时，另一方面将给市场供给高品质的产品，这对于稳定楼市方面具有见效快的特点。