广州楼市杀红了眼，核心区率先降价抢客！

五一未至，广州楼市已杀红了眼。

这两天，海珠某盘直接挥刀自宫，降价7000-10000元/平，单价爆降至4.4万/平！

一套89平三房，门槛价打到了398万！也就是用花地湾的价格，可以买海珠西了。

打不过就加入！海珠西另一个网红盘（销冠那种~），也搞起了大促，把价格调回到去年年中的价格。

天！这哪是在卖房？

分明是广州的开发商们，在购房者耳边喊：“快来买~~~”

一场没有硝烟的抢客大战，即将打响。

广州房价，一年降了20%？

在谈及战事之前，房哥想简单说说，近期广州楼市新盘的价格变化。

说房价没降，那是捂着良心。

刚刚过去的两周，广州网签价格在3.21万/平左右，比起去年下降近20%！（来源：中指院）

△来源：中指院 数据统计日期：4.23

为什么降价那么猛？

我们从网签分布看到，贡献了成交量的核心板块是：新塘、朱村、亚运城。

而这几个板块的成交，基本都会全新盘入市影响。

关注楼市的朋友都知道，上周广州地铁一东一南，两个项目，用“地板价”席卷黄埔、番禺两地。

4月18日，黄埔的珑岄上城开盘，2.8万/㎡起。

4月19日，番禺的珑曜上城开盘，2万/㎡起。

房哥此前也提到，这对“双子星”的开盘价，相当让买家于用2020年的知识城价买老黄埔，用2020年的增城价买番禺。

但是吧，市场永远不缺对手。

这场“价格风暴”才刚刚开始，还有玩家正在路上...

接下来，老黄埔的兄弟们还会出现一个对手，就是黄埔未来城，开盘时间据说会在5月。

据了解，黄埔未来城主打130-177平户型，是老黄埔较少的纯改善项目。

而且，项目的容积率2.81，对标豪宅的独栋T2板式设计，使用率达到媲美面粉厂的130%...

更重要的是，黄埔未来城的成交楼面价约9482元/平，比珑岄上城还要低超7000元/平！

会不会用刚需价买改善盘？有没有可能把总价打到300万以内？

咱们拭目以待！

另一边厢的番禺，位于洛溪岛的龙湖央璟颂，距离开盘也不远了。

房哥打听到，有中介传出，该盘最低开盘价约为3.6万/平，门槛价最低约330万左右。

这是什么概念？

300万最集中的花地湾，距离珠城大约15公里。而番禺改善最集中的万博，距离珠城也有16公里。

而央璟颂距离珠城只有12公里，门口就是新光快速，门槛价可能只有万博的一半！比花地湾便宜！

央璟颂价格一出，意味着珠江新城半小时圈”的房价将重塑。

五一楼市，10+盘摩拳擦掌？

为了冲击五一，已有不少新盘开始预热。

房哥粗略统计下，光是目前有动作的楼盘，加起来就超过10个。

来浅浅看看：

2025年“五一”前后部分新盘动态

比如海珠区，一口气就来了2大全新盘。

最抢眼的莫过于保利天奕，预计4月28日正式开盘，实景样板房本周六就会开放。

这次，保利首开A1/A3/A7栋，预计130多套货，其中120平只有30多套，非常抢手！

房哥打听到，项目吹风价7万/平起，如果属实，跟3公里之外的珑璟台相差不大。

而且保利这次做产品，确实很有想法。

无论是全南向小高层板楼设计，还是此前剧透的社区主入口约88米宽广州“门王”，都能看出保利是想打造出广州新的标杆豪宅。

具体信息就不详细介绍了，感兴趣的朋友可以加房小哥微信

另一个要提的新盘，是越秀东山云起。

据了解，项目将于5月1日正式开放营销中心，总共4个户型：分别是98㎡四房、118㎡四房、122㎡四房和139㎡四房。

越秀搞户型的实力不必质疑，据说这次有不少新设计！大家可以自行去欣赏。

房哥打听到，东山云起的吹风价为10-12万/平。

虽然入场门槛飙到千万级，但对比越秀区的一手房来看，还是有性价比的！

项目隔壁的富力东山新天地，最新的成交价也去到9.7万/平，挂牌价普遍超过11万/平。

△图片来源：链家

一手的东园公馆、淘金半山豪庭的均价也在9-12万/平；而世茂天樾的二手价格也要13-15万/平。

东山云起不仅有最新一代的户型，还能抱上广铁一中大腿，初中还能摇号七中、省实等名校。

今年五一广州楼市，怕是要卷上天咯！

买家的黄金时代？
看到这些数据，相信大家的感觉都跟房哥一样：房子越来越多，客户还够吗？房哥研究数据发现，4月份前两周，广州各区指标盘有超过30%项目，一周都没有3套成交。

群雄争霸，碰上政策平淡期，这对开发商而言，挑战是巨大的。

一方面，广州楼市正经历“供应大潮”。

中指院数据显示，广州新盘库存量达到13.8万套，去化周期超过22个月。

从数据来看，分化非常明显。

广州各区新房库存及去化周期
制图:房频 来源:中指院 数据统计截止至2025年3月

荔湾、白云库存去化周期只有14-15个月，压力较小；而天河压力很大，可售面积相当于两个海珠，去化周期超30个月。二手房方面，从链家官网可以看到，广州目前挂牌的房源已超14.4万套。一二手库存，达到28万套！在庞大存量下，开发商贴着成本线出货，业主忍痛降价求成交。这种“以价换量”的困局，让市场陷入一个诡异循环——成交量看似回暖，但每个参与者都在流血。这也是为什么，刚刚过去的一个多月看着数据好，但体感却“不够热”。而真正的市场回暖，或许要等到这批“带血筹码”被彻底消化之后，才能触底反弹。

另一方面，楼市还有大招没来？

还记得前阵子，领导在国常会上明确提出：“持续推动房地产市场平稳健康发展”。还针对“好房子”提出了一系列具体标准。

从政策导向来看，救市的“大招”就在路上。

3月底，广州提过一嘴：广州市正在修订引进人才入户相关政策，预计将进一步放宽入户条件。

△图片来源：广州政府网

虽然只有短短一句话，面对这样的行情，广州也没有想象中那么佛系。

风算是吹起来了，接下来就看出什么招了。

除了放宽学历、年龄、社保等条件之外，广州还有没有可能在主城区放开购房落户，以此推动楼市？

比如高层也提到，适时降低住房公积金贷款利率，扩大适用范围，广州有没有可能落地？

很有想象空间！

△图片来源：CCTV13

从近期政策、市场环境来看，广州依然有不少的发力点可以刺激市场回暖，五月依然值得期待。

接下来的供应高峰，对买家来说，也不失为利好。

不用通宵抢房，不用全款优先，也不担心楼价会一路高歌。

当然，如果想要了解更多信息，或是拿更多优惠，也可以加@房哥。