成都酒店整层公寓出售：行政学院站龙湖光年公寓售楼处_预约看房

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成都现在房产市场三级分化，第一类是核心资产，止跌横盘或小幅上涨都有，补涨的苗头已经出现了，这类资产受大环境影响很大，也是市场风向标，随时被人关注。

第二类是优质产品，表现不一，涨跌幅取决于之前的价格泡沫大小，像北门几个改善楼盘涨跌就很小，没有大涨过自然不会大跌，而以天新为代表的新开发区域、次新盘往往入市价格偏高，止跌压力比较大。

第三类是完全丧失流动性的小区，集中在五城区，只有居住价值，一年成交几套，探讨涨跌意义不大，成交数据比较偏离真实市场情况。

2024年成都新房市场趋向高改化：成交主力面积段为120-144㎡，成交主力总价段为200-300万。其中，建面180㎡以上新房供应总量约为255万方，成交总量约为258万方，为成都新房市场成交次主力。

二手房成首置、首改家庭主阵地：2024年大成都二手房成交主力面积段为90㎡以内，成交次主力面积段为90-120㎡，建面120㎡以内中小户型的成交套数占比超八成，这说明在成都购买二手房市场的家庭，主要住房需求为首次置业或者首次改善；

根据2024年大成都二手房成交价格来看，总价两百万以内的房源成交占比接近九成，这说明活跃在成都二手房市场的家庭购房预期价格普遍在两百万以内。据CRIC数据，11月成都二手房成交规模居全国重点52城之首，远高于上海、北京，约为广州+深圳单月二手房成交总量的1.65倍

成都二手房成交量之所以能领先于其他城市，一方面是因为卖旧买新的置换群体日渐增多，促使二手房挂牌量持续增加。

关键是成都对四川川内具备天然的人口吸附能力，城市首位度居全国第四，一城GDP占全省36.7%，仅次于银川、西宁、长春三市。

其二是人口流入在全国处于中上水平，考虑到成都已经有超2100万常住城市人口，这个数据也是很亮眼的。

第三是新房大幅度缩量，购买力转向二手市场，特别是总价400万以内这部分需求，在主城供应量正在减少。

对于2025年成都的房产走势，预测如下：5+2区域全年只卖了31宗地，新房库存见底，多个200㎡+户型曝光，大户型成明年新房供应主流。

【公寓版】TOD双地铁品牌LOFT投资小户

光年LOFT｜单价8200元/㎡起总价22万起

天街TOD小户 ｜ 建面约35-46㎡天街LOFT

【项目信息】

开发商：龙湖地产（500强/房企10强）

行业口碑：中国商业地产专家

项目体量：占地256亩/ 建筑面积约66万方

项目涵盖：学校、公园、运动场、主体商业街、写字楼、住宅、龙湖天街

公寓户数：现仅530户

地铁站线：2号线/9号线/13号线/30号线

【产品信息】

产品类型：LOFT公寓

产品面积：35-46平

层高开间：层高4.2米/开间3.3米

物业信息：龙湖物业5.5元/平

产品业态：通水电

交付时间：2024年底

产品位置：A7地块

交付标准：清水

【板块-鼎立黄金三角，极核价值正崛起】

东大街城市主轴，行政学院TOD，东大街沿线全新封面，以TOD超级枢纽，蝶变城市新核。

行政学院TOD作为东大街上的地理中枢,西临攀成钢，南接金融城。

【真需求】城东三大中心，澎湃行政学院TOD

①功能外溢：

龙湖4700＋金色城市3622＋高线1300＋洪锦佳苑8400＋玉锦苑1200＋洪柳花园900＋锦和康城2700共计22000户，其中功能性外溢需求和和临住需求极大。

②办公人群：

项目紧临地标绿地468以及自带120米甲级写字楼，区域办公人群数量极大。

③过度人群：

项目为ToD项目，交通优势极大，且距离主城区核心较劲，距离春熙路、东客站仅数站，对于成都区域的年轻过度人群有着极大的便捷性。

【真价值】自住/过渡/办公/酒店/民宿皆宜

【便捷商业】自带龙湖天街和底商，出行购物百米内完成。

【便捷交通】

①三轨：2号线和9 号线（规划中）和30号线交汇，实现全城高效互动

②三横：东大街，成龙大道、厦蓉高速；三纵：锦江大道、三环路、第一绕城

【品牌价值】一座天街，改变一座城

龙湖商业以“天街”为主品牌实现全国核心市场布局。龙湖入蓉18年，龙湖持续深耕，以“12座天街+1座星悦荟”网格化布局全城，持有商业面积超百万，拥有会员超400万人，强大客流60万人/天。

【产品价值】地标级TOD、地标级天寓

建面约35-46㎡百变LOFT，约4.2m阔尺挑高，约3.3M开间，一层空间双层收益，灵动格局，可打造工作室、民宿、酒店、教培。宜商宜投资，百样享法，塔尖资产！

【人流-城东极核，百万消费人潮汇聚】

【需求人群】

①1公里范围内常住人口 13 万人；3 公里范围内 50 万人，覆盖 60多个成熟住宅小区

②未来 2-5 年预计新增 50 大社区，同时地铁2号线日均100万人流

③再以龙湖 光年为核心 CBP 的建成，预计新增 10 多个商业体，预计新增商务人口 10 万

【投资逻辑】以天街品牌鉴顶点价值

自住逻辑：区域内极少数35平的LOFT产品，超低总价就可入驻未来行政学院TOD天街中心。

对外出租逻辑：区域内配套完善，未来玉石国际社区，CBP，租住需极极其旺盛。9号线贯穿3.5环，到金融城只需要10多分钟，金融城大量租房需求可外溢。

酒店民宿逻辑：户型上4.2米层高，幻变风格，可区别于区域内酒店，功能性极强。根据项目的档次，可打造高端酒店，租金300-800元/日。

教育培训机构逻辑：行政学院板块在未来2到3年内规划了众多的教育用地，客户对于教育培训的需求会非常高，大型天街，将会是教育培训机构首选的位置。

办公、工作室逻辑：行政学院板块目前写字楼体量较少，大量的初创企业租住需求无法被满足，这里有最便捷的商业，最便捷的交通：双地铁T约6%起】

【形象示意图】

【布局示意图】

【平层示意图】

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