四次折戟港交所！深业物业上市之路为何如此坎坷？

本报记者 梁宝欣 深圳报道

尽管2024年底港股政策基调转向宽松，支持企业赴港上市，深业物业运营集团股份有限公司（以下简称“深业物业”）却依旧未能叩开港交所的大门。

4月17日，港交所官网信息显示，深业物业于2024年10月16日递交的招股书正式“失效”。此前，深业物业曾分别于2023年2月24日、2023年8月28日、2024年3月28日向港交所主板递交过上市申请，均以招股书失效告终。

有业内人士分析指出，深业物业四次赴港IPO折戟，其背后或受到多重因素制约。一方面，当前资本市场对物业股普遍信心不足，板块估值持续承压，使得物业企业上市难度显著增加；另一方面，深业物业控股股东业绩面临下行压力，一定程度上影响了市场对企业未来盈利预期和发展前景的判断，进而对其上市进程产生不利影响。

资本市场对物业股信心不足

克而瑞物管数据显示，截至2024年12月31日，62家样本企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比，大幅下降了44.9%。

具体来看，2024年，物业股的股价经历了显著波动。年初，延续2023年下滑趋势，上市物企的平均股价在2月份触及3.4港元/股的新低。然而，随着5月地产“5.17”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。

克而瑞指出，2024年10月份，央行、金融监管总局和证监会联合宣布了一系列提振资本市场的措施，并通过央行逆回购操作向市场注入了充足流动性，推动资本市场整体上扬。受益于此轮行情，物业股平均股价攀升至年内高点5.7港元/股。

随着政策效应逐渐减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。截至2024年12月31日，平均股价收于4.6港元/股，较年初上涨12.2%，但与2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。

另外，克而瑞物管数据还显示，2024年，66家上市物企中59家企业日均换手率低于1%，占比高达89.4%，4家上市物企换手率在1%—3%之间，2家上市物企换手率在3%—7%之间，仅有特发服务1家企业股票交易较为活跃，日均换手率达到7%以上。

上述数据，可以从侧面反映出，投资者对物企信心不足，而这也是深业物业四次赴港折戟的影响因素之一。

控股股东业绩承压

克而瑞物管数据显示，2020—2023年，物企上市平均用时分别为137天、205天、294天和661天。而2024年，泓盈城市服务、经发物业两家物企上市平均时间用时缩短至307天，这一水平与2022年294天基本持平。

而深业物业自2023年2月24日首次向港交所递交招股书起，至2025年4月16日，其上市进程已持续超过780天，远超同期行业平均水平。

值得关注的是，泓盈城市服务和经发物业与深业物业同处相似环境，且均具备国资背景，却在2024年成功突围上市。业内分析指出，这种分化背后，深业物业基本面的短板及其控股股东业绩承压或是关键因素。

相较于成功上市的企业，深业物业在控股股东的资源支持与业绩表现，以及经营业绩、业务成长性、财务健康度等基本面指标方面，可能存在制约其通过上市审核的不利因素。

从控股股东的表现来看。目前，深业物业的控股股东为深圳控股（00604.HK），其隶属于深圳国资体系下的深业集团。财务数据显示，在2024年，深圳控股经营表现承压明显，实现营业收入155.7亿港元，毛利44.4亿港元，经营溢利为27.28亿港元，除所得税前亏损为8.22亿港元，年内亏损为15.37亿港元，归属权益股东亏损18.23亿港元。

值得一提的是，从营收结构与数据来看，2024年深业物业的物业管理业务收入从2023年的27.94亿港元上升17.8%至32.89亿港元，在深圳控股整体总收入中的占比从17.6%增加到21.1%；而物业发展、物业投资、产业园区等其他业务板块均出现不同程度下降。

另外，深圳控股也依赖母公司深业集团与银行等金融机构的关系来获取贷款，资本运营能力稍显不足。

今年3月20日，深圳控股发布融资公告显示，其与若干银行订立融资协议，借了一笔为期最长三年、金额为40亿港元的定期贷款融资。

根据相关融资协议，倘深业（集团）有限公司不再实益拥有深圳控股至少35%已发行股本，或不再为单一最大股东，或不再控制董事会；或中华人民共和国深圳市人民政府不再直接或间接实益拥有深业至少51%权益，则将为一项违约事件。

截至3月20日，深业实益持有深圳控股已发行股本约62.33%（与透过其全资附属公司所持权益一并计算，约63.19%），而中华人民共和国深圳市人民政府间接持有深业100%的权益。

盈利能力主要靠关联方项目支撑

深业物业于2024年10月16日递交的招股书显示，2021年至2023年及2024年前6个月，深业物业的营业收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元和14.10亿元，相应的净利润分别为0.75亿元、1.21亿元、1.60亿元和0.93亿元。

而于2021年、2022年、2023年及截至2024年前6个月，深业物业来自五大客户的收入分别为373.4百万元、496.0百万元、682.8百万元以及373.3百万元，分别占相关期间其总收入的17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

其中，来自深业物业最大客户深业集团、其子公司、合营企业及联营公司的收入分别为136.0百万元、228.3百万元、262.1百万元及143.1百万元，分别占相关期间其总收入的6.3%、9.7%、9.7%及10.1%。

深业物业来自关联方的贸易应收款项周转日数还远高于独立第三方。2021年、2022年、2023年及截至2024年前6个月，深业物业来自关联方的贸易应收款项周转日数为324.9天、206.6天、248.4天及284.2天，而来自独立第三方的贸易应收款项的周转日数则为38.3天、51.9天、54.9天及59.5天。

另外，深业物业的盈利能力主要靠关联方项目支撑。数据显示，深业物业向关联方提供服务的毛利率在2021、2022、2023年及2023和2024年中期分别为21.6%、23.3%、23.9%、24.8%及23.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率分别仅有6.4%、7.4%、8.9%、9.0%及9.0%。

需要注意的是，深业集团曾表示要在“十四五”期间，将深业物业打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。随着2025年步入“十四五”规划收官阶段，面对上市进程受阻的局面，深业物业后续将采取何种战略调整举措来达成既定目标，引发行业广泛关注。为此，《华夏时报》记者于4月22日就相关问题向深圳控股发送采访提纲，但截至发稿时，尚未获得对方回应。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁