仲量联行2025年第一季度南京商业地产市场回顾及展望

南京办公楼市场租赁活跃度回升，租金跌幅收窄；餐饮类品牌继续主导零售物业市场租赁需求

南京，2024年04月17日——2025年第一季度，南京办公楼市场迎来本年度第一个办公楼入市 ，整体市场空置率受其影响有所上升，租金仍持续下调，但跌幅放缓。整体市场成交活跃度上升，专业服务类企业持续成为南京办公楼市场的租赁主力。优质零售物业市场需求保持韧性，全市空置率微升，品牌方议价空间加大，租金维持下降态势。

仲量联行南京、杭州分公司总经理兼南京、杭州、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“2025年南京办公楼市场正依托产业革新与政策势能，步入深度重构期。专业服务与科技赛道持续释放动能，律师事务所、数字技术企业加速集聚，一定程度上推动甲级楼宇向智能化场景与复合生态迭代。金融类企业紧随其后，保险、证券等机构深耕河西、新街口等核心板块，以战略性布局锚定市场韧性基底；未来，南京商业地产市场或将以专业服务、金融等行业赋能的产业集群为支点，在供需动态平衡中开启高质量生态圈的新叙事——智慧化赋能的空间场景、绿色低碳的运营标准、产研一体的功能重构，将成为定义市场新周期的核心动能。”

优质办公楼

专业服务类公司持续引领南京办公楼市场租赁需求，市场活跃度有所上升。2025年第一季度，整体办公楼市场净吸纳量约为2.44万平方米。甲级办公楼净吸纳量约为3.38万平方米，其中新入市项目贡献较多去化面积。得益于租金窗口期，部分行业公司选址在甲级办公楼进行扩租或升级办公空间，贡献超过九成的成交。从成交行业来看，专业服务类企业成交量依然占据甲级办公楼租赁总成交量首位，约为30%，商务服务类企业贡献主要成交面积，录得部分律所品牌在本季度进行扩租。第三方办公运营租赁需求稳健，占比约28%。由国资央企为主导的地产建筑类企业录得部分租赁成交，占比约为17%。受到宏观经济政策影响，金融类企业保守扩张，录得较多1000平方米以下成交，以证券类、保险代理类企业为代表的传统金融类企业为成交主力，占比约11%。从企业类型来看，国央企租赁需求相较上季度有所上升，本季度占比约为25%。

2025年第一季度南京办公楼市场迎来一个甲级办公楼交付，空置率有所上调。位于鼓楼板块的华贸中心于本季度入市，为市场带来约8.4万平方米的新增供应，总体量增加至527万平方米，整体空置率环比上升1.7个百分点至24.2%。其中甲级办公楼市场总体量约为265万平方米，平均空置率环比上升2.9个百分点至32.3%，同比上升4.0个百分点；乙级办公楼空置率环比上升0.4个百分点至19.5%，同比上升1.4个百分点。

南京甲乙级办公楼租金均下调，但跌幅收窄。截至2025年3月底，南京甲级办公楼市场租金环比下降0.7个百分点，净有效租金录得3.2元每平方米每天；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.5元每平方米每天，环比下降1.8个百分点。南京整体市场优质办公楼净有效租金为2.9元每平方米每天，环比下降1.2个百分点，同比下降7.1个百分点。

全市优质办公楼未来板块供应预期

优质办公楼市场展望：2025年，南京办公楼市场仍将面临新增供应高位的挑战，预计将有7个新增项目交付入市，为市场带来约52万平方米的增量供应。新增供应依然集中于河西板块，其中位于河西板块的德基世界贸易中心等项目有望在今年入市。供应压力将驱动市场租金下行趋势延续，市场空置率预计将进一步下探。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示， “南京依托‘产业迭代升级+低效资产盘活+营商环境优化’的政策组合拳，为2025年伊始的南京办公楼市场开了一个好头，预计专业服务、金融科技类等企业将继续成为南京办公楼市场租赁需求主力，尤其在法律服务业专项政策赋能下，律所扩租与区域总部布局持续释放动能，叠加金融科技企业研发中心选址偏好，共同锚定甲级办公楼租赁需求基本盘。与此同时，核心板块的未来优质项目及产业生态圈建设将协同作用，进一步提升市场活力。 ”

优质零售物业

餐饮、生活类业态品牌主导南京零售市场需求。今年1-2月，全市实现社会消费品零售总额同比增长7.9%，消费潜力有效释放。从业态分类来看，第一季度餐饮类品牌继续主导零售物业市场租赁需求，在所有业态中新开店占比约22.1%，其中以云贵川菜系为主的正餐类品牌正在陆续布局南京零售市场，第一季度记录到超过5家新店以及围挡品牌。蛋糕甜品类赛道持续发力，录得多家首店开业。生活类业态在所有业态中新开店面积占比约20.1%，家居杂货类以及电子类品牌仍在持续拓店，番茄口袋江苏首店选址在百家湖板块的景枫中心开业。时尚类业态占所有业态新开店约19.5%，新开店多以运动户外类品牌为主。

第一季度南京优质零售市场无新增项目入市，整体市场空置率微升。2025年第一季度未录得新增零售项目开业，次级商圈个别项目由于经营不善选择暂时闭店，南京商业总体量约在671万平方米。整体空置率微升至4.8%。购物中心平均空置率为4.6%，较上季度下降0.1个百分点。

项目招商压力犹存，南京零售物业市场租金进一步下调。一季度，全市优质零售物业市场首层净有效租金录得15.0元每平方米每天，环比下降0. 7个百分点。核心商圈零售市场首层净有效租金录得19.8元每平方米每天，环比下降0.4个百分点；次级商圈零售市场跌势更为明显，录得首层净有效租金约为9.9元每平方米每天，环比下降1.1个百分点。

南京优质零售物业供需及空置率走势预测

优质零售物业市场展望：2025年第二季度，南京优质零售物业市场预计将迎来三个项目开业，共计约34万平方米，其中香港置地首进南京打造的JLC项目（约6万平方米）备受瞩目。全年供应潮持续高位蓄能，届时南京优质零售物业市场将突破700万平方米。在供给放量的背景下，存量物业运营压力攀升，品牌方依托消费分级趋势反向议价，奢侈品加速布局头部项目，新兴国潮、生活方式品牌倾向高流量性价比空间。预计未来两年租金水平将持续分化，具备数字化运营能力与沉浸式场景打造经验的成熟项目或保持溢价优势，同质化存量物业则面临租金回调压力。