湖北
楼市刚刚燃起个小火苗，又被一股大风吹灭了。杭州首当其冲，昙花一现。
和我给大家讲的一样，短命的小阳春过后，在4月中旬，楼市基本上又步入了下行期。二三线城市更不用说，下行就没停过。这个春天之后，楼市市场在步入价值回归的通道中，依然走着坚韧而沉重的步伐。
那些放弃下车机会，还在期待楼市出现奇迹的持房者，要用真金白银来填补不肯面对现实的代价。信心建立起来费时费力，但是丧失却轻而易举，旦夕之间就能扭转。
这不，4月初爆发的中美新一轮贸易对垒，对中国楼市的影响已经非常明显了。其中最为典型的便是今年狂飙突进，取代深圳成为楼市新风向标的杭州。
3月，杭州的二手房火力全开。“小阳春”变成了“大阳春”，十区（含城郊）二手房成交12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下8年来的新高。而3月末，杭州的土地市场更是热火朝天，一周内诞生了两个“地王”，楼面价不断创新高，先后超越了广州、深圳。
按照这种行情和热度预演，4月份的杭州市场本应该热火朝天。但是，势头却戛然而止。《钱江晚报》4月14日发表了一篇文章《担心房价上涨叠焦虑，杭州二手房热度下滑，4月成交量或难破万》。其中披露，4月1号至14号，杭州的市区二手房成交量不到4000套，预计全月成交量在8000套左右。
我反复强调过也解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的。能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。
这就是为什么深圳供需矛盾一直都在，但是过去三年，深圳的房价不断下跌，从8万跌破7万，又跌破6万。也是京沪这类富豪扎堆的顶端城市，在过去几年跟随大趋势下跌的原因。
北上广深这类城市不缺购买力，影响它们的是信心与预期，而决定信心与预期的因素则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业的恢复情况。中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性的改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。这也是我不断强调的，收入是就业的函数，就业是经济的函数，只有这些改变了，预期才能改变。只有预期改变了，大家才能有能力、有意愿入场。
就目前的形势来看，地方债和房地产这两大烦恼仍没有彻底解决。杭州这座城市这几年的调整逻辑有两个方面。
第一，和一线城市类似，杭州也不缺乏购买力，之所以调整，是大环境之下的信心和预期缺失。
第二，杭州高企的房价远远超越了这座城市本身的承载力和购买力。杭州的房价泡沫太大，这座城市被坊间称之为“炒房第一城”，因为杠杆加得太厉害。从2016年到2021年，杭州开启了疯狂的上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。从各个城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳成为“炒房第一城”。
反观其他城市，哪个城市不是如此呢？杭州只不过是一个典型而已。
目前，导致楼市继续深度调整的两个因素一个都没变。统计局公布的前两个月楼市数据显示，当下的宏观环境、就业预期、经济预期都没有改变。同时，大部分城市的房价与杠杆率仍在高位，房价的租售比又在全球低位。再叠加如今的关税大战带来的利空，所以无论从哪个角度看，楼市几乎没有重燃的可能性，调整仍是多个城市今年的底色，只不过分化的特点更加显著而已。
面对关税博弈带来的利空，接下来肯定会有新一轮刺激房地产的措施出台，降准降息是一定的。如果后面影响太大，北京、上海、深圳核心区域的限购全面放开，也是有可能出现的。
房地产市场正在经历结构性的调整，它不是简单的周期波动，而是人口红利的消退、居民资产负债表的修复、经济转型压力三重因素共同作用的结果。3月份的楼市回暖并非全局的，而是局部的，这更像是资金在特定区域短期避险的行为，而非整个市场复苏的信号。
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