一次性讲透！最低五千多，10年后赣州这个楼盘终于合理了

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本文篇幅有点长，如果你想详细了解这个小区，那一定要耐心看完。

内容提要：

· 楼盘开发历史及新房销售价格

· 二手房价格及周边对比

· 小区位置争议、周边配套

· 实地评测、内部现状

如果没有记错的话，赣州市丽景江山的开盘时间是2014年左右，在赣州楼市发展阶段这是一个极其尴尬的时间点。

因市场库存巨大，房企在销售初期只能启动以价换量去库存销售策略。

虽然项目方对外一直强调楼盘位于章江新区、经开区、蓉江新区三区交界之处，拥有未来较佳的地理位置。

但由于彼时章江新区的建设仍在进行，开发热度主要集中在生态公园周边及章江北侧玖珑湾、江山里、海亮天城、中海国际社区等项目楼盘。

所以当时项目的位置并无优势，几乎80%以上的到访客户都认为楼盘位置太偏。

首开期间推出3号楼、4号楼、7号楼、9号楼正好遇上楼市低迷，又洽逢华润、中海率先降价，导致项目销售遇阻。

房企不得不面向医疗教育及建设协会等单位放开团购，均价大概在5700元/㎡左右。

不过在项目持销期间（2016、2017年年间），最高也涨到了7500元/㎡左右均价。

或许因销售滞后及项目管理方变动等原因，首批房源“推迟近1年”才完成交房动作。

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小区二手房价

随着章江新区开发成熟，交房拿证之后，丽景江山小区在二手房市场的热度逐渐升温。

且随着城市框架的拉大，小区处于三区交界之处的位置优势也逐渐显现。

加上近两年东江源高架桥实现通车，与高架桥出入口不远的丽景江山在交通出行方面变得非常方便。

小区内二手房房价也因此水涨船高。

房价高峰期在2021-2023年，二手房成交均价大概在1.2万元/平米左右。

由于近两年受市场环境影响，从某壳平台上搜集的成交信息显示，丽景江山的二手房价也出现了小幅回落。

目前，丽景江山小区二手房挂牌均价为11763元/平米，有115套房源挂牌在售，近90天成交1套。

2024年以来该平台上成交了8套房源，大部分房源成交价格在九千至一万多每平。

周边小区二手房挂牌价格：

除返迁房社区之外，在东、北两个方向有风和日丽、台湾城、汉泰上上城、以及E地块上的星洲湾九境等多个小区，周围居住氛围渐起。

通过查询某壳二手房数据，与星洲湾九境二手房价高层房源挂牌均价在1.4万元/平米左右。

汉泰上上城二手房挂牌均价在1.5万元/平米左右。

台湾城二手房挂牌均价在1.1万元/平米左右。

与丽景江山一路之隔的风和日丽二手房挂牌均价则在9900元/平米左右。

周边新房情况：

附近正在销售的新盘有中海天樾（距离约1000米）与将要入市的章江上境（一路之隔）。

目前中海天樾销售均价在1.5-1.7万元/㎡ （价格或有出入，以售楼部现场咨询为准）。

章江上境预计5月首开，目前价格也还未公布，但由于产品定位为四代住宅，作为“超改善”产品，预计价格不低。

总体来说，由于小区内配套设施丰富及近几年丽景江山区位优势显现，加上周边多个高端小区带动，2014年首开至今，十年之后丽景江山终于在二手房市场上得到了相应的尊重与价值体现。

02

赣州颇有争议的一个盘

说它有争议，主要是位置有争议，小区位于赞贤路与大余路交界之处，临近东江源大道快速路，交通便利。

有人认为这个盘属于章江新区，有人认为应该算是经开区。

到底该怎么算？有时小编也糊涂。

属地管辖显然是归赣州经济技术开发区，但位置似乎又确实处于章江新区的边缘，毕竟以赞贤路为界，一路之隔的E地块，大家已经公认是章江新区位置。

本文决定不纠结此处，主要以2025年为时点，对小区目前的整体情况做个实评。

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小区整体情况实评

丽景江山小区容积率约为3.0，地面共有14栋高层楼市（共33层），总户数为1520户，这种体量在赣州已经算是大型社区了。

尽管容积率不低，但由于规划合理，小区楼栋之间似乎并不显得拥挤，在设计中充分考虑了间距及采光通风需求。

质量：

虽然交房多年，小区外立面保持状况仍然较好。

小区内部公共区域部分保持的也不错，看得出建设方在当年用心做了产品。

房型：

在产品定位与户型设计上丽景江山主打刚需户型，建有建筑面积约81-142.65㎡的两至四房。

其中，三房户型的选择性最为丰富，也较受欢迎，部分户型设计了南北双阳台，北阳台大都由业主封闭增加室内空间，故三房的室内空间比较大。

出入：

小区实行人车分流设计，有三个出入口，主要出入口为南大门和西门，南门为正大门，旁边设有地下停车场主入口，西门为侧门，人流更大，旁边设有地下停车场出口。

出入口均设有门禁刷脸系统，设有门岗，安保人员年龄偏大但责任心不错。

▼ 小区大门

▼ 小区东门

停车：

小区业主对车位的购买欲望极低，直至目前项目仍有大量车位未售出，导致地下停车位的使用与入住率严重不符，许多业主宁愿选择将爱车停在小区附近的露天停车场或街道边。

另外，电动车、摩托车等停放区域考虑不够，大部分车只能露天停放在小区周边。

电梯：

电梯品牌目测一般，装有风机。

电梯配比为一梯两户，但由于楼层较高且中间有连廊相通，许多业主会同时按下两部电梯，导致电梯重复使用并影响到使用效率。

在上下班高峰期与上学高峰期，电梯等待时间过长是个大问题。

▼ 入户大堂

园林配套：

虽说定位刚需，在小区内的配套设施方面，房地产开发企业却并未降配降标。

小区内设有喷水花池、观景亭台、水榭等元素，且园林景观设计也花了心思，绿植丰富多样。

▼ 楼栋入户

最主要的是配备了羽毛球场和篮球场、露天泳池，以及儿童游乐区、居民健身小广场、休闲长廊等设施。

生活便利性：

小区附近有金星农贸市场、大型超市（宏昌超市），出小区后步行距离10-分钟左右。

超市体量较大，完全能够满足业主家庭购物需求。

但不知何原因，虽有1500多户居民，丽景江山的底商出租情况却并不太好，目测在经营的店铺不足10家，大部分处于空置状态。

据2024年学区分化得知，丽景江山小学学区为赞贤路小学、初中学区为赣州市第十二中学（赞贤路中学），距离较近。

邻里生态：

3号楼、4号楼、7号楼、9号楼以医疗教育行业及建设行业工作人员为主，其余楼栋则由地缘客户及近些年新进城客户为主。

小区内年轻家庭与年老家庭比例适中。

在经济层面，大部分为中产刚需业主。

居民关系较为融洽。

社区氛围：

由于体育健身配套较丰富，小区内社区氛围较好。

两块羽毛球场全天开放，篮球场傍晚规定时间段开放。

特别是小区内健身广场比较大（感觉在赣州主城区有此规模的内广场比较少见），晚饭过后该处成了业主们健身交流的主要区域，据说光是广场舞舞蹈队就有三支以上。

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