天河商业，谁布下邪门风水局？！

有人说，广州商业之盛，半壁江山尽在天河路。然而，这里却暗藏玄机。
同一条路，一边是天堂，一边是地狱。△图片来源：小红书，侵删

天河商业，有多魔幻？

在天河路的一边，是门庭若市的顶流商场：
比如天环广场，每当节假日就好比有一亿人。要排队的，不止是年轻人喜欢的蛋糕店、餐厅、咖啡店，还有下沉广场的打卡装置...△图片来源：小红书，侵删GUCCI、苹果...门口永远排着“朝圣”般的队伍。
据说，光是天环一家喜茶，一年营业额就能干到2700多万，比很多公司的流水还要多了。正佳广场？活脱脱的流量王！到了节假日，从负一层到七层，每个扶梯都在吞吐着密密麻麻的人流。△图片来源：小红书，侵删太古汇呢？也是火的令人迷惑。尤其是今年，金价节节走高，太古汇的老铺黄金更是人头涌涌，卖金比卖白菜还要轻松...△图片来源：小红书，侵删而在天河路的另一边，则低迷多了：比如万菱汇、时尚天河、维多利广场。尤其是时尚天河，曾经被吐槽“鬼打墙一样布局”的中华美食街，如今被人吐槽“空空如也”。对于很多90后来说，这里可以说是时代的眼泪，当年人挤人挤到缺氧。
但现在，动漫海报贴得比商铺还多。
就连二次元这剂“年轻人流强心针”，打在时尚天河身上，都失效了——
在这里，coser们逛着逛着就迷路。对很多人来说，万菱汇不像一个商场，反而更像一个加长版的走廊，商场里弥漫着浓郁“班味”。就像房哥，在大热天经过附近，一般都会选择走万菱汇，凉快太多了，△图片来源：小红书，侵删还有维多利广场，夹在正佳、太古汇两座顶流中间，活像商业版的“百慕大三角”。——吞噬资源，效果却没多好。房哥还记得，维多利广场过去与不少机构合作，举办了不少很火的市集活动。现在呢，不仅最擅长的市集活动搞不起来，人流也全靠优衣库撑场。△图片来源：小红书，侵删

CBD的体面，为啥碎一地？

更要命的是，这三个商业怎么说也位于天河路CBD，表面光鲜亮丽。

在人流量这一块，连城乡结合部的龙洞商业街都打不过，被按在地上摩擦！

△龙洞商业街 图片来源：小红书，侵删

晚上你来龙洞，会发现奶茶店排队排到马路牙子上，十块钱三串的鱿鱼都能卖成爆款...

这，才是真实的市场活力。

还有人说：“转角遇到网红店”的六运小区，20平的铺面可能比维多利20万月租，还要旺。

△图片来源：小红书，侵删

这里是城中村物价，但在CBD地段。

一碗牛杂，就能让白领和外卖小哥称兄道弟。

△图片来源：小红书，侵删

难怪有网友说：有的“商业贵族”，连地摊经济的尾气都吸不上。

有人会问了，为什么会造成这种情况？

房哥觉得有三点：

1、反人性的动线

有网友总结过：

时尚天河像地下老鼠迷宫，万菱汇的动线堪比贪吃蛇地图，维多利则是“入口”都充满偷感。

尤其是时尚天河，房哥发现网友们最大的体验是：逛出密室逃脱感...

如果你搜时尚天河，看到有外地人在小红书上发问：在时尚天河应该怎么逛？

帖子的回答清一色都是：

“凭感觉辨方向”

“去了十多年，依然每次去都发现新大陆”

“这动线，顾客没迷路到报警都算商家赢”…

2、比心跳还刺激的停车费

前不久，房哥看到有网友分享了停车经历：

多年没去过天河购书中心，被维多利广场21元/小时的收费搞深刻了...不少人都知道，隔壁天环、正佳还能靠消费抵停车费；

有的商业倒好，停车费贵得让人怀疑停的是劳斯莱斯，消费者一脚油门，直接开去更便宜的商场！

3、真卷不过新贵

二十年前，全国地下商场还是“穷快活天堂”。

9.9元的耳钉、50块的帆布鞋、盗版CD摊挤满学生党...房哥也在地下商铺，留下了不少“脚毛”。

如今？淘宝包邮早就击垮了小商品，消费升级的洪流，直接把地下商业冲进历史。

即便是时尚天河，也不例外。△图片来源：小红书，侵删天环太古汇抢走高端客，六运小区吸干年轻人，连龙洞夜市都靠性价比碾压——

而有的商业体，就像过气网红，既拼不过新晋顶流，又放不下身段接地气。

还有部分“黑心商家”的存在，更让人流雪上加霜。

最终，沦为CBD里的“过气贵族”。

干商业，要么精准抓捕消费者，要么像把市井玩成艺术，要么在冷清中慢慢凉透！

这，可能就是羊城商业的生存法则。有人慢性死亡，有人加冕称王

没有永恒的商场，只有永恒的适者生存！

那在广州，谁在崛起？

大家知道，今年开始是广州的商业大年，10+家商业体陆续落地，令人遐想连篇。

广州部分重点商业一览
制图:房频
来源:综合整理

在五大世界级商圈中，除了太古汇所在的天河路-珠江新城商圈，以及去年已经开业的广州塔广场；

其余几大商圈的重磅商业体，也即将登场——

最快亮相的，是长隆万博的「K11 Select」！

△图片来源：小红书，侵删

作为8万㎡全业态商业体，它的出现，直接补上长隆万博商圈的一块商业拼图；

其主打华南首个宠物友好型购物艺术中心，主打“人宠同乐”新体验；

此前，已经有网友进入K11 Select进行内饰初探，风格很“新世界”：△图片来源：小红书，侵删别忘了，还有长隆万博万象商业，三天前举办了奠基动工仪式。这只是开胃菜——2026年的白鹅潭，才是真正的“商业世界大战”主战场！
比如领衔出击的聚龙湾太古，在2025年底就开打前哨战，开放首开展示区。艺术展×潮流快闪×限定盛事，这波预热操作直接把期待值拉爆！仅1.5公里外，广州首座万象城已亮出王炸，据说云集国际大牌。预计明年五一，白鹅潭万象城正式开业！今年底，大家就能围观它的鎏金外立面，一窥它要如何闪耀珠江。
目前，同步开建的还有广州首个国际级港湾码头，主打健康方式的商业。

当然，还有广州南站ICC、广州北站免税综合体等地标，也在憋大招。

可以预计，广州商业即将迎来“神仙打架”。

一路卷的广州商业，有的在竞争中没落，有的在竞争中强势崛起，成为商业引领者。
未来，还有谁会脱颖而出，让时间来见证。如有意在广州买房，不妨与房小哥聊聊