河南
时隔2年半，滨河今日土拍蝶湖双雄新格局的形成
郑州，今天又土拍了。
只有一块地，住宅用地，位于滨河。
其位置在滨河国际新城经开第十二大街以东、经南十一路以北。
地块使用权面积约50亩，容积率小于2.5，限高80米。地块起拍价43122万元，折合862.47万元/亩，起始楼面价5174.85元/平米。
具体位置在哪？
看图：
在蝶湖公园的东边，那条不知道名字的东西河的南岸；
滨河曾经神盘康桥美庐湾的正南方；
滨河目前“豪宅”蝶湖书院的北边，一路之隔。
话说，这个地块位置很好。
在滨河属于第一阵营的好地块。临河，临公园，容积率低。
最终，地块被万祥地产拿下。
对，这个万祥就是来自鹤壁的开发经开老城万祥紫庐的那个万祥。
这是万祥地产继2023年6月20日拿下郑政经开出〔2023〕8号（网）后再次摘地郑州经开区地块。
巧的是，万祥紫庐地块容积率也是2.5，限高也是80米。
不过，万祥紫庐地块比今天这个地块小，才32.65亩。
当时那块地的楼面价是：7096元/㎡
话说，万祥开发的万祥紫庐，非常顺利。从去年10月27日首次开盘到现在不到半年时间，一个451套房子楼盘即将售罄，也是市场的奇迹。
看这块地的结果，成交价为895万/亩，折合楼面价为5367元/平米
恭喜滨河！这是滨河继2022年9月后沉寂近三年后才有的土地拍卖和成交。
恭喜万祥！这是万祥地产继万祥紫庐后的郑州第二块地。
昨天下午，我去滨河实地看了这个地块。
目前，地块还是原始状态。
这是从地块西北方向看到的场景。远处的楼栋就是蝶湖书院。
这是地块北边的河和桥的场景。
这是地块内部的现状。
我拍照的时候，还有几个村民在种菜种庄稼。
在土拍的前一天还有人种地，不明白为何没人管。——这不叫“五通一平”吧。
难道还要让开发商赔他们的青苗费？
土拍结束了，开发商会做什么产品呢？
看他的地块指标：容积率小于2.5，限高80米。
看他的邻居：
1、其邻居蝶湖书院地块占地约58亩，容积率1.99，限高54米， 在2022年9月21日由郑州经开投资发展有限公司以底价61266万元竞得，楼面价6232元/㎡。
共规划8栋16层小高层，共368户。毛坯交付。户型面积约169㎡226㎡286㎡，完全是豪宅定位。
目前，蝶湖书院已经封顶，大门及会所正在盖。
下图是昨日实拍。
2、其邻居康桥美庐湾地块占地约40亩，容积率2.49，限高100米，2015年8月13日土拍，楼面价为2996元/平。
共规划6栋32层小高层，共278户。精装交付。户型面积约175㎡212㎡234㎡，完全是豪宅定位。
可惜，因为康桥地产后来的沦陷，康桥美庐湾成为很多人意想不到的烂尾楼。后经“保交付”，目前基本建成。
如图：
只能让人一声叹息。
面对其邻居地块的豪宅定位，面积和之前开发的万祥紫庐类似的土地指标，不知万祥地产会采取何种定位和开发模式？
我的猜想：
1、万祥肯定会做四代宅。这个问题，100%确定。
2、万祥肯定会做大平层，产品形态可能是小高+高层的结合。不过，其大平层产品的户型面积，应该没有邻居康桥美庐湾和蝶湖书院的大。
3、大概率是毛坯，而不会做精装。
这种猜想，不是瞎猜。
对于万祥而言，也许无路可走，只有这一条路。而且，这条路是行得通的。
如前文所示，这个地块具备做改善型住宅做“豪宅”的先天条件——周围曲径通幽，临近公园，临近蝶湖，“临河”。
而且，容积率小于2.5；
而且，楼面价5367元/平米并不高，有施展空间。
而如果不做改善型产品走刚需路线，则陷入了无止境的新盘PK滨河二手房的流沙中，越陷越深。
对于滨河楼市而言，过去的高端盘是康桥美庐湾VS亚新海棠公馆，那么2025年的新局面，已发生变化。
大概率是万祥滨河新盘PK蝶湖书院
这两个邻居，也许要相爱相杀了！
不过，独木不成林。有了万祥这个邻居，蝶湖书院反而不寂寞了。
在滨河西片区，蝶湖双雄新格局来了！
本文完。
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