信托制、酬金制、包干制，哪招能治物业病？

由本人同名公众号已发原创文章，略加修改而成，因头条平台同步关联不畅，特此手工发布。

信托制、酬金制、包干制，哪招能治物业病？

一、包干制

包干制其实就是：你的钱，我保管、我使用，我答应给你服务并给你服务好，你要相信我。我赚多赚少，和业主没有关系，我花多花少也和业主没关系。我拿钱去包养大爷（上市物企高管年薪几百万），也和业主没关系。

包干制，好比会员制理发店，充值给我就好， 我承诺给你常年理发。谁知道，两个月后，理发店关门跑路了！包干制也好比，粮食让老鼠看管，还要相信这老鼠不吃粮食。所以，不少小区的业主，察觉到异常，发现粮仓颗粒无收了，甚至倒欠物业钱了。

公共收益没了就没了，反正不进业主口袋，可是很多业主觉得心里苦呀，年年支出物业费，也没见落个好。物业是爷，也忍了；物业合同各种承诺没有做到位，怨声载道，难忍也只好忍；但是房屋设施设备还日渐破败，各种安全隐患高发，这让业主彻底崩溃了。所以，网络上，诟病住宅物业的声浪，此起彼伏，在很多业主心中，住宅物业快成了过街老鼠。包干制物业的春天，彻底没了，很多物业感到阵阵寒流来袭了。

也不知道包干制为啥，这样考虑，为什么这样笃定，觉得物业费和公共收益让前期物业攥着不会出事。莫非因为前期物业，多数是开发商的亲儿子，所以才会有如此信任？！

过往三四十年，包干制大行其道，必然有更多原因。对开发商来说，物业行业可以充当替罪羊、出气筒、黑白双手套等等作用，客观上解决了开发商不想认真负责做好售后、做好质保的问题，也缓冲了质量矛盾引起的直接冲击，甚至部分开发商还可以当物业是资金活水来源（资金周转不良时，物业妥妥的可当临时现金奶牛）。

过往三四十年，物业行业，当然也为街道社区充当了好助手和好抓手，部分解决了小区卫生和治安等等问题......或许，也是社区居委会的运转资金来源之一，居委会部分经费，可以来源于所辖服务区的企业赞助，反正居委会组织法好像真有这条，现实是否有，没有考证过。我只是奇怪，若有，一般会什么企业最有动力去赞助支持居委会呢？

二、酬金制

酬金制也就是物业每笔钱开支，由业主通过业委会来审批，实报实销，只赚固定的利润，如只赚10%，其余钱必须投入小区或留在账上不能乱花。从原理上，酬金制是非常好的制度，若能真正实施到位，的确能解决住宅物业的问题。

但是，酬金制有个难点，就是绝大多数小区，没有能运行好酬金制的配套人马。需要业主抽出不少精力管钱、管工程、管支出，而且还要非常精明，关键还要基本上等于免费干。所以真正把酬金制运行好的小区，真的寥寥无几。

所以，如何真正让酬金制落地，是需要高度重视的问题。这真是一道治病良药，但是很苦口，开发商和住宅物业肯定是一百个不喜欢（因为物业只能吃简餐了、地产也没了抽血机了），社区街道也可能五十个不喜欢（原因省略）；住宅业主可以深爱之，但是也难有精力运行之。

三、信托制

信义制、信用制、信托制的理论基础，其实基本接近，道理也不复杂。都是参考信托基金的信任为锚理念，而设计的运作方式。即设想将物业费，变成信托资产，让其在业主共同监管的阳光下运行。让物业各种开支都适时透明，及时展现在业主的眼中、手机中，每笔账理论上业主都可以质疑。

听起来，这个也挺美好。但是，好像也值得细细推敲。就怕一些信托制、信义制等，新瓶装旧酒！

因为现在多数信托制（信义制等），物业费还是缴纳到物业开立的账户上的，保管权依然属于物业，支取权依然属于物业，真正放专业信托机构账户上的极少。无非每笔钱进出可以查看而已。当然，这也是较大的进步，所有进出能看一看，总比看不到强，或多或少能让业主心里舒服点，有了点当家的样子了！

但是，包干制就没有公示制度吗，理论上也有，无非物业哪个角落张贴一纸头就好。业主能看到、还是没看到，都不重要，重要的是物业拍照留证了，社区和街道及物管科，觉得公示了就好。

如果信托制，就只是物业的每笔财务进出，能公示在手机APP上，保证想看到就能看到了，那应该还不够。

如何避免信托制，就是公告栏变手机公告栏而已，是个关键点。每笔收入、每笔开支是否真正合理，是否真正属实，也不能就能说是完全可信的。一样需要解决信任问题，即每笔钱（看到的数字）的属实性和科学性的问题。验真问题是难点，和酬金制把关难，属于同一个问题。

股市就是一个例子，虽然每家上市公司年报、季报都公开了，但还是不能避免虚假财务报告，还是可能有挪用侵占资金现象，所以依然少不了对上市公司的行为监管。

信托制要彻底赢得信任，也要设计一套监管制度。以往所见即所得，有图即真相，但是AI时代告诉我们，所见不一定所得，有图未必就真相。

信托制运行若干年后，信托制下的小区如何了，业主居住幸福度如何了，也都需要时间去检验。

所以也无需神话信用制、信托制、信义制。其实信托雷也不少，过往多少信托机构，在雷声中轰然倒下，应该不少人依然记得。

四、 回归本质

草根谈：其实解决住宅物业问题，或许真没那么复杂。问题不在用什么制，或许以下三点，应该可以让住宅物业的诟病基本痊愈，就看敢不敢干和愿不愿干而已。

参考非住宅物业，基本没病原理，得出的结论：

1、让业主真正当家做主，让成立业委会像成立居委会一样简单容易；各方不能无端干预，顶多顶多帮助一下。最好能允许业主大会或业委会能成为实体法人组织，以便能带薪聘用专职人员管理物业。

2、让住宅物业真正市场化，让甲乙方能对等谈判签约。无法续聘，新聘物业到位后，落聘物业必须无条件物业离场。让物业费真正掌握在业主方，预付费模式，改为每月或每季度一考核一支付模式。

真正市场化的消费行业或服务行业，哪个不是先见物品或先做服务，然后消费者再支付或者同时支付呢？要不就像教育事业那样，先收费也可以，但是物业就不能是市场化为主，应纳入公用事业性质管理了。

3、让前期物业制度消失。过渡期间，售房后就允许成立临时业委会，以便把关公共资产和公共收益；或者正式业委会前，职能部门必对保全小区资金资产做好真正的监管。

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